中新經(jīng)緯1月9日電 (薛宇飛 魏薇)一年期的理財(cái)產(chǎn)品，預(yù)期年化收益率能達(dá)到11.5%，這在銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率普遍不高于5%的行情下著實(shí)誘人。面對(duì)高息誘惑，劉敏果斷認(rèn)購(gòu)了這款由她任職的房企擔(dān)保的產(chǎn)品。

但劉敏們沒(méi)想到的是，自2021年下半年以來(lái)，房企資金面驟緊，數(shù)家房企擔(dān)保的理財(cái)產(chǎn)品相繼無(wú)法兌付，其合規(guī)性問(wèn)題也暴露了出來(lái)。

高息誘惑

理財(cái)。資料圖：中新經(jīng)緯 熊思怡 攝

關(guān)于理財(cái)產(chǎn)品收益與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清曾有一段廣為流傳的論述。他說(shuō)，理財(cái)產(chǎn)品收益率超過(guò)6%就要打問(wèn)號(hào)，超過(guò)8%很危險(xiǎn)，超過(guò)10%就要做好損失全部本金的準(zhǔn)備。

供職于A房企深圳公司的劉敏和她的同事們當(dāng)時(shí)沒(méi)有將這段話放在心上。2021年上半年，她所在的公司向員工推薦了一款年化收益率達(dá)11.5%、2022年6月到期的理財(cái)產(chǎn)品，由于收益率十分誘人，她和同事一起認(rèn)購(gòu)了10萬(wàn)元。

“公司之前也向員工推薦理財(cái)產(chǎn)品，但收益率沒(méi)這么高?？赡苁菫榱颂岣哒J(rèn)購(gòu)積極性，利率大幅提升，很多同事也是受到高息的誘惑，就認(rèn)購(gòu)了。”劉敏對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)。

房企內(nèi)部發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品由來(lái)已久，過(guò)往多年，類似于“地產(chǎn)寶”“眾籌寶”“家家盈”等平臺(tái)層出不窮，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的興起，各類產(chǎn)品更是花樣不斷。這類產(chǎn)品不僅收益率高于銀行同期發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，通常都能按時(shí)兌付本息。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的時(shí)候，內(nèi)部理財(cái)產(chǎn)品甚至?xí)徽J(rèn)為是一種員工福利。

但是，劉敏沒(méi)有趕上好時(shí)候，就在她認(rèn)購(gòu)沒(méi)多久，公司的流動(dòng)性問(wèn)題就暴露出來(lái)。劉敏說(shuō)：“認(rèn)購(gòu)其他理財(cái)產(chǎn)品的同事，不少都是到期未兌付，只能按照公司出的兌付方案慢慢兌。”

李佳的認(rèn)購(gòu)確認(rèn)函。來(lái)源：受訪者供圖

投資人李佳在她的理財(cái)經(jīng)理介紹下，陸陸續(xù)續(xù)認(rèn)購(gòu)了多家不同主體發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，金額合計(jì)達(dá)上千萬(wàn)元，由于期限不同，收益率在8%-10%左右。她向中新經(jīng)緯出示的一份認(rèn)購(gòu)確認(rèn)函顯示，這款認(rèn)購(gòu)金額300萬(wàn)元、期限12個(gè)月的產(chǎn)品，業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)為9.8%。她稱，這些發(fā)行公司與B房企或有隸屬關(guān)系，或有關(guān)聯(lián)關(guān)系，在產(chǎn)品協(xié)議中也約定，資金會(huì)流向該房企在各地的項(xiàng)目中。

2021年11月，B房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，僅涉及前述財(cái)富管理公司發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品就在百億元以上。李佳稱，很多理財(cái)產(chǎn)品客戶都對(duì)B房企的兌付方案不滿意，“兌付時(shí)間太長(zhǎng)了，讓人心里很沒(méi)底?！?/p>

除了利息較高，強(qiáng)制達(dá)到一定級(jí)別的員工購(gòu)買，也是常見(jiàn)的手法。2016年，金鑫跳槽至C房企河北省某市級(jí)分公司，該公司每年都會(huì)內(nèi)部發(fā)文，提倡員工認(rèn)購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品。她告訴中新經(jīng)緯，盡管對(duì)普通員工未下達(dá)強(qiáng)制認(rèn)購(gòu)的命令，但公司高層都被要求購(gòu)買。“比如給領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的任務(wù)是50萬(wàn)，領(lǐng)導(dǎo)可能自己掏10萬(wàn)，其他就號(hào)召員工一起湊，最后，所有資金都以領(lǐng)導(dǎo)的名義投?！?/p>

為了幫領(lǐng)導(dǎo)完成任務(wù)，金鑫也認(rèn)購(gòu)過(guò)，彼時(shí)產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率為7.8%。2018年，她離開(kāi)這家公司，最近她聽(tīng)說(shuō)，分公司已經(jīng)2個(gè)月沒(méi)有發(fā)工資了。

