中新經(jīng)緯12月10日電 題：發(fā)展保障性租賃住房對地產(chǎn)開發(fā)投資有多大拉動？

作者 夏磊 國海證券研究所聯(lián)席所長

12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟工作。會議提出“要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

保障性住房，包括公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。

當前，住房政策的重點之一就是大力發(fā)展租賃行業(yè)，而發(fā)展保障性租賃住房，可以補充住房供應短板，緩解新市民、青年人等群體的住房困難。因此，其成為推進我國租賃行業(yè)發(fā)展的一個重要著力點。

保障性租賃住房的房源、建設(shè)資金從哪里來？

增加保障性租賃住房房源供應，我們認為可以通過新建和改建兩種方式來進行。

從新建房源來講，可以圍繞國有建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、城區(qū)內(nèi)靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地進行保障性租賃住房的開發(fā)與建設(shè)。

從改建房源來講，政府可以允許相關(guān)的市場主體將閑置和低效的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。此外，還可以通過發(fā)放租賃補貼和利用政府閑置住房來進行保障性租賃住房的房源擴充。

針對建設(shè)保障性租賃住房的資金，我們認為，政府要加大相關(guān)的財稅和金融政策支持。

從財政資金來看，包括中央補助資金支持、地方財政統(tǒng)籌以及專項債支持。專項債方面，此前，財政部預算司副司長項中新就曾明確表示，保障性租賃住房是新增專項債資金重點投向之一。地方財政統(tǒng)籌方面，比如溫州市，近日就提出“從土地出讓金凈收益的10%以上或土地出讓金收入總額的2%以上中提取的保障性住房建設(shè)資金、從土地出讓收入總額中提取的‘騰籠換鳥’專項經(jīng)費等各級各類有關(guān)資金，用于發(fā)展保障性租賃住房”。

從稅收優(yōu)惠來看，政府應加大利用非居住存量土地和非居住存量房屋來建設(shè)保障性租賃住房，因此可比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行，同時可以免收相關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

從金融支持來看，首先是相關(guān)的信貸支持。如政府應支持銀行等金融機構(gòu)為保障性租賃住房項目提供長期貸款，完善貸款統(tǒng)計，在實施房地產(chǎn)信貸管理時實施差別化對待。其次是可以通過各種發(fā)債手段支持。支持金融機構(gòu)發(fā)行金融債，用于保障性租賃住房貸款投放；支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債、公司債、短融、中票等，用于保障性租賃住房建設(shè)運營；支持企業(yè)將物業(yè)抵押增信，發(fā)行住房租賃擔保債券。再次是可以引入險資。支持商業(yè)保險資金參與保障性租賃住房建設(shè)。最后，政府還可以繼續(xù)擴大公募REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)的試點。如國務院此前就明確提出支持北京城市副中心發(fā)展保障性租賃住房REITs。

保障性租賃住房對地產(chǎn)開發(fā)投資有多大拉動？

為測算全國保障性租賃住房對地產(chǎn)開發(fā)的投資拉動比例，我們選取全國40個城市作為測算基礎(chǔ)，計算得出“十四五”期間，全國40城將共計新增供應807萬套保障性租賃住房。按全國保障性租賃住房供應規(guī)模是40城的1.5倍計算，“十四五”期間全國將供應約1211萬套保障性租賃住房。

在不考慮保障性租賃住房對投資影響的前提下，我們采取成本法預計：2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資為147747億元，而保障性租賃住房拉動的投資要占2022年整體房地產(chǎn)開發(fā)投資的2.2%。(中新經(jīng)緯APP)

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