“過去的一年幾乎是中國房地產(chǎn)行業(yè)近年來波動最大的一年?！北坦饒@總裁及執(zhí)行董事莫斌在3月30日舉行的業(yè)績會上如此評價2021年。

在這一輪下行周期，碧桂園應(yīng)勢改變了以往追求規(guī)模的作風(fēng)。

2018年以來，碧桂園的重心之一是提升全周期綜合競爭力提升，相應(yīng)地，其也調(diào)整了考核標準。

莫斌在業(yè)績會上介紹稱，在市場上行期，碧桂園以銷售額作為考核目標；在市場平穩(wěn)過程中，以現(xiàn)金流回款作為考核目標；市場下行時，以可動用資金作為考核目標。

當前階段的碧桂園正采用第三種方式，從求規(guī)模轉(zhuǎn)向求穩(wěn)。

“碧桂園目前要?，F(xiàn)金流、保三道紅線，做正確的事和確定性的事?！蹦笕缡钦f。

其所謂“正確的事”是做有現(xiàn)金流的利潤；“確定性的事”是指控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)。

在“正確而確定”的風(fēng)格指導(dǎo)下，2021年碧桂園總?cè)セ蔬_到67%，相對為行業(yè)較高水平；權(quán)益回款金額為5022億元，權(quán)益回款率連續(xù)6年達90%以上；可動用現(xiàn)金余額則達到了1813億元。

權(quán)益銷售額7年來首降

2022年將精準供貨

“房地產(chǎn)市場的成交整體出現(xiàn)前高后低的態(tài)勢，下半年市場整體轉(zhuǎn)冷，金融機構(gòu)風(fēng)險偏好下行，給行業(yè)的每一位參與者都帶來了巨大的挑戰(zhàn)?！蹦笕绱丝偨Y(jié)2021年市場狀況。

在市場環(huán)境風(fēng)云變幻的2021年，碧桂園權(quán)益合同銷售額出現(xiàn)七年來首次下滑，由2020年的5707億元下降至5580億元；權(quán)益合同銷售面積也同比微降1.4%至6641萬平方米。

伴隨著銷售指標下降的還有利潤。

報告期內(nèi)，碧桂園毛利潤同比減少8.1%至927.8億元，毛利率下滑近四個百分點至17.7%；歸母凈利潤則為141.85億元，同比下降了23.5%。

碧桂園首席財務(wù)官及副總裁伍碧君在業(yè)績會上回應(yīng)稱，毛利率下降主要有兩個原因，一是2017、2018年市場較熱時拿的高價地進入交付期；二是去年下半年銷售環(huán)境惡劣，市場銷售預(yù)期和售價較預(yù)期差，因此毛利(率)出現(xiàn)了較此前更大幅的下滑。

隨著市場有回暖的跡象及拿地成本降低，伍碧君表示，“在行業(yè)調(diào)整期結(jié)束后，碧桂園的整體毛利率會重新向上?！睋?jù)其透露，碧桂園2020年至2021年上半年獲取地塊結(jié)轉(zhuǎn)毛利率“比較不錯”，已銷售項目毛利率達20%。

在問及2022年的銷售額目標時，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜兩次強調(diào)，“我們2018年以來的主基調(diào)是行穩(wěn)致遠，銷售規(guī)模不是我們的第一追求，因此這幾年都不制定對外的銷售目標?！?/p>

不過，程光煜透露，“2022年將精準供貨，提高貨量的利用效率，去化水平保持在70%—75%之間?！逼浔硎?，碧桂園去年流入今年的權(quán)益貨量大約是2700億元，今年初步安排3500億—4000億元貨量，即今年總可售貨值約為6500億元。

碧桂園豐富的土儲為其后續(xù)銷售提供了保障。

截至2021年末，其在內(nèi)地市場31個省份擁有3216個項目，年內(nèi)新獲取土地333幅，按權(quán)益金額計算66%位于三四線城市。

此外，報告期末碧桂園已獲取權(quán)益可售資源14846億元，潛在權(quán)益可售資源3365億元，合計權(quán)益可售資源18211億元。已獲取權(quán)益可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域；93%位于人口流入?yún)^(qū)域；75%位于五大都市圈。

