20日上午，有媒體報(bào)道稱，上海將采取一系列措施來防止新房認(rèn)籌過熱，包括同一家庭在同一時(shí)段只能認(rèn)籌一個(gè)樓盤。當(dāng)日午后，上海市房管局回應(yīng)稱，目前沒有出臺(tái)新的調(diào)控政策。

認(rèn)籌政策雖然鬧出烏龍，但仍折射出上海新房搖號(hào)認(rèn)籌的火熱，以及衍生出來的一些亂象。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2020年上海“千人搖”項(xiàng)目達(dá)到26個(gè)，新房整體認(rèn)籌率為120.4%，而2019年還不足40%。同時(shí)，一人認(rèn)多籌、“馬甲”代搖也頻頻出現(xiàn)在市場上，推高市場虛火。

26次“千人搖” 整體認(rèn)籌率提高3倍

20日上午，有媒體報(bào)道稱，其獲取的一份《閔行區(qū)房管局會(huì)議紀(jì)要》顯示，為嚴(yán)控市場過熱，上海將采取一系列措施抑制新房認(rèn)籌熱度。該份會(huì)議紀(jì)要稱，同一家庭同一時(shí)段(認(rèn)籌開始—搖號(hào)結(jié)束)在全市范圍只能認(rèn)籌一個(gè)樓盤;適當(dāng)提升“熱盤”認(rèn)籌金比例;針對開盤當(dāng)天去化率超過90%的樓盤，認(rèn)籌名單還需要提交房管局備案，且不得更名。

上述報(bào)道發(fā)出后，迅速引起關(guān)注。20日午后，上海市房管局回應(yīng)多家媒體稱，上海繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有房地產(chǎn)政策，目前并沒有出臺(tái)新的政策，只是針對當(dāng)前銷售環(huán)節(jié)中的不規(guī)范現(xiàn)象，要求加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的管理。

搖號(hào)認(rèn)籌政策之所以如此觸動(dòng)大眾敏感的神經(jīng)，與當(dāng)前上海新房市場存在的搖號(hào)熱不無關(guān)系。為了買房，陸楠(化名)在2020年跑遍了上海北部的大部分樓盤，她對中新經(jīng)緯客戶端稱，除了一些郊區(qū)盤，市區(qū)項(xiàng)目的認(rèn)籌率都很高，“千人搖號(hào)”的情況也不少。在參與幾次搖號(hào)均未搖中后，她不得已買了一套二手房。

2020年10月中旬，位于上海青浦區(qū)的蟠龍?zhí)斓剡M(jìn)行開盤搖號(hào)，這個(gè)均價(jià)超6萬元/平方米、共計(jì)948套房源的項(xiàng)目，吸引到了3715組客戶認(rèn)籌，創(chuàng)下上海市2020年認(rèn)籌搖號(hào)人數(shù)的最高記錄。蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目的整體認(rèn)籌率為391.88%，也就是說，差不多4個(gè)人搶一套房。不過，391.88%的認(rèn)籌率不算夸張，備案均價(jià)近8萬元/平方米為匯成南街里與備案均價(jià)約11.2萬元/平方米尚峰名邸，認(rèn)籌率都超過了1200%，12個(gè)人搶一套房。

2020年上海住宅認(rèn)籌數(shù)排名TOP10。來源：第一太平戴維斯

上海的豪宅市場在2020年下半年表現(xiàn)活躍。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2020年下半年，上海共計(jì)有19個(gè)單價(jià)在10萬元/平方米的高端項(xiàng)目入市，除一個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)籌率為90%以外，其余項(xiàng)目的認(rèn)籌率都超過100%。19個(gè)項(xiàng)目中，有13個(gè)項(xiàng)目在開盤當(dāng)天就售罄。

第一太平戴維斯稱，2020年上海“千人搖”項(xiàng)目達(dá)到26個(gè)，超過500組搖號(hào)的項(xiàng)目有42個(gè)。

中指研究院稱，截止到2020年12月23日，上海新盤認(rèn)籌率超100%的有93個(gè)，認(rèn)籌率超200%的項(xiàng)目有50個(gè)，超過500%的有13個(gè)。2020年上海公證搖號(hào)的樓盤整體認(rèn)籌率為120.4%，而2019年不足40%，不少2019年認(rèn)籌率較低的項(xiàng)目在2020年再推后，其認(rèn)籌率都有明顯提升。

搖到即賺到？ “馬甲”現(xiàn)象頻仍

購房者為何熱衷買新盤?陸楠稱，由于新房有政府限價(jià)，一些樓盤會(huì)與周邊的二手房價(jià)格存在價(jià)差，對購房者意味著搖到即賺到。

位于上海前灘、認(rèn)籌率高達(dá)1200%的尚峰名邸，售價(jià)便比周邊二手房源明顯偏低。2020年12月底，尚峰名邸推出47平方米、146平方米、192平方米三種戶型，47平方米的售價(jià)約在12萬元/平方米，另外兩個(gè)戶型的售價(jià)約在10萬-11萬元/平方米，而周邊小區(qū)二手房的售價(jià)已達(dá)到15萬-19萬元/平方米。相比二手房價(jià)格，尚峰名邸最小戶型的獲利空間也超過百萬元。

