上海土拍在即：四名種子選手缺席，保利、金地欲補(bǔ)位，開(kāi)啟“撒網(wǎng)式”報(bào)名

6月17日，當(dāng)電商大促進(jìn)入沖刺階段時(shí)，上海土地市場(chǎng)的年度第一場(chǎng)狂歡也將拉開(kāi)序幕，不同于日常購(gòu)物中的搶單，它無(wú)關(guān)手速，也不止荷包。

貨架上擺放的是56幅地塊，包括6宗“城中村”改造用地，14宗征收安置房用地，8宗租賃住房用地，28宗涉宅用地。

距離5月20日上海市第一批集中供地的出讓細(xì)則發(fā)布已經(jīng)過(guò)去近一個(gè)月，這段時(shí)間里，各家房企抓緊研判，明確目標(biāo)。溢價(jià)率被限制，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)保障了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，當(dāng)”賬能算得過(guò)來(lái)“后，各家要考慮的就是如何獲取了。

四名種子選手缺席

作為一線城市中最后一個(gè)進(jìn)行首輪集中供地的城市，規(guī)則的變動(dòng)、加之參拍陣容的變化都為這場(chǎng)土拍積蓄更多關(guān)注的目光。

開(kāi)拍前，市場(chǎng)傳聞中海、萬(wàn)科以及華潤(rùn)三家房企，由于2020年的圍標(biāo)事件，被上海土拍拒收?qǐng)?bào)名參拍資料，這也意味著上述三家將無(wú)緣此次集中供地，《國(guó)際金融報(bào)》記者多渠道確認(rèn)了這一消息。實(shí)際上，盛宴當(dāng)前，缺席的身影不止于此，今年以來(lái)在公開(kāi)市場(chǎng)積極補(bǔ)儲(chǔ)的融創(chuàng)也將退出上海第一批地塊的爭(zhēng)奪。

這幾家都是上海樓市的活躍客。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上海房企銷(xiāo)售排行中，中海、萬(wàn)科、融創(chuàng)占據(jù)了權(quán)益金額和全口徑金額兩項(xiàng)榜單中四強(qiáng)之列的三席，即便是排名最低的華潤(rùn)全年在上海市場(chǎng)也收獲了174.42億元全口徑金額，對(duì)應(yīng)權(quán)益金額78.63億。

四名種子選手的缺席對(duì)于其他房企而言是否意味著更多機(jī)會(huì)？

有房企投拓人員對(duì)此表示肯定，其團(tuán)隊(duì)內(nèi)部信心高漲此番要有所斬獲；也有房企投拓人員趨向謹(jǐn)慎，畢竟豪強(qiáng)們空出來(lái)的席位似乎已有補(bǔ)位者。

郊區(qū)熱市區(qū)冷

由于上海土拍門(mén)檻較高，起始價(jià)20%的保證金，且需自有資金拿地，穿透式監(jiān)管基本堵死了房企融資拿地的渠道。加之實(shí)行招掛復(fù)合式的出讓方式，即如果參拍地塊競(jìng)買(mǎi)人在5人以內(nèi)，則可以直接競(jìng)價(jià)，不用評(píng)分招標(biāo)。超過(guò)6人則采用招標(biāo)方式出讓?zhuān)渲?至10人申請(qǐng)競(jìng)價(jià)，可以進(jìn)5人；10人以上競(jìng)價(jià)，可以進(jìn)6人，由綜合評(píng)分來(lái)確定競(jìng)買(mǎi)人順位。

具體來(lái)看，綜合評(píng)分主要包括房企的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)?！敖?jīng)濟(jì)實(shí)力”主要為房企近5年總資產(chǎn)、凈利率等指標(biāo)，堪稱(chēng)是“提純版”的“三道紅線”?！绊?xiàng)目經(jīng)驗(yàn)”則側(cè)重在一線城市項(xiàng)目規(guī)模，尤其是權(quán)益銷(xiāo)售額，這對(duì)于重倉(cāng)一二線城市的央企、國(guó)企無(wú)疑利好。競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中地塊溢價(jià)率超過(guò)10%則觸及熔斷機(jī)制，將轉(zhuǎn)為一次性報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)最接近平均價(jià)的房企勝出。

央企國(guó)企依然優(yōu)勢(shì)顯著，《國(guó)際金融報(bào)》記者獲悉，目前參與度最高的兩家是保利和金地，前者報(bào)名了12幅地塊，后者也有8、9塊，中海萬(wàn)科的出局，也給了保利、金地借機(jī)擴(kuò)大上海市場(chǎng)份額的機(jī)會(huì)。

