挨打了大半年的房地產板塊在悲觀、懷疑中不斷復蘇上漲。

地產股的“絕地反擊”，源于3月16日的一次強有力的官方定調，之后就是一發(fā)不可收拾，多個交易日出現了板塊集體性上漲，有些個股連續(xù)漲停，3周房地產指數漲幅高達16.64%，漲幅在眾多板塊里一騎絕塵。

如今整個大市投資環(huán)境慘淡，賺錢效應差，現階段賺錢效應好的地產股行情還能不能買，相信是不少投資人所思考的問題。

從民營地產的上漲邏輯原由來看，我認為民營地產掀起的行情大有可能已經到中后期階段。

一、博弈政策，資金兇狠

國內疫情超預期的演繹，市場對需求收縮的擔憂以及尚未看到貨幣政策出臺的背景下，作為銷售規(guī)模接近20萬億地產行業(yè)且還有眾多產業(yè)鏈公司，穩(wěn)定地產重要性尤為凸顯。

根據美銀預測，Q1的GDP增長約4.3%，離5.5%增速尚有較大差距，要想實現GDP5.5增速少不了地產行業(yè)的“添瓦加磚”，困境反轉的本質就是在博弈政策拐點，即政策邊際放松。

政策開始從吹風到加大力度刺激樓市回暖。

早在2021年年底，中央逐步表態(tài)支持首套剛需及改善性需求，但各地政府在寬松樓市行動上束手束腳，稍有點風吹草動就刪文、辟謠。

先是六部部委表態(tài)釋放維穩(wěn)信號，接下來是各地方政府將“因城施政”的政策更加大膽的落實到行動，中指研究院不完全統(tǒng)計，2022年一季度已有60余城發(fā)布房地產相關政策超百次，主要針對性放松限購、降低首付比例、發(fā)放購房補貼。

其次，即使目前國內例如上海、深圳遭到疫情的打擊，居民消費需求不振，3月單月制造業(yè)、服務業(yè)PMI分別為49.5、46.7，分別下降0.7%、3.8%。

經濟不大好的情況下，國常會仍堅持今年5.5%GDP增速指引，并多次表示采用貨幣政策調節(jié)經濟，彰顯政府決心。

因為國家過往給的指引從來沒有miss過，所以就有不少市場資金在憧憬降息、降準的貨幣政策的到來。

政策東風到來后，游資風格明顯，股價超前透支預期。

不少民營地產股從低位在短短的三周內漲幅接近100%，成交量暴增，走出趨勢性機會。

漲幅排在前十位地產公司的基本屬于市值小，機構低配的不知名地產公司，背后的邏輯是容易拉升，減少博弈難度，例如天?；?5個交易日里面11日漲停。

相對具備基本面，屬于機構重配的地產公司例如新城控股，5天漲幅僅為4.17%，120日漲幅為-15.42%。

享受短期地產板塊的暴力拉升自然就需要警惕風險。

游資風的特點是“短、平、快”，時?？爝M快出，何況現階段地產板塊短期已經積累豐厚的收益，市場環(huán)境也不好，很容易就成了這一輪最后的接盤人。

其次，最近兩個交易日的地產開發(fā)板塊已經開始出現分化，不少聰明資金開始流入建筑材料、建材等上下游產業(yè)鏈繼續(xù)玩“股價”困境反轉。

邏輯與地產公司也八九不離十，提前炒受惠地產銷量回暖后帶來業(yè)績恢復的超前預期，所以近期相關公司如東方雨虹、科順股份的股價也開始嶄露頭角。

二、投機民企，投資國企

從交易角度看，民企確實階段性更優(yōu)于國企，不過，狂熱情緒的背后就有些不少被套的基金和董事趁機趕緊撤。

截止4月8日，已有15家地產公司例如華遠地產、嘉凱城、陽光城相繼出減持公告，被減持的多為中小房企，減持對象多為產業(yè)資本，也包括公司的實際控制人，也有部分為財務投資人

3月18-28日，陽光城地產董事何媚、林貽輝、廖劍鋒以及二股東泰康人壽均通過大宗交易進行減持。

三名董事合計減持1710.5萬股，減持價格為3.59元，合計金額為6140萬元，減持理由比較新奇，公告指“減持所得的資金擬向公司提供無息借款，用于包括但不限于公司的日常生產運營、項目交付、償還債務等。

不到1億的套現，對償還陽光城的債務起不了多大作用，真的是因為這理由減持值得懷疑。

相比之下，作為二股東的泰康人壽就很直接，不說任何理由的拋出減持公告，3月18日至3月28日，泰康人壽合計減持8790萬股，占公司總股本2.12%，還剩1.87%的總股本。

產業(yè)基金和董事減持的背后很容易理解。

就是現階段地產銷量還沒出現“小陽春”，何時現曙光并不確定，業(yè)內人士的信心都不足，而股價卻短期漲幅大，那么當然也就減持了。

從2022年前3月的房企銷售數據快報可知，行業(yè)整體銷量還是十分低迷，2022 年3 月，50家房企單月銷售金額4625 億元，環(huán)比+30.2%，較21年同比-50%。

由此可見，即使各地方政府出臺不少寬松政策，但是從政策面?zhèn)鲗е料M端仍需一段時間發(fā)酵才能夠恢復消費者的信心，更何況疫情也影響不少剛需人群的收入，因此市場預期二季度的小陽春不排除會“遲到”。

除了基于政策的陸續(xù)出臺，民營地產股價的上漲的另一邏輯是股價基本也經歷了一輪又一輪的股價腰斬，地產債躺平等動作，已經到了最糟糕，反映倒閉的價格。

因此，即使三月份銷量不佳，還是超前預期地產銷量“小陽春”的到來，甚至銷量繼續(xù)差，只要有些政策刺激苗頭可能不用倒閉了，就吸引眾多資金關注。

但是，目前民營房企流動性風險仍然較大，困境反轉的投資邏輯對于大部分民營地產股來說更像是重組股,對投資者而言更多是屬于一次性的賺錢機會，

能熬過去的民營地產股未來大概率是降杠桿，銷售、利潤縮水，熬不過的就被迫整體出售，因此這一輪的漲幅更多是通過交易賺錢。

相比之下，雖然3月中旬至今的國企地產股漲幅不如民企，但若從長期投資的角度看，如今的國企地產股更受長期投資者青睞，國企上漲的邏輯是“穩(wěn)”增長，破產風險可忽略。

銷售方面已經有不少中大型民企銷量開始掉隊，取而代之的是國企銷量排名上升；

新增貨值方面，2022年前3月新增貨值前十位有一半是國企，昔日的民企龍頭已經自顧不暇。

因此銷量上升，積極拿地，選擇性收購民企地產項目已經成為國企地產股上漲的“核心”邏輯。

三、結束語

整治過后的地產行業(yè)競爭格局已經改天換日。

民營地產與國企在融資、拿地、銷售等方面已經發(fā)生根本性的變化，保利地產、華潤置地、建發(fā)地產等國企地產股包括旗下的物管股成為投資者的香餑餑，民營地產則相反，股票與債券基本跌到谷底，已經失去投資者的信任。

所以還在民營地產股打轉的投資者可能就要小心點，多一份清醒。