山東萊陽3500余畝土地撂荒閑置 牽涉近十億投資糾紛

證券時報記者 黃翔

山東省萊陽市南海新區(qū)是政府重點開發(fā)區(qū)域之一，曾宣稱要在“丁字灣畔打造濱海新城，推進‘萬畝荒灘變綠洲’”。如今10年時間過去了，這里部分區(qū)域仍為待開發(fā)狀態(tài)。

原本，綠地集團從山東煙草公司處接手了南海新區(qū)一宗3500余畝的地塊，準備進行綜合商業(yè)開發(fā)。但是，在啟動開發(fā)之際，綠地集團卻被當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門告知，該地塊1/3左右的土地性質(zhì)由商業(yè)、住宅變更為了市政配套設(shè)施用地。這令綠地集團的開發(fā)無法推進，轉(zhuǎn)而起訴轉(zhuǎn)讓方山東煙草公司，雙方陷入近十億元的投資糾紛。

法院支持了綠地集團大部分訴訟請求，但3500余畝的土地長期閑置，無疑是極大的浪費，嚴重影響了城市發(fā)展。

三千余畝土地閑置

據(jù)了解，這部分被閑置的土地達到了3568畝，地處萊陽市穴坊鎮(zhèn)，2010年這部分土地由萊陽景豐置業(yè)、萊陽弘豐置業(yè)、萊陽誠豐置業(yè)、萊陽潤豐置業(yè)四家公司獲得了土地的使用權(quán)。但這部分土地一直未得到合理開發(fā)。

掛牌文件顯示，萊陽市國土資源局于2015年3月26日下達的《閑置土地認定書》，認定這些土地存在未按期動工開發(fā)利用的情況，屬閑置土地。這4家企業(yè)均曾收到山東省地稅局稽查局的處罰決定書，4家企業(yè)分別被處以罰金50萬元。

2017年9月，山東煙草公司在山東產(chǎn)權(quán)交易中心公開掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的前述四家公司100%的股權(quán)。當(dāng)年11月，綠地青島公司與山東煙草公司簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同，受讓四家公司100%股權(quán)，準備對部分土地進行開發(fā)。但讓綠地沒想到的是，這片土地卻讓雙方卷進了糾紛。

商住用地成市政配套用地

綠地集團的相關(guān)負責(zé)人稱，綠地青島公司受讓的3568畝土地中有1000多畝的土地性質(zhì)由原本的商業(yè)、住宅用地變更為公共管理與公共服務(wù)、通訊及供水、交通設(shè)施等市政配套設(shè)施用地，無法進行整體商業(yè)開發(fā)，合同目的無法實現(xiàn)，對土地的開發(fā)也就此停止。也就是說，綠地花了住宅地的錢，卻買了市政配套用地。

該負責(zé)人表示，在綠地青島公司啟動項目開發(fā)工作，全面推進項目進展時，萊陽市城建局規(guī)劃處告知，這部分土地應(yīng)遵循《萊陽市南海新區(qū)總體規(guī)劃》(2012-2030)進行方案設(shè)計。綠地青島公司安排專業(yè)人員對該總規(guī)進行研究后發(fā)現(xiàn)，該部分土地與在簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同時，山東煙草公司聲明的都是商業(yè)或住宅用地不符。

基于此，綠地青島公司于2018年12月向山東省高級人民法院提起訴訟，請求法院依法撤銷雙方簽署的案涉產(chǎn)權(quán)交易合同，判令山東煙草公司返還綠地青島公司已支付的各項費用并賠償損失。

山東煙草被判返還轉(zhuǎn)讓款

據(jù)了解，山東省高院一審判決認為，山東煙草公司作為出讓方，其在明知案涉交易的3568 畝土地中有近三分之一土地的性質(zhì)從商業(yè)、住宅用地變更為市政公共配套用地的情況下，卻故意隱瞞該事實，仍然以商業(yè)、住宅用地進行價值評估并進行產(chǎn)權(quán)出讓，存在主觀上的過錯和客觀上的隱瞞行為，已構(gòu)成欺詐。

山東高院于2019年8月作出(2018)魯民初190號民事判決，判決撤銷案涉產(chǎn)權(quán)交易合同，判令山東煙草公司返還綠地青島公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓款7.85億元并于判決生效起十日內(nèi)賠償綠地青島公司的部分損失。

此后，山東煙草公司不服一審判決，向最高人民法院提起上訴，綠地青島公司不服一審判決中關(guān)于損失賠償部分，亦提起上訴。

2021年10月29日，最高人民法院下達該案二審(終審)判決書。據(jù)(2020)最高法民終384號判決書，“分析煙草公司、綠地公司對案涉土地部分用地性質(zhì)被相關(guān)總體規(guī)劃調(diào)整問題的認識和處理，應(yīng)更符合重大誤解的法律特征?！薄熬G地公司應(yīng)將潤豐等四公司股權(quán)返還煙草公司，煙草公司應(yīng)將綠地公司支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款予以歸還；煙草公司對案涉4份《產(chǎn)權(quán)交易合同》被撤銷承擔(dān)主要責(zé)任，應(yīng)分擔(dān)綠地公司直接損失的80%?！彪p方上訴請求被駁回，維持原判。

根據(jù)判決，在交易合同被撤銷后十日內(nèi)，煙草公司應(yīng)返還綠地青島公司支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款7.85億元并賠償相應(yīng)利息損失，煙草公司應(yīng)賠償綠地青島公司股權(quán)交易傭金、律師費等其他損失共計625.5萬元。

針對該案，證券時報·e公司記者與山東煙草投資管理有限公司聯(lián)系，該公司董事長王建軍表示，雙方當(dāng)前正在進行股權(quán)交接以及談判過程中，“綠地在控制土地期間與外部簽訂的合同，待這些合同解除之后，一個月內(nèi)我們開始履行股權(quán)交接和支付賬款，目前公司也已經(jīng)與綠地簽訂了相關(guān)協(xié)議?！?/p>

綠地相關(guān)負責(zé)人告訴記者，案件判決已經(jīng)生效一個多月，但截至目前，山東煙草投資只通過申請山東產(chǎn)權(quán)交易中心退還綠地方2.25億元轉(zhuǎn)讓款方式進行該部分退款，剩余股權(quán)轉(zhuǎn)讓款6億余元仍未支付。綠地已通過司法途徑，申請山東省高院對最高院判決結(jié)果進行強制執(zhí)行，追要剩余款項。

三千余畝的土地閑置，對于整個城市的發(fā)展是一種巨大的損失，此處作為曾經(jīng)政府重點開發(fā)區(qū)域，如今還是一副未開發(fā)的狀態(tài)，與“丁字灣畔打造濱海新城，推進‘萬畝荒灘變綠洲’”的目標(biāo)仍存明顯差距。