實(shí)際上，金地、保利的滬上進(jìn)擊之路自去年便已開(kāi)始。全年金地在上海斬獲5宗地塊，數(shù)量位居房企第二，耗資156.29億元，其中青浦區(qū)西虹橋聯(lián)淶路北側(cè)地塊和嘉定新城地塊溢價(jià)率均超過(guò)20%。保利全年也完成了嘉定、浦東的補(bǔ)倉(cāng)，12月更是聯(lián)合融信和招商以52億拿下年度上海核心地區(qū)最后一塊純宅地。

資金和打分的優(yōu)勢(shì)讓保利、金地能夠多地塊參與，更多房企則根據(jù)手頭資金情況，結(jié)合自身打分及地塊競(jìng)拍預(yù)判將有限的資金投入到可能性更高的地塊中。

畢竟熱門(mén)地塊進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的最多只有6人，評(píng)分環(huán)節(jié)的出局將浪費(fèi)保證金，從而影響企業(yè)對(duì)其他地塊的參與。

由于資金成本高、限價(jià)嚴(yán)格加之施工過(guò)程要求多，郊區(qū)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度和利潤(rùn)率相較市區(qū)更具優(yōu)勢(shì)。不同于此前市場(chǎng)關(guān)注度更高的幾幅中心地塊，《國(guó)際金融報(bào)》記者獲悉目前熱度最高的幾幅地塊均來(lái)自郊區(qū)，其中寶山羅店地塊報(bào)名人數(shù)達(dá)到18家，青浦趙巷地塊有12家，嘉定兩幅地塊也有11家報(bào)名。這也意味著，上述地塊將有一半及以上的買(mǎi)家在評(píng)分環(huán)節(jié)被淘汰出局。根據(jù)上海土地市場(chǎng)公布，楊浦定海社區(qū)和靜安靈石社區(qū)有效申請(qǐng)人數(shù)均未超過(guò)5人，普陀萬(wàn)里地塊更是沒(méi)超過(guò)2人，因此上述三宗市區(qū)地塊全部采用掛牌方式。

有行業(yè)人士直言，“對(duì)于民企而言，難點(diǎn)在于入圍”。入圍后的競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)則考驗(yàn)的是各家對(duì)于出價(jià)邏輯和規(guī)則的理解。有TOP 20房企人員表示，各家的投資模型能夠自動(dòng)測(cè)算出大致價(jià)位，雖然管理費(fèi)用、融資成本等存在差異，但都會(huì)在一個(gè)接近的價(jià)位區(qū)間中，在其看來(lái)一次性報(bào)價(jià)“專(zhuān)業(yè)和運(yùn)氣各占一半”，除了考驗(yàn)各家對(duì)城市和市場(chǎng)的理解，需要對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)中等偏低的預(yù)期，更重要的是要去預(yù)判平均價(jià)。

復(fù)星回歸？

相較于郊區(qū)多幅地塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)，新面孔徐匯濱江商住辦地塊已經(jīng)出現(xiàn)了強(qiáng)勁選手。

4月30日公示時(shí)該地塊并未上榜，隨后“后補(bǔ)”出現(xiàn)吸引了不少關(guān)注。

該地塊出讓面積近4萬(wàn)方，建筑面積12萬(wàn)方，起始總價(jià)51.6億元，起始樓面價(jià)4.3萬(wàn)/㎡。地塊距離黃浦江岸僅300多米，區(qū)位較好。

據(jù)悉，復(fù)星已聯(lián)合中建二局報(bào)名了該地塊，二者可謂強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有BFC復(fù)星外灘中心等案例在前，復(fù)星對(duì)于此類(lèi)地標(biāo)型的商住辦項(xiàng)目打造經(jīng)驗(yàn)豐富，加上其整合業(yè)態(tài)的能力和資源優(yōu)勢(shì)以及中建二局的資金優(yōu)勢(shì)，這一組合也被視作該地塊強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者。

由于多元化業(yè)務(wù)的拓展，復(fù)星早已不是一家純粹的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其甚至很久沒(méi)有出現(xiàn)在上海土地市場(chǎng)了。即便去年掛出的上海西站91億綜合體地塊和今年初掛出的176億豫園旁一商住地塊都傳出復(fù)星的消息，但最終其均未出手，復(fù)星上一次在上海的拿地故事還要追溯到10年前的BFC外灘金融中心。（記者：孫婉秋 編輯：左宇）