加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

近期疫情因素增加了新的經(jīng)濟下行壓力，必須更加積極地擴大內(nèi)需，其中，穩(wěn)定住房市場成為較為迫切的任務(wù)，這也從各地采取的一些積極措施中可以看出。今年政府工作報告提出，要繼續(xù)保障好群眾住房需求。在堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位的前提下，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

穩(wěn)定地產(chǎn)市場并不是說重新將地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，而是避免包括投資和銷售在內(nèi)的地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯失速，對經(jīng)濟運行和金融穩(wěn)定構(gòu)成沖擊。與傳統(tǒng)基建不同，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的上下游產(chǎn)業(yè)鏈比較長，它其實包含了投資和消費的雙重屬性，并與金融體系、家庭財富關(guān)聯(lián)密切。去年以來，由于部分地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動性風險，導致市場觀望情緒濃厚，地產(chǎn)銷售與地產(chǎn)投資受到較大影響，傳統(tǒng)上作為穩(wěn)增長角色的地產(chǎn)業(yè)，帶來的一些挑戰(zhàn)，加大了經(jīng)濟下行壓力。因此，必須實現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)的“穩(wěn)預期”和“穩(wěn)增長”，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。

但是，傳統(tǒng)上中國地產(chǎn)業(yè)是一個買漲不買跌的市場，因為一部分人在購買住宅時不僅僅為了居住，更希望能夠獲得財富的增值。這導致市場在低迷時反而沒有人買，而房價上漲時都會一窩蜂地涌入市場搶購，在很短的時間內(nèi)推高房價水平，然后進入一個新的循環(huán)周期。這種現(xiàn)象帶有很強的破壞性，即市場非理性的成長。每一次短期搶購會將房價推升的過高，透支了樓市正常發(fā)展的空間，在大幅增加購房者債務(wù)壓力的前提下，會慢慢地對消費產(chǎn)生擠出效應(yīng)，并讓樓市難以為繼。因此，目前的穩(wěn)樓市需要在維持正常市場秩序的基礎(chǔ)上，避免重新陷入大起大落的狀態(tài)，而是為軟著陸做好鋪墊。

這就需要引導房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。從全國來看，目前住房需求比較強烈的主要是在人口持續(xù)流入的重點城市，而大部分三四線城市和城鎮(zhèn)需求早已減緩，且在少子化、老齡化以及人口加速流動的背景下，這些城市住宅需求基本穩(wěn)定。部分重點城市的內(nèi)部需求結(jié)構(gòu)分化也很明顯，目前高檔住宅等滿足高端需求的依然供不應(yīng)求，而一些新市民以及低收入群體仍然難以購房，部分中等收入群體因為就業(yè)和收入的不穩(wěn)定性也降低了需求。因此，今年政府工作報告提出，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

這里面包含了市場化供給的長租房、政府提供的保障性住房以及滿足合理住房需求的商品房市場。其中，從需求看，新市民的居住需求最真實和強烈但缺乏購買力支撐，他們當前只能是通過租房以及保障性住房滿足居住需求，但目前的保障性住房（如公租房）數(shù)量仍不足。新市民包含了剛進入社會的大學生、進城務(wù)工者等，其中以年輕人為主，他們不僅有最基本的住宿需求，更有對穩(wěn)定家庭的渴望，目前，大量年輕人受困于買不起住宅而晚婚少育或不育。因此，應(yīng)該抓住目前的時間窗口，加大保障性住房建設(shè)，促進人的城市化，有助于實現(xiàn)國內(nèi)大循環(huán)。

重點是如何解決融資問題。依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，目前也有部分地區(qū)發(fā)行保障性住房項目專項債，此外，應(yīng)該積極推進房地產(chǎn)投資信托基金試點，支持保障性租賃住房項目，擺脫地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的依賴，但又能解決資金來源的問題。這需要優(yōu)先制定規(guī)則和立法，才能促進REITs的發(fā)展，在新的住房需求結(jié)構(gòu)下，有利于維持地產(chǎn)投資增速，同時避免市場泡沫和錯配。