在程光煜看來，目前行業(yè)仍然處在市場波動周期底部，預(yù)計今年全國商品房銷售有所下降，市場呈現(xiàn)前低后高狀態(tài)，隨著部分城市政策松綁和供求關(guān)系改善而逐漸企穩(wěn)，碧桂園將根據(jù)市場狀況調(diào)整銷售節(jié)奏。

“2022年將精準布局，聚焦在確定性的市場，重點布局城市群及經(jīng)濟與人口較為活躍、共需關(guān)閉良好的封閉市場，這些市場在去年下半年來相對低迷時保持了較好的韌性，且能夠?qū)_季節(jié)性、疫情和局部政策的沖擊?！背坦忪显跇I(yè)績會上如是說。

三道紅線2023年中期前轉(zhuǎn)綠

7月美元債已做好還款準備

受空頭做空及行業(yè)預(yù)期較弱影響，資本市場對碧桂園財務(wù)狀況的擔憂一直未消散，開年以來碧桂園股價持續(xù)處于低位，市值一度跌破千億。

年報顯示，報告期末碧桂園總借貸余額下降至3179億元，短期債務(wù)占比下降至24.9%。

從三道紅線硬性指標來看，莫斌表示，“目前公司處在較為健康的黃檔。”

截至去年末，碧桂園凈借貸比率為45.4%；現(xiàn)金短債比為2.29；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為74%，踩一條紅線。

莫斌在業(yè)績會上表示，公司將在2023年中期前實現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整，未來集團將繼續(xù)保持現(xiàn)金流充盈，以應(yīng)對市場變化帶來的機遇和挑戰(zhàn)。

2022年內(nèi)，碧桂園尚有3筆債務(wù)到期，境外債僅一筆今年7月到期的7億美金優(yōu)先票據(jù)，境內(nèi)債為9月及11月到期金額各20億人民幣的騰越公募債，總計約85億元人民幣。

莫斌透露，公司已做好今年7月到期票據(jù)的還款計劃安排，并將根據(jù)市場情況考慮再融資以調(diào)整負債結(jié)構(gòu)。

截至去年末，碧桂園現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1469.54億元，較上年同期減少12.1%；包括受限制資金在內(nèi)的可動用現(xiàn)金余額為1813億元，足以覆蓋今年到期債務(wù)。

去年底以來，碧桂園頻繁出手，通過股東增持、董監(jiān)高購買公司債券及信用債贖回等方式向市場傳遞信心。股東累計增持29個交易日，合計增持約3.28億股；自2021年底起至今累計購回優(yōu)先票據(jù)本金總額4570萬美元；截至今年3月21日累計購買公司債券1998.88萬元；并于本月提前完成一筆本息共計6.2億元人民幣的信用債回售資金支付。

今年加大收并購力度

已完成約35個項目收購

今年三月以來，碧桂園先后與招商銀行簽訂150億元《地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》、與農(nóng)業(yè)銀行簽訂200億元《并購及保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，成為少數(shù)獲得并購貸款的民營房企之一。這也側(cè)面證實碧桂園財務(wù)較為穩(wěn)健。

在行業(yè)整合期，市場陸續(xù)有優(yōu)質(zhì)標的流出，手握百億并購貸款的碧桂園或也將加大收并購力度，在下行周期低成本將一些優(yōu)質(zhì)標的收入囊中。

程光煜在業(yè)績會上表示，收并購是碧桂園2022年比較重要的獲取土地手段，“去年下半年市場波動以來，疊加行業(yè)分化，我們看到市場上的收并購機會越來越多，預(yù)計未來一段時間里我們收并購的數(shù)量也會增多?！?/p>

不過，碧桂園的收并購意向主要在合作項目。

“去年四季度以來，公司收并購主要聚焦在合作項目，大概與10多個合作方就八十多個項目進行了溝通，目前完成收并購的項目約35個，還有約30個已經(jīng)基本談妥。”程光煜在業(yè)績會上透露。

此外，程光煜表示，公司也會根據(jù)市場機會溝通非合作項目的收并購，目前手頭有優(yōu)質(zhì)收并購標的的銀行及AMC機構(gòu)也正與碧桂園接洽，公司將進行細致的盡調(diào)并針對感興趣的資產(chǎn)包進行進一步洽談。