基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場有望加速擴容。

5月11日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，通過發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金等方式，盤活基礎(chǔ)設(shè)施等存量資產(chǎn)，以拓寬社會投資渠道和擴大有效投資、降低政府債務(wù)風(fēng)險，并指導(dǎo)地方拿出有吸引力項目示范，對參與投資的各類市場主體一視同仁。

“國常會的表態(tài)表明公募REITs發(fā)行有望加速，REITs將在助力基建發(fā)展、擴大有效投資穩(wěn)增長中扮演更重要角色。預(yù)計后續(xù)還將有更多有利政策和配套細則落地。”浙江滬杭甬財務(wù)總監(jiān)阮麗雅對第一財經(jīng)記者稱。

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海也稱，有關(guān)部門應(yīng)加快出臺不動產(chǎn)投資信托基金辦法和管理條例，統(tǒng)一規(guī)則尺度，各地有關(guān)部門應(yīng)盡快落地相關(guān)項目，“拿出好項目，拓展社會投資渠道，打通財富上升通道，把優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項目利用率進一步提高”。

在阮麗雅看來，作為拓寬社會投資渠道重要產(chǎn)品之一，REITs將在監(jiān)管、持有者、投資者以及其他市場各方的共同努力下，從試點進一步走向更加市場化、成熟化，實現(xiàn)各方共贏。

公募REITs市場有望加速擴容

根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會議內(nèi)容，將從三個方面進行盤活基礎(chǔ)設(shè)施等存量資產(chǎn)：一要鼓勵通過發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金等實施盤活，指導(dǎo)地方拿出有吸引力的項目示范，對參與投資的各類市場主體一視同仁。二要完善市場化運營機制，提高項目收益水平。對回收資金投入新項目，專項債可予以支持。三要堅持市場化法治化原則，公開透明確定交易價格。確保基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)健運營，保障公共利益。

阮麗雅認為，自中央進行“防風(fēng)險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板”的決策部署以來，資金成為基建投資重要約束，而通過發(fā)行公募REITs、盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，有望破解基礎(chǔ)設(shè)施融資難、融資貴的難題，大幅縮短基礎(chǔ)設(shè)施投融資循環(huán)周期。

“指導(dǎo)地方拿出有吸引力項目示范，對參與投資的各類市場主體一視同仁。這是政策落地的關(guān)鍵。各地首先要把好項目拿出來，第一批推出的要是示范項目。”劉俊海對第一財經(jīng)記者表示。

劉俊海認為，目前，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)非常大，但是部分存量資產(chǎn)尚未激活，具有合格投資者能力的投資者也沒有投資渠道。如果能激活這部分資產(chǎn)，對于提高地方資產(chǎn)質(zhì)量，降低資產(chǎn)不良比例等也會有幫助。

“激活的同時，對于這部分增量資產(chǎn)也要嚴格控制，沒有效益的不能投。提高基礎(chǔ)設(shè)施增量資產(chǎn)的質(zhì)量。”劉俊海說。

對于國常會鼓勵“回收資金投入新項目，專項債可予以支持”，阮麗雅認為，這表明在“穩(wěn)增長、保就業(yè)”背景下，作為基建資金來源的重要補充，公募REITs應(yīng)著眼長遠，其發(fā)展重心在于擴大有效投資，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

南開大學(xué)金融發(fā)展研究院院長田利輝向第一財經(jīng)記者分析，資產(chǎn)證券化是存量資產(chǎn)盤活的重要方式，而REITs是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)流動起來的重要手段。他認為，能夠提供長期相對穩(wěn)定投資回報率的基礎(chǔ)設(shè)施投資，也應(yīng)該讓具有合格投資者能力的投資者參與，從而更好優(yōu)化資產(chǎn)配置，豐富財富管理。

“刺激內(nèi)循環(huán)，僅僅靠消費可能還不夠，還要擴大投資，因此投資驅(qū)動和消費驅(qū)動成為當(dāng)前階段的重要選擇。”武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新說，對于投資驅(qū)動，有效的辦法是擴大民間投資，尤其是社會資本投資，整合社會資源，尤其是為民營資本提供公平的投資環(huán)境。

“建議做好研究，選擇合適資產(chǎn)發(fā)行”

2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)公募REITs產(chǎn)品面世以來，持續(xù)受到市場關(guān)注。目前已有12只公募REITs在交易所上市，涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、高速公路、生態(tài)環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施，募資規(guī)模達458億元，其中高速公路占比54.6%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)占比21.7%。

REITs市場經(jīng)歷了從冷靜觀望、到活躍交易、再到理性回歸的過程。截至5月12日，12只REITs產(chǎn)品總市值525億元，比初始募集資金(含原始權(quán)益人部分)上漲15%。

阮麗雅對第一財經(jīng)記者稱，總體而言，雖然疫情對REITs底層資產(chǎn)運營有一定影響，但其總體表現(xiàn)較為穩(wěn)健，尤其是對比權(quán)益融資市場，投資者對公募REITs產(chǎn)品認可度也較高。隨著未來疫情的有效管控，以及擴募規(guī)則正式落地、REITs擴募有望帶來業(yè)績優(yōu)于預(yù)期的可能性，未來將給予市場更好回報。

那么，作為浙江省首單、全國首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品之一，浙商滬杭甬REITs曾在項目發(fā)行中遇到哪些問題，對于后續(xù)上市發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目有何建議?