合規(guī)性存疑

值得注意的是，房企推薦員工認(rèn)購(gòu)的產(chǎn)品絕大多數(shù)都是以定向融資計(jì)劃、非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具、“基金”等名稱出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中，但上述受訪人均表示，他們默認(rèn)這些產(chǎn)品就是理財(cái)產(chǎn)品。

盡管名稱不同，但從業(yè)務(wù)角度看，第三方機(jī)構(gòu)所做的就是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。而根據(jù)2018年4月央行等有關(guān)部門發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)作為金融業(yè)務(wù)，屬于特許經(jīng)營(yíng)行業(yè)，必須納入金融監(jiān)管。非金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)行、銷售資產(chǎn)管理產(chǎn)品，國(guó)家另有規(guī)定的除外。

劉敏認(rèn)購(gòu)的定向融資計(jì)劃協(xié)議。來(lái)源：受訪者供圖

劉敏所在的A房企在公司內(nèi)部推薦的產(chǎn)品，發(fā)行主體是一家位于中部某省份的鋼材批發(fā)貿(mào)易公司，由一位個(gè)人股東全資持有，經(jīng)營(yíng)范圍并不涵蓋理財(cái)?shù)冉鹑跇I(yè)務(wù)。2021年3月，這家公司計(jì)劃發(fā)行一款規(guī)模不超過(guò)2000萬(wàn)元的定向融資計(jì)劃，A房企旗下從事投資管理的全資子公司既是此次融資的承銷商，也提供不可撤銷的連帶擔(dān)保責(zé)任。一旦無(wú)法兌付，由擔(dān)保方進(jìn)行兌付。

在劉敏簽署的協(xié)議中，上述鋼材批發(fā)貿(mào)易公司表示，募集資金將會(huì)用于補(bǔ)充公司經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金。但她稱，這些資金實(shí)際會(huì)流向哪里，他們也不得而知。她還留意到，從2020年6月開(kāi)始，該公司的注冊(cè)資本、股東等發(fā)生多次變更，企業(yè)變更為個(gè)人獨(dú)資，注冊(cè)資本也翻了近20倍，這家第三方公司更像是A房企用來(lái)募集資金的殼公司。

相比于上述手法的隱秘性，B房企更為直接，且涉嫌“自融”。李佳認(rèn)購(gòu)了一款由惠州某公司發(fā)行、金額達(dá)500萬(wàn)元的產(chǎn)品，其資金用途是B房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。天眼查數(shù)據(jù)顯示，惠州某公司由B房企位于惠州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全資持有。她認(rèn)購(gòu)的另一款300萬(wàn)元的產(chǎn)品，其發(fā)行主體同樣隸屬B房企。

李佳稱，B房企并不回避這些產(chǎn)品與它們的關(guān)系，也承諾會(huì)進(jìn)行兜底兌付?！拔椰F(xiàn)在只收到了到期本息的10%，剩余的還要等下次才能兌付。我們希望能加速進(jìn)度，并增加實(shí)物兌付。”

金鑫購(gòu)買的理財(cái)產(chǎn)品，是由C房企聯(lián)合其他幾家民企于2016年出資設(shè)立的一家投資公司發(fā)行的，C房企持有后者46%股權(quán)。該投資公司曾在官微坦言，該司實(shí)力無(wú)法與持牌機(jī)構(gòu)相抗衡，必須做持牌機(jī)構(gòu)不愿做、做不到的事情。

北京尋真律師事務(wù)所律師王德怡對(duì)中新經(jīng)緯分析，無(wú)論是哪種途徑發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，均應(yīng)當(dāng)取得主管部門的許可，并且交易資金要實(shí)行第三方存管，籌集的資金要用于指定用途。“從以上案例看，上述發(fā)行方不具備發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的許可和資質(zhì)條件，客戶資金很可能被幕后控制人挪作他用，本質(zhì)上涉嫌‘自融’甚至非法吸儲(chǔ)，違反了監(jiān)管規(guī)定。另外，根據(jù)法律規(guī)定，任何投資都必須承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，保本、保收益的條款在法律上會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效?！?/p>

此外，中新經(jīng)緯發(fā)現(xiàn)，為增加產(chǎn)品發(fā)行所謂的合規(guī)性，企業(yè)往往會(huì)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品已經(jīng)在各地的金交所或其他金融服務(wù)中心進(jìn)行備案，例如，上述鋼材批發(fā)貿(mào)易公司的產(chǎn)品在商丘市國(guó)茂信用資產(chǎn)備案服務(wù)中心有限公司備案，B房企子公司發(fā)行的產(chǎn)品分別在天安(貴州省)互聯(lián)網(wǎng)金融資產(chǎn)交易中心股份有限公司、廣西中馬新城國(guó)際金融服務(wù)中心有限公司備案。

