中新經(jīng)緯12月30日電 (薛宇飛)近日，泰康人壽及泰康養(yǎng)老以9.36億元人民幣價格轉(zhuǎn)讓陽光城7.41%股份給滄州泰禾建材有限公司(下稱泰禾建材)，加上泰康養(yǎng)老通過大宗交易減持2%的股份，泰康系合計持有陽光城的股份下降至3.997%。

險資撤離地產(chǎn)已經(jīng)不是新鮮事。今年以來，數(shù)家險資減持地產(chǎn)股，例如，大家人壽減持金地集團、金融街，中國人壽減持萬科A、招商蛇口，和諧健康保險減持金融街等?！癡觀財報”(微信號ID：VG-View)查詢Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2021年三季度末，前十大流通股股東中有險資的A股上市房企共有14家，較2015年的高點減少了一半。

泰康系減持陽光城

泰康系與陽光城的關系，始于2020年。

由于陽光城原股東中民投陷入流動性危機，其所持有的陽光城股份被擺上貨架。經(jīng)過一年多的尋找，2020年9月，泰康人壽、泰康養(yǎng)老以協(xié)議受讓方式，從中民投旗下公司受讓陽光城約13.53%的股份，共計約5.55億股。據(jù)計算，泰康系入股陽光城約耗資33.78億元，每股價格約6.09元。

為了引入泰康系，陽光城的控股股東陽光集團做了對賭協(xié)議。陽光集團承諾，在2020-2024年實現(xiàn)不低于15%的歸母凈利潤年均復合增長率，且累計歸母凈利潤不低于340.59億元，并在隨后的2025年-2029年期間，分別實現(xiàn)5%-10%的業(yè)績增長。若觸發(fā)業(yè)績承諾未達成而現(xiàn)金補償?shù)那樾?，陽光集團應向上市公司足額支付現(xiàn)金補償金額。這份對賭協(xié)議也規(guī)定，若泰康人壽及泰康養(yǎng)老合并持股低于9%，上述業(yè)績承諾事項由各方另行協(xié)商并及時披露。

除了成功引入泰康系成為公司二股東，在2021年4月5日，陽光城大股東還與泰康保險簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，落實泰康系入股陽光城后在業(yè)務等層面開展相關合作的事宜，合作領域包括項目、資金、物業(yè)等。

但誰也沒想到，陽光城與泰康系的蜜月期僅僅維持一年。2021年三季報顯示，陽光城今年前三季度的歸母扣非凈利潤同比下滑超九成，這旋即引發(fā)泰康系董事陳奕倫、姜佳立的不滿，并對三季報投出反對票，理由為：對于公司三季度所表現(xiàn)的公司經(jīng)營惡化，需要得到管理層合理解釋。今年12月20日，陳奕倫辭職，隨后便是泰康系12月27日的減持與轉(zhuǎn)讓。

具體看，泰康養(yǎng)老于27日通過大宗交易減持約8280.77萬股股份，占上市公司總股本的2.00%，以大宗交易價格3.05元/股計算，泰康系套現(xiàn)約2.53億元。同日，泰康人壽、泰康養(yǎng)老與泰禾建材簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將其合計所持上市公司7.41%股份轉(zhuǎn)讓至泰禾建材，轉(zhuǎn)讓價為3.05元/股，泰康系套現(xiàn)約9.36億元。

減持與轉(zhuǎn)讓后，泰康系合計持有陽光城的股份下降至約1.65億元股，占總股份的3.997%，以27日收盤價3.43元/股計算，對應的總市值約為5.68億元。也就是說，相較于入股陽光城時耗資33.78億元，一年間，泰康系虧損約16.21億元。

多家險資減持地產(chǎn)股

不僅泰康保險，今年以來，險資減持地產(chǎn)的事情頻頻發(fā)生。金地集團與險資的關系一直十分密切，截至2021年半年報，富德生命人壽通過各種形式合計持有金地集團29.83%的股份，為第一大股東，大家人壽持有20.43%的股份，為第二大股東。

自今年9月15日起，金地已連續(xù)5次公告大家人壽減持公司股份。根據(jù)12月23日公告，大家人壽持有金地集團的股份比例已下降至5.43%。

持有金地集團股份的比例從20.43%降至5.43%，大家人壽僅用了短短4個月的時間。“V觀財報”根據(jù)歷次減持股份及價格粗略計算，大家人壽累計套現(xiàn)金額約為70億元。大家人壽的前身是安邦保險，資料顯示，安邦保險首次出現(xiàn)在金地集團的股東名單中是2012年三季度，持股比例約為1.50%，到2014年12月，持股比例增至20%。2012年-2014年間，金地的股價最高也只有7元/股左右，比大家人壽近期通過大宗交易減持的價格低至少3.5元/股，從賬面看，若不考慮通脹因素，大家人壽整體是盈利的。

