10月25日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)名下商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(下稱“萬(wàn)達(dá)商管”)第三次向港交所遞交主板IPO申請(qǐng)，中信證券、摩根大通和瑞信為聯(lián)席保薦人。

就在前一天(24日)，港交所信息顯示，萬(wàn)達(dá)商管的上市申請(qǐng)材料已失效。第一財(cái)經(jīng)了解到，萬(wàn)達(dá)商管曾于2021年10月21日向港交所遞交招股書(shū)，其招股書(shū)于今年4月21日失效，隨后萬(wàn)達(dá)商管于4月22日第二次向港交所遞表，但依舊被列入了失效狀態(tài)。

此番“三戰(zhàn)”港交所，萬(wàn)達(dá)商管能否順利上市?

上半年凈利潤(rùn)大漲517%

公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)達(dá)商管為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的唯一業(yè)務(wù)主體，是中國(guó)唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。截至2022年6月30日的196個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，有175個(gè)來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主，占比89.3%。

今年上半年，萬(wàn)達(dá)商管業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗。招股書(shū)顯示，2022年上半年，萬(wàn)達(dá)商管實(shí)現(xiàn)收入134.8億元，較2021年上半年的106.36億元增加26.7%;實(shí)現(xiàn)毛利65.9億元，較2021年上半年的45.1億元增長(zhǎng)46.1%;凈利潤(rùn)40.5億元，較2021年上半年的6.6億元增長(zhǎng)517.3%。

與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管的業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。截至2022年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管在管商場(chǎng)為425個(gè)，較2021年底的417個(gè)新增8個(gè)，均為第三方項(xiàng)目。所有在管商場(chǎng)中，來(lái)自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目數(shù)量，從2021年底的132個(gè)增加到2022年6月30日的140個(gè)，總在管面積由2021年底的5895.5萬(wàn)平方米，上升到2022年6月30日的6008.2萬(wàn)平方米。

另外，萬(wàn)達(dá)商管的負(fù)債壓力也進(jìn)一步減輕。根據(jù)招股書(shū)，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率由2021年6月末的80.4%，降低至2022年6月末的68.1%，流動(dòng)比率由2021年6月末的1.2增長(zhǎng)至2022年6月末的1.3。

實(shí)際上，隨著業(yè)務(wù)擴(kuò)張，去年以來(lái)，商管已表現(xiàn)出了穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。更新后的招股書(shū)顯示，2019年、2020年、2021年及2022年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管分別實(shí)現(xiàn)總收入約134.37億元、171.96億元、234.81億元及134.80億元;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)12億元、11億元、35.12億元及40.47億元;期內(nèi)毛利率分別約為34.1%、36.9%、44.8%及48.9%。

“對(duì)賭協(xié)議”壓身

據(jù)招股書(shū)披露，此前大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團(tuán)等機(jī)構(gòu)投資人設(shè)有對(duì)賭協(xié)議。協(xié)議中表示，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏同意保證萬(wàn)達(dá)商管2021年至2023年實(shí)際凈利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補(bǔ)償。

從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商管2021年并未實(shí)現(xiàn)對(duì)賭利潤(rùn)目標(biāo)。不過(guò)，珠海萬(wàn)達(dá)商管在招股書(shū)中表示，公司2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)已達(dá)到目標(biāo)凈利潤(rùn)的要求。

此外，萬(wàn)達(dá)商管還和前述投資者簽署了有關(guān)上市進(jìn)程的承諾，如果2023年底前未能完成上市工作，萬(wàn)達(dá)商管有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購(gòu)股份。

今年8月29日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)將萬(wàn)達(dá)商管及其香港子公司萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(香港)有限公司的評(píng)級(jí)展望自穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面。標(biāo)普認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商管旗下子公司珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司能否成功上市存在不確定性，若萬(wàn)達(dá)商管未能如期成功上市，未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)萬(wàn)達(dá)商管和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)都將面臨較大的流動(dòng)性壓力。

逆勢(shì)上市勝算幾何?

進(jìn)入2022年，港股內(nèi)房及物管股持續(xù)處于調(diào)整下探狀態(tài)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月26日收盤(pán)，今年以來(lái)恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌超60%。

對(duì)于珠海萬(wàn)達(dá)商管赴港上市的兩次擱淺，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向第一財(cái)經(jīng)分析：“萬(wàn)達(dá)商管上市的目標(biāo)是既定的，因?yàn)檫@涉及到其歷次募資的投資退出問(wèn)題，且萬(wàn)達(dá)商管在前一段時(shí)間據(jù)傳已經(jīng)通過(guò)了港交所的上市聆訊，但因?yàn)楦酃沙掷m(xù)低迷，萬(wàn)達(dá)商管為了等待合適的窗口期而導(dǎo)致此次上市材料的過(guò)期。”

另一方面，今年港股物企IPO節(jié)奏也明顯放緩。截至2022年9月底，年內(nèi)在港股上市了6家物管企業(yè)。除力高健康生活打破“破發(fā)魔咒”之外，其余新上市的物企表現(xiàn)都不盡如人意。

以近期成功赴港上市的萬(wàn)物云為例，今年9月29日，萬(wàn)物云正式掛牌上市，發(fā)行價(jià)49.35港元/股，上市首日便破發(fā)，收盤(pán)跌6.79%，報(bào)46港元/股。截至10月26日，萬(wàn)物云收盤(pán)報(bào)36.2港元/股，較發(fā)行價(jià)已跌去約26%。

不過(guò)，柏文喜認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商管將自身定位于商業(yè)管理公司，兼營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，其商業(yè)邏輯和純粹的物業(yè)管理企業(yè)還有較大的不同。此前，萬(wàn)物云作為物業(yè)管理公司的破發(fā)，和物業(yè)管理板塊的理性回調(diào)以及自身發(fā)行價(jià)過(guò)高有關(guān)，萬(wàn)達(dá)商管以商業(yè)管理概念股上市，如果發(fā)行價(jià)定價(jià)合理，則未必會(huì)有破發(fā)的危險(xiǎn)。

柏文喜認(rèn)為，除了繼續(xù)遞表港交所和更新材料，不排除萬(wàn)達(dá)商管未來(lái)重新回歸A股上市的可能性，“證監(jiān)會(huì)剛剛允許涉房程度較低的企業(yè)在A股上市，A股較高的市盈率和流動(dòng)性確實(shí)更有利于萬(wàn)達(dá)商管上市募資，而萬(wàn)達(dá)商管經(jīng)過(guò)多年的上市籌備，應(yīng)該在各個(gè)方面都應(yīng)經(jīng)做好了準(zhǔn)備。”

近日，涉房企業(yè)在A股市場(chǎng)融資限制上出現(xiàn)了“松綁”。10月20日，證監(jiān)會(huì)表示，對(duì)于涉房地產(chǎn)企業(yè)，在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許以下存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)占企業(yè)當(dāng)期相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過(guò)10%;參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)的比例不超過(guò)10%。

對(duì)此，柏文喜說(shuō)，該政策有利于在境外上市的此類企業(yè)回歸A股或者在A股再行上市。但該政策對(duì)于港股市場(chǎng)的政策影響和導(dǎo)向如何，還需進(jìn)一步關(guān)注。