據(jù)證監(jiān)會(huì)2021年12月17日消息，清理整頓各類交易場(chǎng)所部際聯(lián)席會(huì)議明確要求，金交所不得為發(fā)行銷售非標(biāo)債務(wù)融資產(chǎn)品提供服務(wù)和便利，嚴(yán)控新增、持續(xù)壓降各類非標(biāo)融資主體的融資業(yè)務(wù)；禁止金交所為房地產(chǎn)企業(yè)(項(xiàng)目)、城投公司等國(guó)家限制或有特定規(guī)范要求的企業(yè)融資。2021年12月底，天安(貴州省)互聯(lián)網(wǎng)金融資產(chǎn)交易中心股份有限公司等6家公司，被貴州省相關(guān)政府部門取消了業(yè)務(wù)資質(zhì)。

杠桿退去

房企為何會(huì)如此熱衷發(fā)行“理財(cái)產(chǎn)品”？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)稱，這些具有理財(cái)屬性的產(chǎn)品，不管是通過(guò)關(guān)聯(lián)公司還是第三方公司發(fā)行，資金最終都流向了房地產(chǎn)企業(yè)，用于企業(yè)內(nèi)部開(kāi)支及項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。向員工、親友及部分社會(huì)人員發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品雖代價(jià)不菲，但相較于正常途徑的融資成本而言，還是相對(duì)便宜，更何況，房企融資在近些年頻頻受限。

“發(fā)行所謂理財(cái)產(chǎn)品的企業(yè)，主要是民營(yíng)房企，在銀行貸款、債券等成本較低的融資無(wú)法滿足它們的資金需求時(shí)，只能通過(guò)信托、私募這類高成本融資渠道籌錢，相較于后者，發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品可能并不貴。同時(shí)，還可以牢牢地把員工綁在公司的戰(zhàn)車上，增加忠誠(chéng)度。”他說(shuō)。

李宇嘉稱，這些產(chǎn)品本身就不合規(guī)，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)監(jiān)管部門備案、審核，自然不會(huì)計(jì)入到企業(yè)財(cái)報(bào)中，起到了降低負(fù)債、美化報(bào)表的作用。但這也意味著，不像信托、私募發(fā)行的產(chǎn)品都有對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目和抵押物，理財(cái)產(chǎn)品沒(méi)有抵押物，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，這些產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)更大。

在2021年，有數(shù)家房企都傳出了理財(cái)產(chǎn)品兌付困難的消息，在資金鏈難以好轉(zhuǎn)的情況下，最終導(dǎo)致債券、票據(jù)出現(xiàn)違約。

過(guò)往多年，高融資、高負(fù)債、高杠桿是房地產(chǎn)行業(yè)顯著的標(biāo)簽，銀行貸款、債券、信托、公募、私募、商業(yè)票據(jù)乃至理財(cái)產(chǎn)品、跟投機(jī)制等，市場(chǎng)上能用到的融資工具幾乎都被房企用了一遍，在順境期，負(fù)債問(wèn)題被良好的業(yè)績(jī)所掩蓋，而當(dāng)進(jìn)入逆境，風(fēng)險(xiǎn)也隨之暴露。

華泰證券認(rèn)為，2015年、2016年“棚改貨幣化”后，“高杠桿+快周轉(zhuǎn)”成為民營(yíng)房企的主流策略，這為企業(yè)經(jīng)營(yíng)埋下隱患。該模式可持續(xù)的前提是購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲有預(yù)期、較為寬松且可持續(xù)的融資環(huán)境，以及企業(yè)的品牌信用足以獲取經(jīng)營(yíng)杠桿(供應(yīng)商欠款和預(yù)售資金)。但自 2020年7月以來(lái)，政策多管齊下，形成了對(duì)房企資金鏈的閉環(huán)管控，從融資端、供給端到需求端，“高杠桿+快周轉(zhuǎn)”模式的各項(xiàng)前提逐漸喪失。中誠(chéng)信國(guó)際企業(yè)評(píng)級(jí)部董事總經(jīng)理龔天璇就指出，2021年實(shí)施的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度，是對(duì)房企信用質(zhì)量影響最大的政策。

市場(chǎng)環(huán)境與嚴(yán)監(jiān)管政策下，降杠桿成為房企必由之路。億翰智庫(kù)認(rèn)為，眾多房企未來(lái)仍需遵循“三道紅線”的監(jiān)管要求，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿的下調(diào)，預(yù)計(jì)到2023年會(huì)初次完成“縮表”。但這一時(shí)期只是房企完成了降杠桿工作，行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)化調(diào)整尚未完成，而只有當(dāng)百?gòu)?qiáng)房企再經(jīng)過(guò)一輪洗牌，表內(nèi)、表外債務(wù)均得到有效改善后，或許意味著行業(yè)“縮表”工作正式完成。因此，整個(gè)過(guò)程或?qū)⒊掷m(xù)三至五年的時(shí)間。(中新經(jīng)緯APP)

(應(yīng)受訪者要求，劉敏、李佳、金鑫均為化名。)

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