中新經(jīng)緯12月30日電 題：數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行態(tài)勢(shì)已結(jié)束

作者 許小樂 貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師

根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，貝殼50城的二手房市場(chǎng)結(jié)束了4月份以來成交量持續(xù)下行的態(tài)勢(shì)，在9月份的歷史成交低位溫和復(fù)蘇。部分重點(diǎn)城市正在逐步走出二手房市場(chǎng)成交低谷，如深圳、廣州、東莞、佛山、上海、合肥、蘇州等地成交量持續(xù)改善。

隨著市場(chǎng)成交量出現(xiàn)積極變化，12月份，貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅出現(xiàn)了本輪市場(chǎng)下跌以來的首次收窄，價(jià)格下跌的城市數(shù)量也在減少。

同時(shí)，貝殼50城的新房市場(chǎng)銷售規(guī)模也有小幅反彈。貝殼研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)66城的新房成交量連續(xù)兩個(gè)月顯現(xiàn)回升，12月份環(huán)比增幅明顯擴(kuò)大。近三個(gè)月，貝殼新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅逐步收窄至止跌。

這些信號(hào)表明，信貸環(huán)境的改善對(duì)于市場(chǎng)的復(fù)蘇具有直接作用。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，四季度以來，百城平均首套、二套房貸利率持續(xù)下降，12月較9月累計(jì)下降約10個(gè)基點(diǎn)，近兩個(gè)月房貸平均放款周期也持續(xù)快速收窄，累計(jì)收窄16天。信貸環(huán)境的改善帶動(dòng)了市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)以及置業(yè)需求的入市。

因此，我們堅(jiān)持之前的判斷：這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下行更多是信貸節(jié)奏錯(cuò)配導(dǎo)致的失衡，而非是市場(chǎng)本身出了問題。年末，隨著房地產(chǎn)行業(yè)信貸額度改善，市場(chǎng)還是能夠走出持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。

我們預(yù)測(cè)2021年房地產(chǎn)交易額與2020年將基本持平，新房成交將再創(chuàng)歷史新高，二手房成交規(guī)模相比2020年將會(huì)有約6%的下降。

貝殼研究院測(cè)算，2022年房地產(chǎn)按揭總量將達(dá)到8萬億元，預(yù)計(jì)能撬動(dòng)22-23萬億元的地產(chǎn)交易額。盡管銷售額可能會(huì)有小幅下降，但交易規(guī)模仍然巨大。

按照當(dāng)前發(fā)展進(jìn)程，我們預(yù)計(jì)，2022年一季度，部分核心城市的二手房市場(chǎng)成交量就能企穩(wěn)，二季度價(jià)格就能夠穩(wěn)住。新房市場(chǎng)也會(huì)隨之改善，并逐步傳遞到土地市場(chǎng)，從而使整體房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出一種鏈?zhǔn)叫迯?fù)態(tài)勢(shì)。

年底市場(chǎng)的復(fù)蘇來之不易，是政府與企業(yè)共同努力的結(jié)果。但我們也要看到，當(dāng)前市場(chǎng)回升是溫和的、脆弱的、分化的，而行業(yè)整體低溫的局面并未明顯改善。房?jī)r(jià)還在慣性下跌，市場(chǎng)預(yù)期、新房項(xiàng)目開盤去化率仍處行業(yè)發(fā)展低位。

當(dāng)前，部分房企的風(fēng)險(xiǎn)尚未解除，行業(yè)拿地投資需求不足。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，已完成第三批集中供地的21個(gè)城市的土地流拍率均值約為23%，較第二批次30%的情形略有改善，但難掩土地市場(chǎng)仍處低溫的事實(shí)。同時(shí)，城市間分化也在加大，部分東北省會(huì)城市如沈陽、長(zhǎng)春等地流拍率較高，國企、央企和地方城投公司在土地市場(chǎng)的托底跡象明顯，民企參與度有待進(jìn)一步提升。(中新經(jīng)緯APP)

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