中報(bào)前瞻:中小房企批量虧損,抄底地產(chǎn)需避免踩雷
房企中期業(yè)績(jī)預(yù)告相繼披露。截至8月1日,滬深有52家房企發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)預(yù)告,逾四成的房企凈利潤(rùn)錄得虧損。對(duì)比去年同期而言,凈利潤(rùn)同比下跌的房企超過(guò)三成。
其中,中小房企成為凈利潤(rùn)下滑較為嚴(yán)重的群體,這與地產(chǎn)主業(yè)利潤(rùn)表現(xiàn)乏力有直接關(guān)系。
業(yè)內(nèi)人士普遍表示,土地端和資金端的持續(xù)收緊,更為精準(zhǔn)的樓市調(diào)控政策,令中小房企的處境越來(lái)越被動(dòng),今年錄得虧損的房企預(yù)計(jì)會(huì)比往年多。
眾多小房企中報(bào)預(yù)虧
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,滬深有52家房企披露了2021年中期業(yè)績(jī)預(yù)告,24家房企凈利潤(rùn)錄得虧損。其中,18家房企預(yù)告凈利潤(rùn)同比下跌,另有27家房企預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。
凈利潤(rùn)虧損下降幅度較大的房企大多數(shù)是中小房企。諸如,沙河股份(000014.SZ)、南國(guó)置業(yè)(002305.SZ)、渝開(kāi)發(fā)(000514.SZ)、華聯(lián)控股(000036.SZ)、皇庭B(200056.SZ)等。
以凈利潤(rùn)虧損額度和下降幅度錄得滬深地產(chǎn)板塊前列的美好置業(yè)(000667.SZ)為例,凈利潤(rùn)報(bào)告期內(nèi)錄得約-4.10億元——-2.90億元。其中,裝配式建筑業(yè)務(wù)尚未達(dá)到相應(yīng)的規(guī)模,報(bào)告期產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)虧損2億元;受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期影響,上半年房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積、結(jié)算收入較少,造成公司報(bào)告期業(yè)績(jī)虧損;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊預(yù)售項(xiàng)目期末預(yù)收款項(xiàng)125億元,但尚未達(dá)到結(jié)算條件。
凈利潤(rùn)虧損額度最高的是泰禾集團(tuán)(000732.SZ)。報(bào)告期內(nèi),泰禾集團(tuán)凈利潤(rùn)錄得約-11.5億元-8.50億元。7月7日,泰禾集團(tuán)發(fā)布對(duì)深交所《2020年年報(bào)問(wèn)詢函》的回復(fù)公告中提及,公司此前與萬(wàn)科(000002.SZ/02202.HK)約定的入股條件仍未達(dá)成。泰禾集團(tuán)2021年內(nèi)到期債務(wù)為318.66億元;截至2020年12月31日,尚未支付的應(yīng)付利息為75.98億元。
深圳一家頭部房企的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示,土地端和資金端的持續(xù)收緊令中小房企的處境越來(lái)越被動(dòng)。
以今年上半年開(kāi)始推行的“雙集中”供地為例,市場(chǎng)普遍認(rèn)為,央企和國(guó)企因融資成本低、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)等,將在拿地的時(shí)候占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
江西一家小型房企的土拓部門(mén)負(fù)責(zé)人也向第一財(cái)經(jīng)記者證實(shí)了小房企面臨拿不到地的窘境。他表示,作為深耕江西本地的小房企,并不比進(jìn)入省內(nèi)拍地的外地央企具優(yōu)勢(shì)?!啊p集中’政策推進(jìn)以來(lái),比起單獨(dú)拿地,公司開(kāi)始調(diào)整拿地策略,盡量尋求跟央企、國(guó)企合作拍地,這樣拿到好地塊的可能性更大?!痹撠?fù)責(zé)人也指出,外來(lái)房企對(duì)獲得優(yōu)質(zhì)地塊的要求在提高,合作的門(mén)檻也在提高,部分中小房企或?qū)⒁虼藦氐壮鼍帧?/p>
主營(yíng)拖累經(jīng)營(yíng)績(jī)效
