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題：“帶押過(guò)戶(hù)”交易創(chuàng)新或?qū)⑻嵘址渴袌?chǎng)活躍度
作者 陳文靜 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)
(相關(guān)資料圖)
房地產(chǎn)二手房買(mǎi)賣(mài)的“帶押過(guò)戶(hù)”政策進(jìn)入了一個(gè)創(chuàng)新探索期。自8月17日山東濟(jì)南在全國(guó)首次創(chuàng)新推出二手房“帶押過(guò)戶(hù)”登記新模式以來(lái)，深圳、無(wú)錫、福州、南京、海南、廣州等地也開(kāi)始探索二手房“帶押過(guò)戶(hù)”，建設(shè)銀行、工商銀行等銀行已進(jìn)行試點(diǎn)。
“帶押過(guò)戶(hù)”實(shí)現(xiàn)了無(wú)需歸還原有房貸即可完成過(guò)戶(hù)、抵押、發(fā)放新貸款，不僅節(jié)省了二手房買(mǎi)賣(mài)雙方的時(shí)間、費(fèi)用，同時(shí)也一定程度提升了交易質(zhì)量與安全性。
多地探索“帶押過(guò)戶(hù)”試點(diǎn)
眾所周知，長(zhǎng)期以來(lái)政策對(duì)抵押物交易的限制都較為嚴(yán)格。
傳統(tǒng)模式的二手房交易活動(dòng)要求賣(mài)方必須先解除房屋的原抵押才能辦理房屋后續(xù)過(guò)戶(hù)流程?！皫а哼^(guò)戶(hù)”使二手房的交易在房產(chǎn)原抵押存在的情況下就可辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買(mǎi)方，極大地縮短了二手房的交易周期。
據(jù)報(bào)道，福州市9月15日已完成首批政銀合作的“帶押過(guò)戶(hù)”項(xiàng)目。南京也推行了該模式，9月16日，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心通過(guò)與建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行合作，已完成全市158套房屋“帶押過(guò)戶(hù)”登記工作，交易價(jià)值超5億元。
為加快二手房流轉(zhuǎn)，深圳也在9月份完成了深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶(hù)”。
“帶押過(guò)戶(hù)”政策被推到前臺(tái)，其中一大背景是2022年全國(guó)的房地產(chǎn)政策環(huán)境正持續(xù)不斷優(yōu)化，更好地支持剛需和改善性住房需求釋放；另一個(gè)不容忽視的是樓市二手房交易已長(zhǎng)期低迷，置換鏈條受阻。
以最近跟進(jìn)出臺(tái)“帶押過(guò)戶(hù)”政策的海南為例。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-7月，海南商品房銷(xiāo)售面積380.9萬(wàn)平方米，同比下降17.0%。其中，商品住宅成交同比下降10.9%。1-7月，?？谏唐贩夸N(xiāo)售面積172.5萬(wàn)平方米，同比下降26.9%；三亞商品房銷(xiāo)售面積69.6萬(wàn)平方米，低基數(shù)下，同比小幅增長(zhǎng)5.3%。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，濟(jì)南二手住宅價(jià)格已連續(xù)下跌9個(gè)月，2022年8月，價(jià)格環(huán)比、同比跌幅均有擴(kuò)大。作為一線(xiàn)城市深圳，2022年上半年二手房成交情況與往年同期相比也下滑顯著。8月，全市二手商品住宅僅成交2000套，環(huán)比7月下降1.8%。
“帶押過(guò)戶(hù)”政策落地的積極意義
2022年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境不斷優(yōu)化，但政策效果尚不明顯，購(gòu)房者置業(yè)情緒并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，市場(chǎng)預(yù)期和信心仍偏弱，短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力不減。
8月24日，國(guó)常會(huì)提出“允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策”。目前，全國(guó)多地降低了首套、二套房首付比例，部分城市則優(yōu)化了限購(gòu)政策、陸續(xù)推出“帶押過(guò)戶(hù)”，以上均是對(duì)相關(guān)會(huì)議精神的積極落實(shí)。
二手房試點(diǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”，核心就是在交易過(guò)程中，使用買(mǎi)方的銀行貸款來(lái)還賣(mài)方的銀行貸款，買(mǎi)方不必再籌措過(guò)橋資金，降低了交易成本，這將進(jìn)一步活躍二手房交易市場(chǎng)。
同時(shí)，“帶押過(guò)戶(hù)”亦有利于化解交易過(guò)程中的部分風(fēng)險(xiǎn)。
截至目前，人民銀行廣州分行也向轄內(nèi)的各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布通知，鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式。我們預(yù)計(jì)，“帶押過(guò)戶(hù)”政策作為可以降低交易成本、提高交易效率的創(chuàng)新舉措，成為二手房市場(chǎng)的一個(gè)新的發(fā)力點(diǎn)。未來(lái)或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)，以暢通二手房置換鏈條，促進(jìn)改善性住房需求釋放。(中新經(jīng)緯APP)
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