一個深圳城市更新項目的規(guī)劃樣本：舊改如何實現(xiàn)各方共贏？

作為一座開發(fā)率已經超過50%、用2000平方公里承載2000萬居住人口的城市，通過城市更新釋放空間已是深圳過去與未來發(fā)展的主要路徑。

在這樣一座城市更新推進得如火如荼的城市，開發(fā)商作為參與其中的重要主體，大多能夠在公共利益以及經濟效益中找尋到平衡點。即便如此，城市更新項目如何與現(xiàn)有城市格局融洽相處，依然是一個不斷被討論、也不斷有尖銳意見出現(xiàn)的課題。

宏觀層面來看，正如深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心副總規(guī)劃師李江在近期的公開分享中指出，經過十多年的發(fā)展，深圳城市更新在發(fā)展過程中存在一些問題，比如結構問題，更新的功能結構失衡進一步加劇，商業(yè)建筑及新型產業(yè)用地比重上升，更新方式仍以拆除重建為主，綜合整治實施力度不足，更新項目總體統(tǒng)籌不足等。

而從微觀層面出發(fā)，每一個城市更新項目從立項、規(guī)劃到最終落地，不僅需要官方、開發(fā)商以及拆遷戶形成合力，更需要在保障民生的基礎上，提升片區(qū)的整體運營能力，提高居民的生活品質。正因此，一個城市更新項目的成型過程中，考驗著參與其中的利益相關方的格局。

本文將從深圳蛇口一個城市更新的規(guī)劃樣本出發(fā)，探討其對周邊小區(qū)、整個片區(qū)所帶來的變化及影響。在城市更新中，應該如何做到各方共贏？

提升容積率

深圳蛇口雍景灣的業(yè)主們暫時松了一口氣。一個多月前，他們小區(qū)隔壁地塊的規(guī)劃草案沒有通過深圳市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術委員會(下稱“深圳建環(huán)委”)的審批，這意味著，從去年開始，讓他們擔憂的事情，未到一錘定音的時刻。

事情要從去年年初說起。2020年1月8日，深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布關于《南山區(qū)招商街道原聯(lián)合餅干廠城市更新單元規(guī)劃(草案)》(以下簡稱“草案”)的公示。餅干廠舊改項目與雍景灣相鄰，是恒大地產在深圳最大舊改項目灣廈城市更新項目的一期。

雍景灣的業(yè)主們對這個城市更新項目早有預期，但規(guī)劃草案公示之后，還是出乎業(yè)主們的意料。

根據(jù)2010年深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《深圳市南山02-01&02片區(qū)【蛇口片區(qū)】法定圖則》(以下簡稱《法定圖則》)，餅干廠的所在地塊被劃分為3宗：其中01-06-15宗地用途規(guī)劃為二類居住用地，容積率為2.5，要求配建社區(qū)服務站、環(huán)衛(wèi)工人作息站；01-06-16地塊用途規(guī)劃為公共綠地；01-06-17地塊用途規(guī)劃為“學校用地”，用途規(guī)劃為“二類居住用地+教育科研用地”，容積率為2.5。