除了自身實(shí)力不足以應(yīng)對(duì)已經(jīng)發(fā)生變化的金融、土地等外部環(huán)境,凈利潤(rùn)虧損的房企大多有主業(yè)不突出的特征。
以凈利潤(rùn)下跌幅度位列滬深地產(chǎn)板塊第一的*ST中迪(000609.SZ)為例,它報(bào)告期內(nèi)預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為-0.85億元-0.60億元。
*ST中迪虧損幅度較上年同期擴(kuò)大的原因,主要是報(bào)告期內(nèi),公司下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展未及預(yù)期,房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收入較上年同期減少,以及公司財(cái)務(wù)費(fèi)用(利息支出)較上年同期增幅較大,從而導(dǎo)致公司虧損較上年同期擴(kuò)大。
與之類似的還有*ST綠景(000502.SZ),報(bào)告期內(nèi)凈利潤(rùn)約-0.10億元-0.06億元。報(bào)告期業(yè)績(jī)虧損的原因是收入較少,期間費(fèi)用(包括公司重大資產(chǎn)重組中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用等)增加。
美好置業(yè)的凈利潤(rùn)虧損也有類似體現(xiàn):公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積、結(jié)算收入較少,造成業(yè)績(jī)虧損;同時(shí),轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)裝配式建筑產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)虧損2億元。
此外,有沙河股份(000014.SZ)、南國(guó)置業(yè)、華聯(lián)控股(000036.SZ)等不少房企凈利潤(rùn)錄得較大虧損的原因是:前期投入尚未達(dá)到結(jié)利條件,負(fù)累利潤(rùn)。
以上半年凈利潤(rùn)近年首度錄得虧損的沙河股份為例,報(bào)告期內(nèi)凈利潤(rùn)錄得約-0.22億元-0.21億元,主要是因?yàn)楣句N售業(yè)績(jī)同比上升,但由于項(xiàng)目未滿足結(jié)轉(zhuǎn)收入條件,導(dǎo)致毛利同比減少。
總體來(lái)看,今年的中報(bào)中,業(yè)績(jī)錄得虧損的房企數(shù)量將明顯增加,尤其中小房企,出現(xiàn)大面積虧損局面。
興業(yè)證券研究指出,從上市房企2021年一季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)毛利率、凈利率持續(xù)下滑,歸母凈利潤(rùn)開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)。2020年,房地產(chǎn)行業(yè)毛利率為26.9%,相比2019年下滑4.6個(gè)百分點(diǎn),2021第一季度繼續(xù)下降約4.3個(gè)百分點(diǎn)至22.6%;2020年,房地產(chǎn)行業(yè)歸母凈利率為7.3%,相比2019年下滑1.9個(gè)百分點(diǎn),2021第一季度繼續(xù)下滑3.0百分點(diǎn)至4.3%。不少房企甚至做好了1%-2%凈利率的心理預(yù)期。
無(wú)論是先于中期業(yè)績(jī)報(bào)披露的業(yè)績(jī)預(yù)告,還是投資者的擔(dān)憂情緒、早前的券商研究分析報(bào)告,股市已經(jīng)有顯著體現(xiàn)。
截至8月2日,A股地產(chǎn)行業(yè)總市值已較今年初蒸發(fā)了超2000億元。據(jù)Wind房地產(chǎn)二級(jí)行業(yè)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示,截至2021年8月2日,房地產(chǎn)板塊今年以來(lái)區(qū)間跌幅錄得-709.76元,位列24個(gè)二級(jí)行業(yè)中第七位。這一指標(biāo)雖然較一年前-1058.46元有所收窄,但行業(yè)景氣度仍較為低迷。
“行業(yè)凈利潤(rùn)整體下行的趨勢(shì)不會(huì)改變,尤其調(diào)控越來(lái)越頻繁、精準(zhǔn),行業(yè)的想象空間十分有限,地產(chǎn)股破凈的現(xiàn)象未來(lái)不排除會(huì)變得稀松平常起來(lái)。”一位持地產(chǎn)股人士說(shuō),并不期待中期報(bào)給股價(jià)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性提升。