蘇州土拍首日，馬甲公司失效！

蘇州為期3天的集中供地大戲開(kāi)鑼。

5月31日-6月2日，江蘇省蘇州市首批集中供地開(kāi)拍，合計(jì)出讓地塊32宗，總出讓面積為247.8萬(wàn)平方米，總起始價(jià)為405.84億元。其中，蘇州姑蘇區(qū)有2宗、吳中區(qū)占8宗、高新區(qū)6宗、工業(yè)園區(qū)2宗(含1宗蘇相合作區(qū)地塊)、相城區(qū)3宗、吳江區(qū)11宗。

從用地性質(zhì)來(lái)看，涉宅用地達(dá)25宗，商服用地4宗，動(dòng)遷安置用地3宗。且住宅用地取消現(xiàn)房銷售，最高限價(jià)為28500元/平方米。

首日競(jìng)拍的12宗地塊共收金192.86億元。其中，華僑城拿下3宗，耗資85億元，約占總額的44%；萬(wàn)科、綠城、旭輝等企業(yè)也有所斬獲。

而此前狂開(kāi)“馬甲”公司備戰(zhàn)蘇州土拍的房企多被日前出臺(tái)的競(jìng)買(mǎi)要求攔下，未能如愿。

3地率先“達(dá)標(biāo)”

根據(jù)出讓文件，本批競(jìng)拍的地塊，按照價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人。對(duì)設(shè)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的28宗地塊，在網(wǎng)上掛牌自由報(bào)價(jià)和限時(shí)競(jìng)價(jià)階段，土地使用權(quán)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)超過(guò)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)的，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)。所有取得相應(yīng)地塊網(wǎng)上競(jìng)價(jià)資格的競(jìng)買(mǎi)人均可參加該地塊一次報(bào)價(jià)。

網(wǎng)上自由報(bào)價(jià)階段，蘇地2021-WG-19號(hào)、蘇地2021-WG-32號(hào)與蘇地2021-WG-33號(hào)3宗地率先“達(dá)標(biāo)”，報(bào)價(jià)超中止價(jià)，進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段。

其中，蘇地2021-WG-19號(hào)地塊于今日開(kāi)拍，中止價(jià)達(dá)67571.1961萬(wàn)元，一次報(bào)價(jià)區(qū)間為675711961元-684487440元。

最終，有10家企業(yè)給出一次報(bào)價(jià)，按照“以一次報(bào)價(jià)中最接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人，以其所報(bào)價(jià)格確定為地塊競(jìng)得價(jià)格”的規(guī)則，確定成交價(jià)為68180.3021萬(wàn)元，由蘇州興資商務(wù)咨詢有限公司(旭輝)競(jìng)得，溢價(jià)率14.16%，樓面單價(jià)為11654.12元/平方米。

據(jù)了解，該地塊位于吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)胥進(jìn)路西側(cè)、吉祥路南側(cè)，為城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地、餐飲用地，出讓面積29251.6平方米，建筑面積58503.2平方米。地塊正面胥江，一河之隔便是去化較好的建發(fā)春江明月項(xiàng)目，旁邊即胥口中心小學(xué)、胥江中學(xué)，地塊區(qū)位尚佳。

此外，新區(qū)科技城的32號(hào)、33號(hào)2宗地也相繼在網(wǎng)上競(jìng)價(jià)環(huán)境突破中止價(jià)，當(dāng)前折合樓面價(jià)均突破1.5萬(wàn)元/平方米，將于明日起拍。

針對(duì)競(jìng)拍前房企瘋狂設(shè)“馬甲”公司的情況，本次蘇州市也出臺(tái)了更嚴(yán)格的競(jìng)買(mǎi)要求，即參與競(jìng)買(mǎi)蘇州市商住、住宅用地的競(jìng)買(mǎi)人、競(jìng)買(mǎi)人直接絕對(duì)控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)；由同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買(mǎi)。

對(duì)于違反上述規(guī)定的競(jìng)買(mǎi)人，經(jīng)認(rèn)定構(gòu)成違規(guī)參與競(jìng)買(mǎi)的，將認(rèn)定其為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)出讓失信行為人，禁止其在失信行為發(fā)生后三年內(nèi)參加蘇州市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)出讓活動(dòng)。

7宗突破中止價(jià)

蘇州首日集中供應(yīng)的12宗地全部出讓，收金約192.86億元，成交結(jié)果卻較為懸殊。

其中，2021-WG-31號(hào)、2021-WG-16號(hào)地塊至2021-WG-21號(hào)地塊共7宗涉宅用地突破中止價(jià)，進(jìn)入一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。而2021-WG-22號(hào)、2021-WG-24號(hào)至2021-WG-27號(hào)地塊等5宗商服用地及綜合用地均為底價(jià)成交。

上周在寧波市場(chǎng)連拿6宗地的綠城，本次在蘇州市場(chǎng)也有所得。其以20.01億元競(jìng)得2021-WG-18號(hào)地塊，溢價(jià)率11.72%，樓面價(jià)12328元/平方米。

