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現(xiàn)在的局勢(shì)，終于明朗起來(lái)。

全球的大方向，重新回到發(fā)展經(jīng)濟(jì)上來(lái)。

(相關(guān)資料圖)

但一個(gè)共同的難題，擺在了中國(guó)和歐美國(guó)家之間，那就是房地產(chǎn)。

這邊，拼盡全力出臺(tái)政策拯救需求，但房地產(chǎn)依然不為所動(dòng)。

那邊，連續(xù)的加息動(dòng)作抬升了整個(gè)市場(chǎng)的利率，需求下降，房?jī)r(jià)下跌。

全球樓市，可謂“同此涼涼”。

最狠的，還是加拿大。

今年4月份，加拿大祭出一份《禁止非加拿大人購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)法案》，并在6月份獲得正式通過(guò)，將于2023年1月1日?qǐng)?zhí)行，為期兩年。

也就是未來(lái)兩年內(nèi)，任何外國(guó)人在加拿大購(gòu)買(mǎi)任何住宅物業(yè)都是違法的！違者將被罰款最高10000加元。

但寫(xiě)字樓、商鋪等這類(lèi)的商業(yè)地產(chǎn)，外國(guó)人照樣還可以購(gòu)買(mǎi)。

在對(duì)外國(guó)買(mǎi)家的限制方面，加拿大一直遙遙領(lǐng)先。

多倫多、渥太華所在的安大略省，今年3月份將非居民投機(jī)稅（外國(guó)買(mǎi)家稅）從15%提高到20%。又在今年10月份，提升到了25%。

多倫多還推行了房屋空置稅，溫哥華所在地區(qū)也執(zhí)行20%左右的外國(guó)買(mǎi)家稅。

外國(guó)買(mǎi)家本身的稅費(fèi)成本，就要高出不少。

現(xiàn)在好了，直接一刀切，外國(guó)人買(mǎi)都別想買(mǎi)了。

中國(guó)的限購(gòu)，終于被加拿大人玩明白了。

目的都是一樣：限制投機(jī)資金，給樓市降溫。

一直以來(lái)，加拿大都認(rèn)為房?jī)r(jià)的暴漲，主要得益于外國(guó)買(mǎi)家的蜂擁而至，尤其是在幾個(gè)大城市——多倫多、溫哥華，不少外國(guó)買(mǎi)家的投機(jī)資金涌入，推高了房?jī)r(jià)。

拿外國(guó)買(mǎi)家開(kāi)刀，就成了情理之中。

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加拿大的房?jī)r(jià)漲幅，究竟有多猛？

從2005年至今，整個(gè)加拿大的房?jī)r(jià)只有兩個(gè)時(shí)間段有所下挫，其余時(shí)間段都在上漲。

截止到2022年1月份的最高點(diǎn)，17年時(shí)間加拿大房?jī)r(jià)漲了4倍之多。成套住宅的均價(jià)從20萬(wàn)加元上漲到了超過(guò)80萬(wàn)加元。

買(mǎi)房門(mén)檻的提高，直接把很多年輕人拒之門(mén)外。

核心城市的房?jī)r(jià)漲幅，更是驚人。

整個(gè)大多倫多地區(qū)（Greater Toronto），從2005年的31萬(wàn)加元，上漲到2022年最高點(diǎn)的133萬(wàn)加元，17年時(shí)間漲幅330%。

即便是在2022年下挫的階段中，核心城市多倫多，房?jī)r(jià)還是上漲了17%。

華人最?lèi)?ài)的大溫哥華地區(qū)（Greater Vancouver），從2005年的35萬(wàn)加元，上漲到2022年最高點(diǎn)的126萬(wàn)加元，17年時(shí)間漲幅257%。

也正因此，加拿大已經(jīng)成了全球房?jī)r(jià)泡沫最高的國(guó)家之一。

甚至，沒(méi)有之一。

在瑞銀統(tǒng)計(jì)的全球25個(gè)城市中，9個(gè)城市都處在房地產(chǎn)泡沫破滅的邊緣。

而其中，多倫多就高居第一位，2.24的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)也遠(yuǎn)超1.5的警戒線(xiàn)。另一個(gè)加拿大城市溫哥華，也排在第六位。

