公募REITs再度刷新發(fā)行市場紀錄！

華夏中國交建REIT發(fā)行火爆，合計吸金超1500億元。面對有限的初始規(guī)模，公眾投資者、網(wǎng)下投資者都面臨著極低的配售比例，其中公眾投資者的配售比例不足1%，刷新公募基金配售比例的歷史紀錄。

基金人士表示，投資者需回歸公募REITs產(chǎn)品的本質(zhì)，在了解自身風險偏好的前提下理性參與。

“吸金”超1500億元

4月12日，華夏基金發(fā)布華夏中國交建REIT認購申請確認比例結果公告。公告顯示，該基金公眾發(fā)售部分的配售比例僅為0.84%，打破此前中航首鋼生物質(zhì)REIT1.76%的公眾配售比例紀錄，同時成為唯一配售比例不足1%的公募基金。

華夏中國交建REIT通過戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售三種方式發(fā)行，在比例配售前，合計吸金超1500億元。不僅公眾認購份額“一票難求”，戰(zhàn)略配售以及網(wǎng)下發(fā)售部分同樣“僧多粥少”。

公告顯示，在本次發(fā)售中，戰(zhàn)略投資者合計數(shù)量達到40家，其中非原始權益人的戰(zhàn)略投資者認購份額比例達到55%，為公募REITs歷史最低認購比例。根據(jù)公告，40家戰(zhàn)略投資者皆已根據(jù)戰(zhàn)略配售協(xié)議，按照網(wǎng)下詢價確定的認購價格認購其承諾的基金份額并全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數(shù)量為7.5億份，認購規(guī)模約為70.49億元。

網(wǎng)下發(fā)售方面，公告顯示，最終共62家網(wǎng)下投資者管理的143個有效報價配售對象，按要求進行了網(wǎng)下認購并全額繳納認購款，有效認購基金份額為65.039億份。網(wǎng)下投資者的配售比例低至2.69%。

公募REITs供不應求

為何華夏中國交建REIT認購如此火爆？

基金人士指出，原因之一在于項目底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)金流穩(wěn)定。華夏中國交建REIT擬任基金經(jīng)理莫一帆表示，項目的底層資產(chǎn)嘉通高速項目具備路網(wǎng)優(yōu)勢、通行優(yōu)勢，其2020年單公里運營收入遠超全國平均水平。目前來看，嘉通高速還處于爬坡期，預期未來項目增長潛力良好。

除優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)外，公募REITs供給較少也是原因之一。中航基金不動產(chǎn)投資部表示，銀行、保險、私募等機構認購熱情高漲，投資需求旺盛，但市場公募REITs供給明顯偏少，導致供需不平衡。

自去年首批公募REITs面市以來，目前國內(nèi)已經(jīng)發(fā)行三批共12只公募REITs。從歷史發(fā)行情況來看，公募REITs的熱度一浪高過一浪。前期存量產(chǎn)品上市后展現(xiàn)出的“賺錢效應”，吸引著越來越多的資金關注這一創(chuàng)新產(chǎn)品，配售比例屢創(chuàng)新低。

面對有限的供給，公募REITs二級市場的交易價格隨之水漲船高，多只產(chǎn)品二級市場價格與其內(nèi)在價值偏離度較高。對這一現(xiàn)象，中國證券報記者此前獲悉，監(jiān)管層已密切關注公募REITs交易風險，并采取了一系列措施平抑REITs價格。

投資者需理性參與

對于公募REITs的投資，基金人士建議，投資者應以自身風險偏好為前提理性參與，關注公募REITs的產(chǎn)品本質(zhì)，在長期持有中彰顯分紅價值。

“雖然二級市場價格的資本利得也是公募REITs的投資來源之一，但公募REITs綜合收益中派息分紅部分的價值，在長期持有的前提下才能得到充分彰顯。”建信基金提醒投資者，當公募REITs在二級市場漲幅過大后，產(chǎn)品的現(xiàn)金流分派率會顯著降低，價格的預期波動幅度也會提高。因此，投資者有必要深入了解公募REITs的底層資產(chǎn)及收益情況，在短期內(nèi)關注二級市場漲幅的同時，從長期持有的角度留意對應分派率的降低，綜合考慮兩部分收益來源，堅持價值投資理念，理性看待公募REITs產(chǎn)品的投資價值。

同時，公募REITs作為金融市場的新興事物，中航基金不動產(chǎn)投資部建議投資者，通過對行業(yè)研究報告和相關披露文件的研讀，充分認識這類基金的風險收益特征和產(chǎn)品特性，了解清楚自身的風險偏好，理性參與公募REITs市場投資。