中新經(jīng)緯12月1日電 題：房企轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)前景被看好

作者 房玲 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)

易天宇 克而瑞研究中心研究員

近年來，得益于電子商務(wù)的高速發(fā)展，國內(nèi)對物流行業(yè)的需求強勁，物流地產(chǎn)也得到了各路資本的青睞。隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，部分頭部房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)收益穩(wěn)定且運營風(fēng)險較小的物流地產(chǎn)。

物流地產(chǎn)的本質(zhì)雖然仍是圍繞土地開展商業(yè)經(jīng)營活動，但其與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)最大不同在于盈利模式，即通過物業(yè)持有、租金收取的方式進行整體經(jīng)營，后期可以通過資產(chǎn)證券化手段打包賣出進行資金回籠。物流地產(chǎn)的盈利主要來自租金收入、物流增值服務(wù)、資產(chǎn)增值收益三部分，其中，租金收入是主要來源。

據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，包括萬科、中海、融創(chuàng)、碧桂園、綠地、遠洋等在內(nèi)的品牌房企都已在物流地產(chǎn)領(lǐng)域有所布局。

資本持續(xù)看好物流地產(chǎn)，主要原因有以下幾個方面。

其一，蓬勃的電子商務(wù)發(fā)展，使國內(nèi)對物流地產(chǎn)的需求不斷增長。美國金融科技服務(wù)運營商富達國家信息服務(wù)公司(FIS)發(fā)布的報告顯示，中國已成為全球最大的電子商務(wù)市場，預(yù)計到2024年，電商市場總值將達到3.17萬億美元。電子商務(wù)的不斷發(fā)展，加大了對物流行業(yè)的需求，各路資本也因此看好中國物流地產(chǎn)的長遠發(fā)展。

其二，優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的回報率也較為可觀。根據(jù)世邦魏理仕(CBRE)的報告顯示，2019年，北京、上海、廣州等一線城市物流設(shè)施投資凈回報率6%-8%，要高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%和住宅地產(chǎn)的2%-3%，其中高標(biāo)倉的投資凈回報率要高于物流地產(chǎn)的平均水平。

其三，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，以及私募基金都為物流地產(chǎn)在后期退出提供了可能性。將物流資產(chǎn)通過資產(chǎn)證券化等方式最終實現(xiàn)回流，而物流地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化，這在一定程度上又可以增強房企的抗風(fēng)險能力。

整體來看，當(dāng)前國內(nèi)的物流地產(chǎn)需求旺盛，發(fā)展前景廣闊，收益回報比較可觀，但相對房企整體的業(yè)務(wù)收入而言，其仍不是主流。物流地產(chǎn)目前也不能完全滿足房企的轉(zhuǎn)型需求，僅僅只是房企開展城市運營業(yè)務(wù)中的重要一環(huán)。

隨著房企在物業(yè)管理、長租公寓、物流地產(chǎn)等各個賽道中持續(xù)試水，遇到的競爭對手越來越多，面臨的市場環(huán)境也越來越復(fù)雜，這都考驗著房企的整體運營實力。(中新經(jīng)緯APP)

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