根據(jù)規(guī)劃，該地塊位于高新區(qū)通安鎮(zhèn)230省道綠化地西、規(guī)劃昆侖山路綠化地北，出讓面積7.85萬(wàn)平。

同日，綠城還在金華永康拿下一宗商住用地，成交價(jià)19.6億元，溢價(jià)率48.48%，公司積極補(bǔ)倉(cāng)長(zhǎng)三角地區(qū)的意圖明顯。

萬(wàn)科以10.28億元總價(jià)拿下2021-WG-20號(hào)地塊，溢價(jià)率14.42%，樓面價(jià)17735.63元/平方米；美的置業(yè)5.76億元斬獲吳中高新區(qū)2021-WG-21號(hào)地塊，溢價(jià)率13.43%，樓面價(jià)14206.93元/平方米；華僑城則接連拿下2021-WG-16號(hào)、17號(hào)及31號(hào)地塊。

此外，復(fù)地、中建三局分別以37.29億和23.84億元底價(jià)各拿下1宗商住用地，兩地塊配套方面要求較高。

“蘇州集中供地首拍出現(xiàn)分化也是意料之中的事情，集中供地時(shí)候地塊熱度分化是絕大部分城市都存在的問(wèn)題?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱，分化的原因有以下幾個(gè)方面，其一，今天作為首拍，供地主要集中在吳中區(qū)域，吳中區(qū)也是當(dāng)前住宅存量較大的區(qū)域，去化周期超過(guò)27個(gè)月，原來(lái)庫(kù)存加上本次出讓后的集中供應(yīng)，吳中區(qū)未來(lái)會(huì)直面價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)不敢高溢價(jià)拿這些地塊；其二，本次零溢價(jià)的土地有些是商住地塊，帶有商業(yè)，還有些地塊是商務(wù)金融用地，開(kāi)發(fā)企業(yè)還是更傾向于拿純宅地；其三，明天工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)等大量核心地塊將拍，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)地塊更多的在這些地塊身上，也會(huì)對(duì)今天的土拍有影響。

華僑城連落3子

競(jìng)拍首日，華僑城接連斬獲3宗市區(qū)宅地成最大贏家，共斥資逾85億元。

率先起拍的蘇地2021-WG-16號(hào)地塊，經(jīng)過(guò)10輪競(jìng)價(jià)超過(guò)中止價(jià)報(bào)價(jià)，進(jìn)入一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，南京新僑文化旅游發(fā)展有限公司(華僑城)以5.64億元報(bào)價(jià)競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率13.38%，樓面價(jià)27778.26元/平方米。

而據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，2021年以來(lái)，蘇州市新房房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2萬(wàn)元左右。顯然，2.78萬(wàn)元/平的樓面價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了平均房?jī)r(jià)水平，這也與地塊的區(qū)位有很大關(guān)聯(lián)。

根據(jù)規(guī)劃，該地塊位于姑蘇區(qū)虎丘街道西園路以北、碩房莊路以南、冶坊浜以東，出讓面積為18456平方米，容積率小于1.1，建筑限高20米。同時(shí)，地塊旁邊即泰禾華發(fā)姑蘇院子，目前在售新房均價(jià)3.6萬(wàn)/平，總價(jià)約800-1200萬(wàn)元/套，為典型的豪宅盤(pán)。

如此看來(lái)，華僑城以高樓面價(jià)拿下的16號(hào)地塊，未來(lái)定調(diào)并不低。

落下一子后，華僑城很快又以21.6億元總價(jià)拿下姑蘇區(qū)另一宗2021-WG-17號(hào)地塊，溢價(jià)率13.41%，樓面價(jià)28351.52元/平方米。該地塊距離16號(hào)地約4公里距離，同樣區(qū)位較好。

本以為上午連落兩子的華僑城已鳴鼓收兵，但競(jìng)拍至最后一塊2021-WG-31號(hào)宗地時(shí)，華僑城再度出手，以57.77億元總價(jià)大手筆摘得該地，溢價(jià)11.1%，樓面價(jià)13792.87元/平方米。

華僑城此次“瘋狂”拿地或是有意深耕蘇州市場(chǎng)。

據(jù)華僑城年報(bào)顯示，截至2020年底，公司在蘇州市場(chǎng)僅有2019年拿下的常熟市沙家浜項(xiàng)目，而其在蘇州市區(qū)并未有住宅項(xiàng)目布局。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，今年初華僑城與蘇州城投就“蘇州虎丘大型文旅綜合改造項(xiàng)目”成功簽約，對(duì)于蘇州旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)，是華僑城戰(zhàn)略規(guī)劃的重要部分，加之蘇州有著較好的旅游業(yè)發(fā)展前景，華僑城拍地積極性較高，或?yàn)榻酉聛?lái)深耕蘇州市場(chǎng)提前做足準(zhǔn)備。

同時(shí)，陳霄認(rèn)為，從近期以來(lái)蘇州市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，新房成交表現(xiàn)穩(wěn)健，市場(chǎng)銷售勢(shì)頭較為積極，價(jià)格穩(wěn)中有升，整體來(lái)看發(fā)展前景向好。蘇州作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈熱點(diǎn)城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，且近年來(lái)蘇州外來(lái)人口不斷增加，自身熱度與關(guān)注度不斷上升，各大房企積極拿地也是對(duì)蘇州未來(lái)市場(chǎng)看好的表現(xiàn)。(記者 左宇)