在尚峰名邸開盤當(dāng)日，就有一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等在售樓處門外，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)賣搖到號(hào)的購房人手中的房源。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道稱，一位女士選完房出來，被幾家中介圍住，她表示自己選到了146平方米好樓層的房子，“至少加500萬”。(當(dāng)日)下午四點(diǎn)，一位中介稱，已經(jīng)成交了一套192平方米的房源，加價(jià)420萬元，價(jià)格達(dá)到2520萬元，算上需要承擔(dān)的稅費(fèi)，客戶要出2700余萬元。

又例如，售價(jià)在10萬元/平方米以上的中海匯德里、售價(jià)11.5萬元/平方米的融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)，都被視為豪宅中性價(jià)比較高的樓盤，認(rèn)籌率都數(shù)倍于房源數(shù)量，開盤當(dāng)日全部清盤。

正因?yàn)橛忻黠@的獲利空間，資金充足的購房者便通過一人認(rèn)多籌、找人代持等方式參與樓盤搖號(hào)來提高中簽率。在看房的過程中，陸楠發(fā)現(xiàn)，有人同時(shí)認(rèn)籌了多個(gè)樓盤，“因?yàn)檎J(rèn)籌名單都是公開的，可以看到同一個(gè)名字在到處搖號(hào)。”

一位網(wǎng)友也在上海市人民政府網(wǎng)站“政民互動(dòng)”欄目上留言稱，作為剛需，他參與了幾次搖號(hào)，始終未果。他發(fā)現(xiàn)，不少擁有很多房產(chǎn)的人通過各種方法進(jìn)入搖號(hào)，“假離婚”、“假官司”、代持現(xiàn)象頻發(fā)，還有人在拿到房產(chǎn)證后立即轉(zhuǎn)手出售。

虛高認(rèn)籌率改變市場預(yù)期 調(diào)控或收緊

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端表示，新房二手房價(jià)差的存在，讓買房獲利變成“肉眼可見”的事情，不管是否有購房需求，自然都要去參與一下，甚至是找人代持，推高了搖號(hào)認(rèn)籌率。當(dāng)很多樓盤同時(shí)出現(xiàn)認(rèn)籌率虛高，購房人的市場預(yù)期也會(huì)發(fā)生改變，進(jìn)而帶動(dòng)二手房成交量的上升。

“一個(gè)人在多個(gè)樓盤認(rèn)籌，或者找人代持，說明認(rèn)籌率是有水分的，這種操作變相推熱了市場。當(dāng)搶房預(yù)期形成，觀望情緒就會(huì)減少，有推動(dòng)房價(jià)上漲的可能。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端分析。

新房搖號(hào)認(rèn)籌火熱，還與上海樓市的基本面有關(guān)。易居研究院副院長楊紅旭表示，經(jīng)歷三年低迷后的市場需求釋放、疫情下避險(xiǎn)與改善需求、貨幣放水下的抗通脹需求、動(dòng)拆遷放量、公民同招教育改革、人才落戶放松，這六大力量綜合作用下，形成當(dāng)前上海樓市火熱的現(xiàn)狀。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海新建商品住宅成交面積約917.8萬平方米，同比增長23.1%，二手住宅成交約30.2萬套，同比增長27.0%，新房與二手房成交量均達(dá)到近4年來新高。

盡管上海市房管局否認(rèn)出臺(tái)認(rèn)籌新政，但坊間對于調(diào)控政策的預(yù)期并非空穴來風(fēng)。1月11日，上海市房管局在公開回復(fù)網(wǎng)友提問時(shí)表示，將積極研究進(jìn)一步完善認(rèn)籌規(guī)則等相關(guān)政策規(guī)定。在20日的回應(yīng)中，上海市房管局稱，監(jiān)管部門已做好政策儲(chǔ)備。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，調(diào)控升級的可能性依然存在，類似“同一家庭同一時(shí)段(認(rèn)籌開始—搖號(hào)結(jié)束)在全市范圍只能認(rèn)籌一個(gè)樓盤”等政策，有望在上海落地。張大偉則稱，對搖號(hào)資格進(jìn)行簡單約束或無法收到明顯成效，他稱，“要么樓市調(diào)控全面收緊，讓二手房價(jià)格下跌，新房就沒有那么大的價(jià)差，也不會(huì)有人去搶房。要么讓這些房子變得‘雞肋’，增加限售期，抑制炒房。”