題：地產(chǎn)發(fā)展邏輯正轉(zhuǎn)向“新加坡模式”

(資料圖)

作者 劉司亮 如是金融研究院高級(jí)研究員

由于房地產(chǎn)下行時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，硬著陸風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，在一定程度上對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形成拖累。為防范地產(chǎn)行業(yè)硬著陸后出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，近期中央多部門出臺(tái)放松和支持政策，以更大力度應(yīng)對(duì)下行壓力。

11月中上旬，中國(guó)央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱《通知》)，出臺(tái)了十六條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，極大地提振了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展信心。

可以說(shuō)，這份《通知》是金融端口從供給到需求到融資的全方位的一次放松，力度很大。政策出臺(tái)后，各項(xiàng)政策加速落地，包括預(yù)售資金監(jiān)管放松，房地產(chǎn)“三支箭”政策全面落地，中國(guó)央行提供2000億元免息再貸款等。

房地產(chǎn)新發(fā)展格局確立

中央部門牽頭，融資端幾乎全面放松，從房企供給端到居民需求端均有提及，針對(duì)房企紓困和保障房租賃也有涉及，這一次政策出臺(tái)的信號(hào)意義明顯。

這次政策已對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展格局進(jìn)行了定調(diào)，即“租售并舉”。地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，這次地產(chǎn)下行和過(guò)去不同，購(gòu)房者的預(yù)期出現(xiàn)了問(wèn)題，不再相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的神話，全國(guó)城市市場(chǎng)分化會(huì)更加明顯。

從短期來(lái)看，這次發(fā)布《通知》是一個(gè)積極信號(hào)，過(guò)去主要依靠地方政府“因城施策”，現(xiàn)在中央部門開(kāi)始牽頭穩(wěn)定市場(chǎng)，從“930新政”到本次《通知》，力度措施一次比一次強(qiáng)。房地產(chǎn)政策調(diào)控從供給到需求再到融資正在進(jìn)行全面放松。從供給端看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)紓困力度在不斷加強(qiáng)，從需求端來(lái)看，三四線城市限購(gòu)限售政策幾乎全面取消，二線城市也在大規(guī)模放松限購(gòu)政策，一線城市部分區(qū)域也在放松限購(gòu)，房貸利率逐步下調(diào)，首付比下降，可以說(shuō)能用的政策基本都用了。

從融資端來(lái)看，當(dāng)前從“保交樓”項(xiàng)目紓困，也開(kāi)始重視優(yōu)質(zhì)房企紓困。11月，交易商協(xié)會(huì)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，后續(xù)還可擴(kuò)容。地產(chǎn)股票迎來(lái)一波大漲，后續(xù)政策執(zhí)行落地情況還需要觀察。

除傳統(tǒng)國(guó)企和央企房地產(chǎn)企業(yè)安全邊際較高外，優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)地產(chǎn)公司也開(kāi)始接受流動(dòng)性支持，迎來(lái)一波回暖。針對(duì)民營(yíng)企業(yè)的“三支箭”，第一支是信貸支持，這點(diǎn)在《通知》中已經(jīng)有體現(xiàn)；第二支是民企債融支持，目前政策正在逐步落地；第三支箭是股權(quán)融資。即證監(jiān)會(huì)近期提出，在股權(quán)融資方面要調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要涉及“兩個(gè)恢復(fù)”，即恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

沒(méi)有永遠(yuǎn)下跌的市場(chǎng)

從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展邏輯在改變，正從“香港模式”轉(zhuǎn)向“新加坡模式”。近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌的各項(xiàng)數(shù)據(jù)有所放緩，但目前更多是情緒反彈，屬于邊際好轉(zhuǎn)，并不能說(shuō)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。過(guò)去房地發(fā)展模式主要是向香港學(xué)習(xí)，“土地收入”是政府第二本帳中主要收入，這也引發(fā)了一系列問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整勢(shì)在必行。

2008年后，家庭消費(fèi)占比過(guò)低，債務(wù)增長(zhǎng)過(guò)快，已經(jīng)超越了投資性收益，去杠桿過(guò)程中只能依靠出口貿(mào)易盈余維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以應(yīng)對(duì)疲軟的內(nèi)需。

房地產(chǎn)去杠桿過(guò)程中，出現(xiàn)過(guò)于激進(jìn)方式，疊加疫情影響，從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的資金并未流向家庭消費(fèi)支出。而當(dāng)下外需疲弱，全球供應(yīng)鏈?zhǔn)茏瑁隹谙陆登闆r下，中國(guó)仍需維穩(wěn)房地產(chǎn)，以時(shí)間換空間。堅(jiān)持“房住不炒”的目標(biāo)下加強(qiáng)住房保障軌道的建設(shè)，學(xué)習(xí)“新加披模式”，所以在深圳開(kāi)始逐步試點(diǎn)。

在本次《通知》中也提及優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

融資端的放松是一個(gè)信號(hào)，在凱恩斯的眼中，貨幣和金融政策就像一根繩子，只能用繩子拉車不能用繩子推車，很難解決需求問(wèn)題。政府不會(huì)允許地產(chǎn)硬著陸，但要想改變?nèi)藗冾A(yù)期，或仍需后期擇機(jī)出臺(tái)系統(tǒng)性方案。

對(duì)于我們個(gè)體購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，閉眼買房的時(shí)代結(jié)束了，但要知道，沒(méi)有永遠(yuǎn)下跌的市場(chǎng)。在新房地產(chǎn)發(fā)展格局下，城市分化將越來(lái)越明顯，那些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，人口凈流出城市，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)朝“鶴崗化”發(fā)展。而一線城市和新一線城市核心城區(qū)房子仍是稀缺資源，并且由于供給減少，未來(lái)更多會(huì)呈現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象，即賣一套少一套。因?yàn)檫@些城市有產(chǎn)業(yè)支撐，人口凈流入，核心城區(qū)供給稀缺，具備保值功能。

剛需群體需求未來(lái)會(huì)不斷降低

中國(guó)城市化還未結(jié)束，但發(fā)展方式開(kāi)始轉(zhuǎn)變，要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，避免大城市病，房地產(chǎn)企業(yè)需要從金融屬性回歸到制造屬性。

近期各項(xiàng)政策針對(duì)剛需群體、改善性需求群體，都提出了相關(guān)信貸支持。

我們預(yù)計(jì)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需群體需求將會(huì)不斷降低。一是保障房建設(shè)將是未來(lái)發(fā)展方向，剛需群體未必都要購(gòu)買商品房；二是人口結(jié)構(gòu)變化，新生人口逐步減少，剛需客群的住房需求在降低。改善型群體需求未來(lái)將成為主力。

城市更新是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)力方向。中國(guó)城市化發(fā)展二十年，多數(shù)老住宅需要進(jìn)行更新，過(guò)去剛需一族家庭由于人口增加，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)雄厚，購(gòu)買力、需求支撐力較強(qiáng)。房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍在發(fā)力，房地產(chǎn)企業(yè)需要開(kāi)辟第二增長(zhǎng)曲線。新市民的保障房建設(shè)仍需較長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展，三四線城市保障房需求較弱，目前還在起步階段。

總之，相關(guān)政策的出臺(tái)對(duì)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心作用明顯，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)流動(dòng)性支持，生存壓力有所緩解。而房地產(chǎn)市場(chǎng)真正恢復(fù)仍取決于市場(chǎng)預(yù)期回暖和政策支持的實(shí)際落地。預(yù)計(jì)市場(chǎng)真正企穩(wěn)可能要到2023年的一季度才能看到。(中新經(jīng)緯APP)

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