“項目發(fā)行中，主要是在股東協(xié)調(diào)、估值定價、管理協(xié)議等問題上耗費較多精力，同時因為首批項目無先例可循，在項目推進過程中遇到比較棘手的問題需與監(jiān)管審核部門、行業(yè)主管部門請示、溝通，邊摸索邊推進。”阮麗雅稱，隨著后續(xù)REITs規(guī)則體系逐步完善，REITs發(fā)行會更加規(guī)范，但保持與監(jiān)管部門的緊密溝通協(xié)調(diào)仍然至關(guān)重要。

以高速公路行業(yè)為例，目前已發(fā)行REITs中雖然只有4單是高速公路資產(chǎn)，但高速公路REITs占已上市REITs募資總規(guī)模已超過一半以上，是其中最大類別。據(jù)了解，高速公路單個項目體量大、IRR滿足分派率要求、且能持續(xù)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流并有一定的成長性，發(fā)行REITs具有一定優(yōu)勢。

“目前市場上也有一些同行來向我們咨詢發(fā)行問題，但是適合發(fā)行REITs的高速公路對于資產(chǎn)合規(guī)性、資產(chǎn)質(zhì)量、負債率，以及現(xiàn)金分派率等都有一定的要求。建議提前做好研究，選好合適的標的資產(chǎn)。”阮麗雅稱。

配套制度在不斷完善

在公募REITs試點不斷推進過程中，相關(guān)的配套規(guī)則也在逐步完善。

今年3月18日，證監(jiān)會發(fā)布《深入推進公募REITs試點 進一步促進投融資良性循環(huán)》一文，提到了公募REITs下一階段的重點工作：一是正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募規(guī)則;二是抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。

4月15日，滬深交易所分別就基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs新購入項目指引公開征求意見。征求意見稿細化明確了上市公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的擴募、信息披露、決策和審批等具體安排，對新購入項目業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點、擴募份額發(fā)售等關(guān)鍵事項進行規(guī)定。

“擴募機制的出臺，標志著中國REITs市場配套制度的進一步完善，對于推進REITs發(fā)展意義深遠。總體而言，征求意見稿關(guān)于擴募發(fā)行較首次發(fā)行掛牌有一定簡化，有利于企業(yè)縮短項目申報流程、加速基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實現(xiàn)證券化。”阮麗雅分析。

她同時稱，在實務(wù)操作方面，還希望監(jiān)管部門后期出臺進一步配套細則，對REITs擴募進行規(guī)范和指導(dǎo)。比如，建議考慮高速公路行業(yè)實際情況，在不影響高速公路收益權(quán)的前提下，適度放寬對資產(chǎn)合規(guī)性要求，比如通過原始權(quán)益人承諾方式解決;建議簡化基金擴募購入新資產(chǎn)的審批程序，同時給予市場更多決策權(quán)，以進一步擴大發(fā)行標的資產(chǎn)范圍，同時提高原始權(quán)益人發(fā)行積極性，助力公募REITs市場進一步做強做大。

“隨著公募REITs的擴容，未來基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的覆蓋區(qū)域和類型會更加多元化，基礎(chǔ)設(shè)施的良性循環(huán)將得以高效打通，未來有望建立起萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場，形成對權(quán)益融資和債務(wù)融資市場的有效補充，有力支撐基礎(chǔ)設(shè)施和實體經(jīng)濟高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，我們對公募REITs前景非?？春?。”阮麗雅表示。

阮麗雅同時稱，目前中國存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模已超百萬億元，投資總量要高于發(fā)達國家，但直接融資占比遠低于發(fā)達國家，即使以較小的比例發(fā)行公募REITs，也足夠支撐萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場，其潛在市場規(guī)模相當(dāng)可觀。同時，基礎(chǔ)設(shè)施REITs豐富了居民的投資選擇，作為一種優(yōu)化居民財富結(jié)構(gòu)，降低居民實物資產(chǎn)占比和負債率、提高金融資產(chǎn)比例的財富管理工具，將在未來財富管理社會扮演重要一環(huán)。