文|凱風

樓市政策，正在全速逆轉(zhuǎn)。

據(jù)媒體報道，近日，福州率先“松綁”限購政策：在五城區(qū)買房，無須提供12個月社?；騻€稅證明。

這意味著，實行6年之久的限購政策，開始松動了。

自此，福州也成為繼鄭州、哈爾濱之后第三個率先松綁“救市”的二線省會城市。

樓市政策逆轉(zhuǎn)，影響有多大？

01

三大省會，在不同層面完成了對樓市核心調(diào)控政策的全面“突圍”。

眾所周知，這一輪樓市調(diào)控擁有五大核心工具：

一是限購，二是限貸，三是限售，四是限價，五是房地產(chǎn)稅。

這些核心政策，都開始松動了。

鄭州，是全國首個取消“認房又認貸”的城市，也是首個重提“棚改貨幣化安置”的城市，更是這一輪打響松綁第一槍的二線省會。

繼鄭州之后，哈爾濱更是明確廢止限售政策，從而成為全國首個取消限售的二線省會。

此前在哈爾濱主城區(qū)購房，3年之后上市交易。取消限售之后，所有房子均可直接上市流通。

相比鄭州、哈爾濱，福州更進一步，直接對調(diào)控更為核心的限購政策出手。

過去幾年，雖然各地松綁不斷，但更多還是以人才政策之名行變相松綁之實，只敢在限購的高墻之上“悄悄”打開一道小門，而大門洞開、圍墻從此形同虛設(shè)的還是首次。

至于限價，也早已處在松綁的邊緣。

很多城市已經(jīng)或明或暗降低了新房限價的門檻，更有不少城市試圖在二手房指導價上做出更多動作。

日前，針對市場有關(guān)“深圳二手房參考價將上調(diào)3%-5%”的傳言，深圳市住建部門表示，會視調(diào)控要求和市場形勢適時對價格做出相應調(diào)整。

曾經(jīng)將房價一度打了7折的二手房指導價，或?qū)⒚媾R前所未有的大變動。

至于房地產(chǎn)稅，至少在2022年都不再是市場預期的范疇。

日前，財政部有關(guān)負責人在接受新華社采訪時表示，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。

這意味著，本來已經(jīng)箭在弦上的房地產(chǎn)稅試點，又要推遲了。

樓市和房企，迎來了前所未有的喘息之機。

02

為什么率先突圍的是這些省會？

歷史經(jīng)驗反復告訴我們，越是最早松綁、越早最急于刺激托底的地方，市場形勢就越嚴峻，來自基本面的支撐就越弱。

雖然房價只是小幅回調(diào)，但大多數(shù)城市已經(jīng)開始面臨土地流拍、市場冰封的壓力。

從官方數(shù)據(jù)來看，大多數(shù)城市房價跌幅不到5%，部分省會房價仍有一定漲幅。

以這一輪率先出手的三個省會來看，相比于2020年，哈爾濱房價下跌5.9%，鄭州下跌1.1%，而福州則上漲3.8%。

雖然房價并未出現(xiàn)大幅回調(diào)，但市場成交嚴重萎靡，一旦“有價無市”成為現(xiàn)實，再高的房價最終都無法維持。

要知道，這些省會樓市庫存，基本都創(chuàng)出了新高。

數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱新房去化周期超過30個月，鄭州為20個月，福州為18.6個月，全線超出12個月的警戒線。