此外，自2012年以來，金地集團每年都進行了分紅，Wind數(shù)據(jù)顯示，2012-2020年，金地的股利支付率分別約為9.62%、19.83%、14.61%、59.07%、50.15%、34.97%、33.45%、30.02%、30.39%，作為公司第二大股東的大家人壽，自然會獲得不少分紅紅利。

除了金地集團，今年9月份以來，大家人壽多次減持金融街股份，截至12月24日公告，所持股份降至10.11%，低于2021年半年報披露的14.10%。大家人壽還在逐步減持萬科A股票，到2020年年報時，已退出十大股份之列。

中國人壽減持房企股票的動作更早，其已連續(xù)數(shù)個季度減持萬科A的股票，截至2021年三季度末，中國人壽的持股比例降至0.61%，而2020年中報時為1.80%。中國人壽還不斷減持招商蛇口的股份，2020年一季度末時持股比例為4.27%，到2021年三季度末降至2.46%。金融街的二股東和諧健康保險的持股比例也輕微下降，持股比例由2020年底的15.88%降至2021年中報時的15.68%。

“V觀財報”查詢Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在2015年年末，前十大流通股股東中有險資的A股上市房企共有28家，數(shù)量上為近些年的最高點。之后，整體呈現(xiàn)波動下降趨勢，截至2021年三季度末，前十大流通股股東中有險資的A股上市房企共有14家，分別為萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、華僑城A、金地集團、金科股份、陽光城、華夏幸福、首開股份、金融街、蘇州高新、萬業(yè)企業(yè)、同達創(chuàng)業(yè)、鐵嶺新城。

地產(chǎn)股前景幾何？

過往數(shù)年，險資與地產(chǎn)的關系可謂緊密，究其原因，還是與險資特性與房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好有關。

中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林對“V觀財報”分析，在過去，險資非常青睞地產(chǎn)股。險資的主力現(xiàn)金來源是壽險，壽險的賠付在一個較長的周期上，因此也喜歡長周期投資，對于它們來說，房地產(chǎn)股投資周期長，抗通脹能力好，且在城市化進程推動下，需求旺盛。

“另外，科技股雖然收益高，往往風險也高，收益和風險大致匹配。其他的上市公司，周期屬性很顯著，存在大小年。唯獨房地產(chǎn)行業(yè)相對簡單，在過去數(shù)十年都能跨越周期，簡單易懂?！北P和林說。

但是，隨著房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生改變，險資的態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)了投資換倉的情況。盤和林認為，保險資金減持地產(chǎn)股，一是在房住不炒大背景下，地產(chǎn)股價格抬升空間有限；二是政策也在試圖減低經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴；三是保險屬于金融行業(yè)，自身有一定的杠桿，若再加上房企的高杠桿，會加劇險資的經(jīng)營風險。

房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化和房企自身經(jīng)營不善，已經(jīng)開始影響險資的收益。例如，受華夏幸福債務問題拖累，公司原二股東、現(xiàn)第一大股東中國平安的巨額戰(zhàn)略投資產(chǎn)生大額減值計提。根據(jù)公告，中國平安2021年半年度對華夏幸福相關投資資產(chǎn)進行減值計提、估值調(diào)整以及其他權(quán)益調(diào)整金額合計為359億元。

對于未來地產(chǎn)股的走勢，招商證券在近日的一份研報中稱，房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)從杠桿驅(qū)動的“指數(shù)牛市”變?yōu)楣芾砑t利驅(qū)動的“結(jié)構(gòu)牛市”，從總量需求增長驅(qū)動為主變?yōu)樽杂涩F(xiàn)金流驅(qū)動為主，判斷未來一年行業(yè)競爭格局將改善，政策底的出現(xiàn)會對估值修復形成支撐。

招商證券還稱，不論是當下還是未來五年，內(nèi)生能力也即管理紅利將是主導房地產(chǎn)股票的核心要素，看好“造血能力”強的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)型公司、邊際改善的管理紅利型公司以及資源型疊加現(xiàn)金流預期改善型公司。(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)

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