中新經(jīng)緯11月26日電 國(guó)金固收蔡浩團(tuán)隊(duì)發(fā)布研報(bào)稱，隨著房地產(chǎn)監(jiān)管持續(xù)升級(jí)，地產(chǎn)行業(yè)加速入冬，土地市場(chǎng)明顯降溫。而土地收入是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，2022年城投債面臨不小的償債壓力。

蔡浩團(tuán)隊(duì)稱，在土地成交方面，“兩集中”新政下，土地市場(chǎng)迎來(lái)量?jī)r(jià)齊跌。前10個(gè)月，全國(guó)100大中城市土地市場(chǎng)成交土地面積和土地總價(jià)分別同比減少22.8%和9.9%。土地出讓金方面，全國(guó)土地出讓金也出現(xiàn)較大下滑，不少城市前10個(gè)月的土地出讓金同比減少50%以上，如福州、南昌、昆明、蘭州、廊坊等。溢價(jià)率方面，全國(guó)100大中城市土地溢價(jià)率創(chuàng)下了歷史最低位，多個(gè)城市，如威海市、湘潭市、吉林市等等前10個(gè)月的平均土拍溢價(jià)率均在0.5%以下；不少城市土拍溢價(jià)率已多月為0。

蔡浩團(tuán)隊(duì)介紹，土地財(cái)政情況方面，以土地出讓收入/(政府性基金收入+一般公共預(yù)算收入)來(lái)衡量土地財(cái)政依賴度，2020年全國(guó)土地財(cái)政依賴度攀升至29.72%。分各省來(lái)看，浙江、江蘇、廣西、重慶、四川、山東、安徽七個(gè)省市的土地財(cái)政依賴度高于45%；相對(duì)而言，寧夏、內(nèi)蒙古、西藏三個(gè)省市對(duì)土地財(cái)政的依賴度偏低，土地財(cái)政依賴度均低于20%。整體而言，東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平較高，土地市場(chǎng)活躍，土地財(cái)政依賴度較高；而華北地區(qū)、華中地區(qū)以及除吉林省外的東北地區(qū)由于土地市場(chǎng)不活躍，土地出讓金較低，在地方綜合財(cái)力中占比也較低。

蔡浩團(tuán)隊(duì)稱，在土地財(cái)政與城投償付方面，由于政府返還的土地出讓金是城投公司償債的重要資金來(lái)源之一，因此，區(qū)域內(nèi)的土地行情會(huì)對(duì)城投公司的債務(wù)償付產(chǎn)生一定影響。2022年城投債面臨一定的償付壓力，總償債量約在4萬(wàn)億元左右，其中3、4月份是償債高峰。從省份來(lái)看，江蘇、浙江、山東、四川和湖南為城投債到期回售量前五大省份，江浙由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，且金融資源豐富，土地市場(chǎng)走冷對(duì)城投償債的壓力可控。海南、西藏、寧夏、內(nèi)蒙古四省明年城投債到期規(guī)模在100億元以下，且其土地財(cái)政依賴度均較低，短期內(nèi)土地市場(chǎng)降溫對(duì)其影響不會(huì)太明顯。對(duì)于土地財(cái)政依賴度高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于中下游且明年城投債到期壓力大的省份，需警惕轄內(nèi)弱資質(zhì)平臺(tái)。

蔡浩團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，從城市層面看：22個(gè)試點(diǎn)城市因?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣度較高，土地市場(chǎng)降溫帶來(lái)的財(cái)政壓力短期內(nèi)可控。土拍市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的區(qū)域，短期償債壓力主要涉及高資質(zhì)平臺(tái)，整體影響較小。盡管償付規(guī)模不小，但由于該區(qū)域涉及的城投平臺(tái)資質(zhì)較好，融資渠道較為通暢，土地降溫對(duì)區(qū)域內(nèi)城投公司明年的債務(wù)償付影響較小，如太原和長(zhǎng)春。土拍市場(chǎng)量跌價(jià)升的區(qū)域，須關(guān)注資質(zhì)一般的區(qū)縣級(jí)平臺(tái)。該區(qū)域土地市場(chǎng)降溫尚不明顯，短期內(nèi)對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政影響有限。如濰坊和濟(jì)寧。由于土地溢價(jià)率趨于走低，需持續(xù)關(guān)注土地市場(chǎng)持續(xù)走冷對(duì)地方財(cái)力的影響，關(guān)注資質(zhì)一般、有一定到期回售壓力的區(qū)縣級(jí)平臺(tái)。高土地財(cái)政依賴度區(qū)域，需關(guān)注弱區(qū)域弱資質(zhì)平臺(tái)。主體評(píng)級(jí)以AA為主，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，如鷹潭、荊門，需要關(guān)注土地市場(chǎng)走弱對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)力的影響，尤其是融資渠道不暢通的弱資質(zhì)城投平臺(tái)將率先承壓。關(guān)注高債務(wù)的天津和高財(cái)政依賴度的臨沂，兩個(gè)區(qū)域的土拍市場(chǎng)均走弱，需關(guān)注城投平臺(tái)的再融資能力和償債壓力。此外，城投公司入場(chǎng)“托市”頻現(xiàn)，除了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域城投公司參與當(dāng)?shù)赝僚氖袌?chǎng)外，需要關(guān)注弱資質(zhì)平臺(tái)參與土拍市場(chǎng)對(duì)自身帶來(lái)的資金壓力。(中新經(jīng)緯APP)

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