1月21日,標普全球評級將融創(chuàng)中國的長期主體信用評級從“BB”下調至“BB-”。同時將公司的未到期優(yōu)先無抵押債券的債項評級從“BB-”下調至“B+”。
標普認為,由于融創(chuàng)中國的資本市場融資渠道收緊以及約束性調控政策,其流動性壓力在累積上升。評估融創(chuàng)中國的流動性水平為稍欠。市場對融創(chuàng)中國的信心下降,這將限制公司在未來6個月內通過境內和境外資本市場進行再融資。對項目層面預售款的使用依然從嚴監(jiān)管則加劇了已上升的再融資風險。融創(chuàng)中國須先滿足監(jiān)管要求,確保有足夠資金覆蓋項目層面的工程開支后方才可以調用盈余現(xiàn)金用于償債。
標普認為,融創(chuàng)中國應能保持境內和境外銀行信貸渠道暢通,盡管其將主要用于再融資。即便其它融資渠道弱化,但自2021年伊始以來,融創(chuàng)中國的銀行貸款規(guī)模一直保持穩(wěn)定為1150-1200億元。銀行借款通常占融創(chuàng)中國債務總額的約40%。這應會幫助公司保持表內和表外開發(fā)項目的進度。
融創(chuàng)中國能夠管理于2022年到期的債務,但是容錯空間正在遭受侵蝕。今年該公司需解決200-250億元境內和境外到期債券。如果再融資變得困難,融創(chuàng)中國的550-600億元非銀行融資中相當一部分也將于今年到期。估算今年年初該公司的在手現(xiàn)金為700-800億元,其中50%-60%被鎖定在項目層面資金托管賬戶中。
因此,住房銷售和持續(xù)出售資產帶來的現(xiàn)金流將是融創(chuàng)中國維持流動性充足的關鍵所在。
融創(chuàng)中國積極融資和果斷出售資產支撐其流動性。但是,執(zhí)行風險依然存在。2021年10月以來,融創(chuàng)中國通過售出股權投資、股票認購權發(fā)行和資產出售,以及控股股東提供4.5億美元無息貸款,共獲得了約300億資金。自10月份后該公司得以售出逾十處項目,獲得約150億元凈資金。
除了2022年1月新股發(fā)行募集到37億元,今年一季度融創(chuàng)中國可能會繼續(xù)出售與過去4個月所售項目規(guī)模類似或更大的項目,以構筑流動性緩沖空間。出售交易包括轉讓項目的控股權,這或將幫助公司去并表化部分項目信托貸款。
但是,大規(guī)模出售營運資產或將降低融創(chuàng)中國的可售資源,導致業(yè)務狀況弱化。加之2022年預期支出極小,2023年融創(chuàng)中國可能不得不重入土地市場以保持銷售規(guī)模。
融創(chuàng)中國應能在未來幾個季度維持銷售以生成現(xiàn)金,盡管行業(yè)下行將會導致銷售下滑。標普預計,該公司2022年的合同銷售總額將在5,550億-5,650億元人民幣,低于2021年的5,970億元?,F(xiàn)金回款率也將從2021年的約90%降至80%-85%。融創(chuàng)中國約有1,200億元人民幣的可觀短期到期債務,我們估算回款產生的現(xiàn)金流應能覆蓋其中80%-90%。
由于需求疲弱,中國房地產開發(fā)商在2022年可能仍將面臨充滿挑戰(zhàn)的銷售環(huán)境。標普預計,至少未來六個月內融創(chuàng)中國將進行極小規(guī)模的購地以保存流動性。
融創(chuàng)中國的負面展望反映出,標普認為該公司未來6-12個月的流動性可能因融資渠道收窄和銷售放緩而惡化。融創(chuàng)中國需持續(xù)進行足夠規(guī)模且及時的資產處置,以彌補或有負債(如債務加速)引發(fā)的流動性缺口。
如果融創(chuàng)中國的流動性和現(xiàn)金頭寸降至當前水平以下,標普則可能下調其評級。觸發(fā)因素包括:(1)合同銷售額下降且現(xiàn)金回款不及我們預期;(2)未來六個月未能進行足夠規(guī)模的資產處置以獲得至少250億元人民幣的凈資金;或(3)未能制定出可行的再融資計劃。
如果融創(chuàng)中國的并表債務對EBITDA比率未能持續(xù)低于5.5倍,或穿透式債務對EBITDA比率未能持續(xù)低于5.0倍,我們亦可能下調其評級。收入和利潤率低于標普預期則可能出現(xiàn)這一情況。
如果融創(chuàng)中國能較大幅度改善融資渠道接入及現(xiàn)金水平,以此緩解償付壓力并提升應對行業(yè)下行周期的能力,標普將可能會將展望調整回穩(wěn)定。