題：政策端全面對癥下藥有助緩釋房企債務(wù)風險

(相關(guān)資料圖)

作者 張宇 中金公司研究部不動產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)、首席分析師

李昊 中金公司研究部不動產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)分析師

11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(下稱“信貸座談會”)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟大盤政策措施落實工作。會議強調(diào)，要全面落實房地產(chǎn)長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。用好民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)支持民營房企發(fā)債融資。完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監(jiān)管政策支持等，推動“保交樓”工作加快落實，維護住房消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

結(jié)合近期房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策動態(tài)，我們看到，本輪房地產(chǎn)下行周期源自供需兩方面壓力，近期政策端全面對癥下藥。

政策有助于緩釋房企債務(wù)風險

自2021年7月起樓市景氣度進入下行周期，截至2022年10月，商品房銷售面積同比跌幅仍維持在兩成以上。本輪下行周期之所以時間長、程度深，源于需求和供給兩方面壓力。需求側(cè)，長期新房需求隨城鎮(zhèn)化水平和經(jīng)濟發(fā)展階段變化與2020年觸頂后進入緩步下行階段，同時疫情反復(fù)使得短期收入增長預(yù)期偏低；供給側(cè)，銷售低迷和融資不暢導致民營房企信用風險事件頻發(fā)，債務(wù)違約與不能如期交樓的風險均抬升，壓制了居民購房預(yù)期并限制了企業(yè)再投資能力，形成了負向循環(huán)。

2021年四季度以來，政策端轉(zhuǎn)向支持合理住房需求，房貸利率持續(xù)下行1.6個百分點，近200個城市出臺樓市支持政策，初見一定效果，行業(yè)銷售同比跌幅自2022年5月起有所收窄。但房企現(xiàn)金流修復(fù)仍未見根本性扭轉(zhuǎn)，故供給端政策在當前顯得尤其關(guān)鍵。11月8日，交易商協(xié)會表示，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(下稱“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。；11月11日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱“金融十六條”)等面向企業(yè)信用風險的政策為標志，房地產(chǎn)政策開始供需并重發(fā)力，準確抓住了企業(yè)再融資問題、保交樓問題、合理住房需求問題三個關(guān)鍵點，對癥下藥，我們預(yù)計這對于緩解企業(yè)信用風險、推動行業(yè)景氣度企穩(wěn)將更加有效。

近期面向企業(yè)信用端的相關(guān)政策表態(tài)積極、內(nèi)容全面、工具多樣，我們預(yù)計對于短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩(wěn)均有助益。從政策基調(diào)來看，“金融十六條”明確提出要“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”；第二支箭更是直接面向融資困難的民營企業(yè)，信貸座談會也提出要商業(yè)銀行“發(fā)揮頭雁作用，主動靠前發(fā)力”；表明了政策端對于解決民企信用問題、穩(wěn)定整體宏觀經(jīng)濟主動且堅決的態(tài)度。

從施力方向和使用工具來講，既有面向優(yōu)質(zhì)民企的融資支持策略，也有面向受困房企的資產(chǎn)處置方案；既提出了針對項目的“保交樓”貸款后進先出、不下調(diào)風險分類等執(zhí)行細節(jié)(信貸座談會上又提及央行擬向商業(yè)銀行提供2000億元階段性免息再貸款用于“保交樓”，也作出了針對企業(yè)的開發(fā)貸和信托展期一年、支持債券增信新發(fā)和合理展期等有效安排。

短期來看，上述政策有助于緩釋房企債務(wù)風險、促進“保交樓”，同時也有望提振金融和實體市場信心，打破短期負循環(huán)，促進市場參與各方(特別是居民家庭)預(yù)期企穩(wěn)，帶動從銷售到投資再到宏觀經(jīng)濟的逐步回升。

