盡管過去一年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，但金地集團的各項經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)均有不錯的表現(xiàn)，資產(chǎn)和銷售規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長，盈利維持相對穩(wěn)定的水平，在手現(xiàn)金充裕，在地產(chǎn)主業(yè)之外，持有型物業(yè)租金收入表現(xiàn)穩(wěn)健，新的業(yè)務(wù)增長點初顯成效。

去年新增111宗土儲

4月24日晚間金地集團發(fā)布的2021年年報顯示，去年全年金地實現(xiàn)簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%，實現(xiàn)簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%，成為2021年為數(shù)不多完成年初銷售目標(biāo)的房企之一。

過去幾年來，金地在投資方面一直堅持“東密西強”投資布局，聚焦高能級城市發(fā)展，嚴(yán)格控制三四線城市的下沉。以去年為例，金地累計投資111宗地塊，新增總土地儲備約1636萬平方米，其中一二線城市的投資占比達65%，市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比則明顯提升到34%，更好地規(guī)避了市場下行期的投資風(fēng)險。

截至去年底，金地預(yù)收賬款（含合同負(fù)債）1128億元，同比增長19.1%，為未來的業(yè)績結(jié)算打下基礎(chǔ)。

受市場下行和疫情等多種因素影響，2021年地產(chǎn)行業(yè)的毛利率整體呈現(xiàn)出下滑趨勢。國金證券對已發(fā)布年報的房企統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，其中有14家房企的毛利率低于20%，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤率僅為8.21%。

去年金地的盈利規(guī)模雖然有所波動，但盈利能力依然保持著行業(yè)較好的水平。實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤94.09億元，同比下降了9.5%個百分點，但房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為19.65%，凈利率為9.5%，均高于行業(yè)平均值。受益于投資拓展、產(chǎn)品研發(fā)、工程成本、運營管理等各項專業(yè)能力的逐年提高，金地的周轉(zhuǎn)率也有了明顯提升，去年凈資產(chǎn)收益率（ROE）仍達15.7%，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

截至去年底，金地總資產(chǎn)4628億元，同比增長15.23%，近五年復(fù)合增長率為22%；其中歸屬母公司凈資產(chǎn)630億元，同比增長9.57%，近五年復(fù)合增長率為11%。

“三道紅線”連續(xù)6年綠檔

自2020年融資監(jiān)管新規(guī)出臺，“三道紅線”就成了房企健康指數(shù)的“晴雨表”。據(jù)悉，金地已連續(xù)6年“三道紅線”保持綠檔。

年報顯示，去年金地資產(chǎn)負(fù)債率為76.19%，剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預(yù)收款項后，實際資產(chǎn)負(fù)債率低至67.6%，凈負(fù)債率僅為55.2%，有息負(fù)債規(guī)模、凈負(fù)債率等核心負(fù)債指標(biāo)繼續(xù)處于行業(yè)低位水平。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，去年金地一年期以上的中長期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的68.25%，短期債務(wù)占比為31.7%；其中境內(nèi)負(fù)債占比92.3%，境外負(fù)債占比7.7%，更加適配房地產(chǎn)行業(yè)的長開發(fā)周期。

現(xiàn)金方面，去年金地實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入94億元，持有貨幣資金余額648億元，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債覆蓋倍數(shù)達到1.4倍，滿足“三道紅線”的監(jiān)管要求。

扎實的財務(wù)基本盤面，讓金地集團在資本市場上備受青睞。去年，金地通過開發(fā)貸、中期票據(jù)、超短期融資券及ABS等多種融資方式補充資金，持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流。其中，發(fā)行公司債券共計49.95億元，發(fā)行中期票據(jù)共計110億元。

截至去年底，金地的債務(wù)融資余額為1256億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本下降至4.56%，相比上一年降低了18個百分點，展現(xiàn)出金融機構(gòu)和投資者對金地資信水平和經(jīng)營能力的高度認(rèn)可。

當(dāng)前，金地的主體信用評級及各項融資產(chǎn)品評級均為AAA級，國際評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級則分別為BB、Ba2。

持有型物業(yè)租金收入穩(wěn)增

面對行業(yè)收益率逐漸降低、回歸常態(tài)的大環(huán)境，金地過去多年來在地產(chǎn)主業(yè)之外，也在布局自持資產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、科技等新賽道，謀求新的業(yè)務(wù)增長點。

去年，金地在持有型物業(yè)方面新獲取了廣州花都TOD大型綜合體項目，繼續(xù)補充商辦物業(yè)儲備；產(chǎn)業(yè)方面則新獲取北京坤鼎項目、廣州創(chuàng)智匯、上海安弗施等七個項目，新增管理面積190萬平方米，實現(xiàn)了國內(nèi)核心產(chǎn)業(yè)城市的全面布局。

截至去年底，金地在運營的持有型項目已達到28個，涵蓋購物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓等不同物業(yè)類型，累計租金面積約244萬平方米，同比增長37.5%，其中產(chǎn)業(yè)園面積達103萬平方米。

在出租率方面，金地目前持有的在營購物中心、以及進入成熟期的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓，出租率均達到了90%以上，其中長租公寓平均出租率穩(wěn)定在94%以上，達到行業(yè)標(biāo)桿水平。

憑借出色的運營能力，去年金地持有型物業(yè)的租金收入表現(xiàn)穩(wěn)健，達到約20.7億元，同比增長達52%，有望成為金地未來新的利潤增長點。

而與地產(chǎn)主業(yè)深度協(xié)同的金地物業(yè)，在去年正式更名為"金地智慧服務(wù)"后，也圍繞"三橫九縱"的服務(wù)矩陣開始全面發(fā)力。年報顯示，年內(nèi)金地智慧服務(wù)通過單項目拓展和收并購雙輪驅(qū)動，新增外拓合約面積超過7000萬平方米。截至年底，金地智慧服務(wù)的合約管理面積突破3.3億平方米，其中外拓占比高達71%，非住業(yè)態(tài)占比達15%，市場外拓能力居行業(yè)前四。去年金地智慧服務(wù)營收也突破50億元大關(guān)，達52.8億元，增長30.0%。

開發(fā)代建業(yè)務(wù)也是金地近年來成長迅速的新業(yè)務(wù)板塊。去年新簽約19個項目，簽約面積超過300萬平方米。在全國超過30座城市實現(xiàn)布局，管理服務(wù)項目近90個，累計開發(fā)管理面積超1500萬平方米，其中政府公建面積超過400萬平方米。

金地集團在年報里表示，未來將進一步加強非住業(yè)務(wù)的拓展及競爭力，積極布局地產(chǎn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，努力打造集團面向未來的長期、全產(chǎn)業(yè)鏈的競爭優(yōu)勢。同時，穩(wěn)步向養(yǎng)老、體育、教育、家居生活等產(chǎn)業(yè)探索實踐，做好與住宅主業(yè)的協(xié)作和平衡，尋找更多未來發(fā)展的增長點。