中新經(jīng)緯12月3日電 題：優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策的三點(diǎn)建議

作者 秦虹 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任

目前，中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要包括金融政策、土地政策、稅收政策、行政管控政策。這四大類政策中，金融政策負(fù)責(zé)守底線、防風(fēng)險(xiǎn)；土地政策要最終實(shí)現(xiàn)人、地、房的掛鉤；稅收政策的未來方向是增加房地產(chǎn)的持有稅；行政管控政策使用頻率最高，包括限購、限貸、限價(jià)、限售、限簽等。

中國房地產(chǎn)的金融政策調(diào)控已經(jīng)取得明顯成效。未來一段時(shí)間內(nèi)，我們預(yù)計(jì)該政策進(jìn)一步收緊的可能性較低。為促進(jìn)未來金融調(diào)控政策更好地“堵疏結(jié)合”，我們提出以下幾點(diǎn)優(yōu)化建議：

其一，將所有房地產(chǎn)持有經(jīng)營類(不是散售)項(xiàng)目的貸款，從房企債務(wù)紅線和商業(yè)銀行房地產(chǎn)集中度管理政策中剔除。

過去，由于各種政策要求，房企沉淀了大量自持經(jīng)營類資產(chǎn)，這些資產(chǎn)需要通過后期持續(xù)運(yùn)營服務(wù)才能取得收益，因此項(xiàng)目資金占用大、盈利周期長。我們建議針對這部分資產(chǎn)的貸款管理應(yīng)從房地產(chǎn)貸款中剝離。同時(shí)，金融信貸政策可以階段性地支持房企并購貸款，以保證房企合理的融資性現(xiàn)金流。

其二，對持有經(jīng)營類的商業(yè)、辦公等資產(chǎn)，允許發(fā)行公募REITs，以盤活存量資產(chǎn)、支持消費(fèi)，使企業(yè)獲得正常的經(jīng)營性現(xiàn)金流。

其三，及時(shí)發(fā)放房地產(chǎn)按揭貸款，支持剛需客群資金需求，支持房企開展產(chǎn)品創(chuàng)新活動(dòng)。

我們預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場的整體銷售量或?qū)⑦M(jìn)入下行階段，房企應(yīng)該做好各種應(yīng)對準(zhǔn)備。未來，房企要堅(jiān)持“固優(yōu)拓新”，做好投資精準(zhǔn)定位，把握開發(fā)節(jié)奏，不斷優(yōu)化供給，通過新時(shí)期發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型升級，滿足日益提升的消費(fèi)需求。(根據(jù)秦虹在2021中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會暨2022中國房地產(chǎn)市場趨勢報(bào)告會上發(fā)言整理，未經(jīng)本人審閱。)(中新經(jīng)緯APP)

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