2022年住宅庫存最高的20個城市

這意味著，即使未來新房全部暫停上市，在這些城市，至少也有1-2年時間，才能賣完已有的房子。

樓市走冷，對土地市場的影響可謂立竿見影，賣地收入不可避免走入了低谷。

日前，福州進行首輪土拍，共出讓18塊土地，其中有3塊流拍、3塊現(xiàn)場撤牌，在成交的12塊土地中，8塊都是底價成交。

值得關(guān)注的是，這一輪土拍，基本都是國企進行兜底，鮮見民企的身影。

03

相比樓市，這些省會的經(jīng)濟基本面也面臨一定壓力。

作為省會，這些城市都不乏強省會的底氣和意圖，但經(jīng)濟與一線和強二線相比仍有一定差距。

最先松綁的鄭州，曾面臨洪澇、疫情的雙重沖擊，GDP增速跑輸全國。

2021年，鄭州GDP為1.27萬億，同比增長4.7%，增速在萬億城市中僅高于西安，處于墊底位置。

取消限售的哈爾濱，經(jīng)濟長期在低位徘徊，而人口流失的速度有增無減。

2021年，哈爾濱GDP為5351.7億元，不及山東臨沂、陜西榆林、浙江金華等普通地級市。

要知道，早在20年前，哈爾濱GDP一度位居全國TOP20之列。

比經(jīng)濟形勢更嚴峻的是人口。

2010-2020年，哈爾濱常住人口從1063.6萬減少到1000.9萬，人口萎縮62.7萬，成為全國唯一人口負增長的省會城市。

與鄭州、哈爾濱相比，福州經(jīng)濟發(fā)展勢頭正猛。

2021年，福州GDP達1.13萬億，不僅躍居全國20強，而且時隔20多年首次超過泉州，躋身全省首位。

這是強省會、強都市圈戰(zhàn)略助力的結(jié)果，這在《官宣！第5個國家級都市圈來了》中有詳細論述。

對于福州來說，如何更進一步，鞏固全省第一大市之位，穩(wěn)定房地產(chǎn)恐怕也是其中不可或缺的一環(huán)。

04

與二線省會相比，三四線城市的壓力更大。

二線省會普遍都出臺過嚴格的樓市調(diào)控政策，市場正常需求遭到一定抑制，而松綁本身就是一種“武器”，對市場能起到一定刺激作用。

三四線城市，本身就沒有多少調(diào)控可言，既無限購也無限售，門檻本來就已低到地板上，所以借松綁來釋放政策利好的空間幾乎不存在。

這是一方面。

更嚴重的是，三四線城市的樓市普遍創(chuàng)下歷史新高，去化周期超過2年乃至3年的不是孤例。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市去化周期為12.96個月，二線18.05個月，三四線去化周期已達到23.25個月，迫近疫情期高位。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，全國去化周期最高的10個城市：

防城港、連江、大連、煙臺、河源、梅州、福清、惠州、銅陵、北海。

其中，防城港的去化周期超過90個月（7-8年），堪稱歷史之最。

2022年2月末去化周期TOP20城市

這背后的原因同樣不難理解。

一方面，三四線城市的經(jīng)濟基本面普遍較弱，且面臨人口持續(xù)流出的嚴峻壓力。

另一方面，棚改貨幣化基本已經(jīng)收官，維系三四線高房價的最大支撐不復存在。

因此，面臨經(jīng)濟、人口基本面之變，即便出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的大松綁，對三四線城市的提振效應也相對有限。

05

樓市核心政策頻頻“突圍”，釋放了什么信號？

正如《中國城市大趨勢》一書所分析的，樓市是典型的政策市。大漲必有調(diào)控，遇冷必有松綁，這是顛撲不破的鐵律。

且不說2022年5.5%的GDP增長目標，本身就預示著房地產(chǎn)不能成為拖累。

而面對疫情沖擊、地緣沖突的“黑天鵝”，房地產(chǎn)的重要性更是有增無減。

畢竟，這一輪疫情沖擊之大，超乎預期。

不僅全國經(jīng)濟第一大市上海成為“重災區(qū)”之一，眾多萬億經(jīng)濟強市更是被席卷其中，穩(wěn)增長面臨前所未有的壓力。

所以，托底乃至刺激房地產(chǎn)來穩(wěn)增長，就成了必然選擇。

畢竟，房地產(chǎn)不僅能通過固定資產(chǎn)投資直接拉動經(jīng)濟增長，還能通過賣地收入補充地方的土地財政，更是經(jīng)由上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶動一系列產(chǎn)業(yè)的繁榮。

不過，這種刺激效應已面臨邊際遞減的尷尬，而作為反面的擠壓實體經(jīng)濟、金融風險、民生壓力等問題愈發(fā)突出。

所以，前幾年，房地產(chǎn)去金融化、泡沫化，才被提上日程，力圖通過政策圍堵來實現(xiàn)“軟著陸”。

然而，樓市的特性決定，“硬著陸”的風險遠遠大于“軟著陸”的可能，問題遲早都要直面。

考慮到居民收入、杠桿率及房價本身所處的位置，新一輪松綁，更大作用在于維穩(wěn)和扭轉(zhuǎn)預期，對于高能級城市或許不乏刺激作用，但大多數(shù)城市能維持房價不墜就已相當不錯了。

沒錯，未來無論政策如何松綁，樓市恐怕都回不到過去了。