多倫多的排名更是沒(méi)有掉出過(guò)前三，2020年排在第三位，2021年排在第二位，今年直接躥升到了第一位。

泡沫破滅，近在咫尺。

不斷的加息，正加速讓加拿大房?jī)r(jià)泡沫走向破裂。

前文說(shuō)過(guò)，與整個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)走勢(shì)類(lèi)似，多倫多地區(qū)只有兩個(gè)時(shí)間段房?jī)r(jià)在下挫：

2017年、2022年

恰好這兩個(gè)時(shí)間段，都處在美聯(lián)儲(chǔ)瘋狂加息周期中。身為小老弟，加拿大的加息自然不能落下。

12月7日，加拿大央行宣布再次加息50個(gè)基點(diǎn)，將基準(zhǔn)利率上調(diào)至4.25%。這已經(jīng)是今年加拿大的第七次加息。

不斷抬升的利率水平，更加重了買(mǎi)房人的房貸負(fù)擔(dān)，降價(jià)拋售者不在少數(shù)，買(mǎi)房需求同時(shí)萎縮，房?jī)r(jià)便開(kāi)始下跌。

市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整，遠(yuǎn)比政策調(diào)控來(lái)的更猛烈。

禁止外國(guó)買(mǎi)家進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)房，以達(dá)到為樓市降溫的目的，現(xiàn)在看來(lái)有點(diǎn)多此一舉了。

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加拿大有項(xiàng)官方數(shù)據(jù)，在全國(guó)大部分地區(qū)，非居民在住宅業(yè)主中所占比例只有不到4% 。

想要靠著4%的外國(guó)買(mǎi)家，把整個(gè)加拿大的樓市炒熱，多少有點(diǎn)背鍋的意思了。

當(dāng)然，也并非所有外國(guó)人都不能買(mǎi)房，有幾類(lèi)人是可以豁免的：

1、提交了5年所得稅申報(bào)表的外國(guó)人；

2、前5年每年在加拿大居住至少275天的外國(guó)人；

3、持有工作許可的外國(guó)技術(shù)工人、外國(guó)留學(xué)生、外交官及難民。

如果你只有加拿大的簽證，買(mǎi)房也有限制。

比如，學(xué)生簽證的買(mǎi)房要求：

1、買(mǎi)房前5年每年都報(bào)稅和交稅，例如，加拿大年滿(mǎn)18歲才有報(bào)稅記錄，也就是說(shuō)最早大一開(kāi)始來(lái)加留學(xué)并報(bào)稅，大學(xué)四年，要上到研究生階段才能湊夠5年；

2、買(mǎi)房前5年每年在加拿大居住至少275天；

3、只能買(mǎi)不超過(guò)50萬(wàn)加幣的房屋。

比如，工作簽證的買(mǎi)房要求：

1、買(mǎi)房前4年里有連續(xù)3年有正式工作，要滿(mǎn)足一定的工作時(shí)長(zhǎng)，臨時(shí)工不符合條件；

2、買(mǎi)房前4年里至少有3年報(bào)稅和交稅記錄；

符合上述條件，可以買(mǎi)超過(guò)50萬(wàn)加幣的房屋。

如果你拿到了加拿大的永居，自然不會(huì)在受限制的范圍內(nèi)。

所以，如果你還想投資加拿大房產(chǎn)，持有一張楓葉卡就顯得很有必要了。

在拿到永居后，還可以直接申請(qǐng)退還20%的外國(guó)買(mǎi)家稅。

這有沒(méi)有綠卡之下20%的購(gòu)置稅差距，是多么大的一筆巨款？

如果沒(méi)有綠卡，首付又多、稅費(fèi)也高、利率也高，10年翻倍之下，你的凈收益又跑輸775萬(wàn)人民幣。

但你想省下這些錢(qián)，只是需要80萬(wàn)元辦一個(gè)加拿大綠卡而已。

身份配置，本質(zhì)上也是資產(chǎn)配置。

花錢(qián)辦綠卡，是為了要成倍的把辦綠卡的錢(qián)賺回來(lái)。