北京首輪集中賣地收官：30宗地塊狂攬1110億！4大特點(diǎn)值得關(guān)注 

5月11日，下午6點(diǎn)27分，隨著大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綜合地塊的落槌，北京市首輪土地集中拍賣宣告收官。5月10日和5月11日兩天，共有25宗土地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍階段，合計(jì)拍賣金額981億元。加上此前4宗底價(jià)成交的地塊，和1宗招標(biāo)出讓的土地，北京首輪集中土拍共攬金1110億元，相當(dāng)于去年北京土地出讓金的一半以上。

此次北京共推出30宗土地，總用地面積約169萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約345萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)超1035.81億元。照此計(jì)算，此輪土地平均溢價(jià)率不足8%。

此次推出的土地中，朝陽(yáng)區(qū)有10宗，豐臺(tái)、海淀各有兩宗，這使得“城六區(qū)”的供應(yīng)數(shù)量超過(guò)一半。在已經(jīng)實(shí)施集中供地的城市中，北京也是土地供應(yīng)質(zhì)量較為優(yōu)質(zhì)的城市之一。

進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)拍賣的25宗土地中，僅有15宗確定了買家。按照競(jìng)買規(guī)則，其余10宗需要開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案的競(jìng)標(biāo)，來(lái)確定最終的買家。

分析人士認(rèn)為，從此次土拍的過(guò)程和目前的結(jié)果來(lái)看，共有4個(gè)特點(diǎn)值得關(guān)注。

1、溢價(jià)率低。

共有21宗地塊設(shè)置了最高限價(jià)，因此雖然大量觸及價(jià)格上限，但總體溢價(jià)率并不高。除朝陽(yáng)區(qū)豆各莊地塊(溢價(jià)率超過(guò)15%)、密云檀營(yíng)鄉(xiāng)地塊(溢價(jià)率14.95%)等少數(shù)地塊外，多數(shù)土地的溢價(jià)率在10%以下。

2、房企趨于理性。

此次北京推出土地的總體質(zhì)量較高，但同時(shí)也設(shè)置了較多的限制條件，例如，有13宗土地競(jìng)報(bào)“公共租賃住房”面積，有16宗土地執(zhí)行“套內(nèi)70／90”政策，不少地塊限定最高銷售價(jià)格。另有一些地塊設(shè)置了競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)。

這些限制條件使得房企在競(jìng)爭(zhēng)中趨于理性。事實(shí)上，雖然有著“戰(zhàn)略高地”的地位，但北京樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲，對(duì)盈利能力有著極高的要求，房企對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)普遍有著一定的預(yù)估。此次土拍中，以聯(lián)合體形式競(jìng)拍的參與者占比近半，也說(shuō)明了這一點(diǎn)。

3、冷熱不均。

分區(qū)域看，海淀、昌平、朝陽(yáng)等核心區(qū)域或基本面較好的地塊參拍企業(yè)數(shù)量多、綜合競(jìng)拍次數(shù)較高，反映了房企向核心區(qū)域拿地的意愿較強(qiáng)。但一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣的地塊熱度相對(duì)不高，競(jìng)買者數(shù)量和競(jìng)爭(zhēng)激烈程度均不及核心地塊。

4、“黑馬”出現(xiàn)，市場(chǎng)格局仍存變數(shù)。

近兩日已經(jīng)確定買家的15宗土地中，卓越集團(tuán)攬得四宗，成為獲取地塊數(shù)量最多的房企，其中一宗為獨(dú)立獲得，另外三宗以聯(lián)合體形式獲得。卓越集團(tuán)的總部位于深圳，去年的銷售規(guī)模不足千億，在眾多競(jìng)買者中并不出眾，但有望成為北京首輪土拍的最大買主。

相比之下，大型房企雖然參與度普遍較高，但真正攬入手中的土地?cái)?shù)量并不多。融創(chuàng)獲得兩宗土地，碧桂園獲得一宗，萬(wàn)科則尚未有所斬獲。

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，土拍制度新嘗試非常成功。政府設(shè)置的土地價(jià)格上限和企業(yè)承諾的市場(chǎng)售價(jià)之間確實(shí)有著巨大的想象空間，或許可以有更多的選擇。

他表示，土拍結(jié)果并未超出預(yù)期，也即，未來(lái)土地市場(chǎng)不再會(huì)出現(xiàn)“地王”等爆烈新聞。隨之，北京的商品房銷售價(jià)格也將出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間的平穩(wěn)局面，對(duì)購(gòu)房者而言是利好。企業(yè)之間的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)要獲得理想的利潤(rùn)，難度也越來(lái)越大。（記者 張敏）