更多熱點二線城市或跟進類似需求支持政策

同時，支持合理住房需求的相關(guān)政策也進一步深化，城市能級和調(diào)整力度均在“房住不炒”的框架下有所提高。2022年4月政治局會議后，行業(yè)層面支持剛性和改善性購房需求的政策已明顯發(fā)力，月均政策數(shù)量約在50～80條，但熱點城市受限于低庫存下的潛在房價上漲風險，政策頻率和力度仍較為有限。然而，考慮到當前多地疫情散發(fā)背景下，需求疲弱相較于庫存問題更加關(guān)鍵，更大力度的支持合理住房需求釋放更為必要。

11月以來，部分熱點城市已經(jīng)開始在“房住不炒”的框架下進一步調(diào)整樓市限購、限貸政策，例如杭州將首套房標準改為“認房不認貸”，二套首付比例下調(diào)至40%；成都主城區(qū)限購資格從單區(qū)認定改為跨區(qū)認定，非主城區(qū)內(nèi)非本地戶籍無房人口限購條件從1年社保改為在該區(qū)工作生活；西安本地戶籍人口購買首套二手住房前不必落戶滿一年，非本地戶籍人口購買首套二手住房所須社保年限從2年改為6個月，允許二孩家庭增購一套住房，同時適度縮小了限購區(qū)域范圍。往前看，我們預(yù)計更多熱點二線城市可能跟進類似的需求支持政策，這也符合“金融十六條”鼓勵各地因城施策實施好差異化住房信貸政策的相關(guān)指引，從而與供給端政策形成合力，有效引導預(yù)期修復(fù)和基本面企穩(wěn)。

此外，近期出臺的房地產(chǎn)政策也著眼長遠，通過加大信貸支持力度、拓寬多元融資渠道促進租賃住房市場發(fā)展?！敖鹑谑鶙l”明確提出三類信貸支持對象，即“一類主體、兩類項目”，主體是業(yè)務(wù)清晰、具有專業(yè)投資與運管能力的重資產(chǎn)租賃企業(yè)，兩類項目分別是經(jīng)收購、改建后用于住房租賃的房地產(chǎn)項目，和原商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房項目，同時保租房相關(guān)貸款不納入集中度管理。此外，鼓勵租賃企業(yè)發(fā)行債券等直接融資產(chǎn)品、發(fā)展保租房公募REITs等方式拓寬租賃住房市場融資渠道。加快培育和發(fā)展租賃住房市場是“十四五”時期住建領(lǐng)域的重要工作之一，上述政策有助于提升銀行等金融機構(gòu)支持租賃市場發(fā)展的積極性，能夠有效擴大租賃住房房源供給并培育規(guī)?；膶I(yè)租賃企業(yè)，進而在中長期維度上帶動中國住房供給結(jié)構(gòu)向“多主體、多渠道”調(diào)整，緩解大中城市新市民、青年人等群體的住房支付壓力。

總體來講，近期房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策的高頻、協(xié)調(diào)發(fā)力，是針對當前市場兩大下行壓力的對癥下藥，短期內(nèi)有助于提振信心和改善預(yù)期，中長期維度上也可合力帶動銷售、投資等基本面指標逐步企穩(wěn)。尤其是考慮到本輪下行周期向房企、居民、政府和金融機構(gòu)均揭示了此前房地產(chǎn)發(fā)展模式中的潛在問題，四方對于行業(yè)未來發(fā)展將有更理性的預(yù)期，有助于行業(yè)理性回升。我們預(yù)計，房地產(chǎn)行業(yè)2023年基本面指標將整體表現(xiàn)穩(wěn)健，全國商品房銷售面積和金額或同比增長2%和5%，投資修復(fù)大概率將慢于銷售，全年同比有望持平或僅微降。(中新經(jīng)緯APP)

張宇 SAC 執(zhí)證編號：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713

分析員 李昊 SAC 執(zhí)證編號：S0080522070007 SFC CE Ref：BSI853

本文由中新經(jīng)緯研究院選編，因選編產(chǎn)生的作品中新經(jīng)緯版權(quán)所有，未經(jīng)書面授權(quán)，任何單位及個人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其它方式使用。選編內(nèi)容涉及的觀點僅代表原作者，不代表中新經(jīng)緯觀點。

責任編輯：王蕾