3月21日晚間，招商蛇口發(fā)布2021年度財(cái)報(bào)，營(yíng)收同比增長(zhǎng)23.93%至1606.43億元，年內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額同比增加17.73%至3268.34 億元。

從“三道紅線”硬性指標(biāo)來(lái)看，招商蛇口負(fù)債率良好，為綠檔企業(yè)。

截至2021年底，其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率61.67%，未剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.94%，凈負(fù)債率42.82%，現(xiàn)金短債比1.25。其中，計(jì)入所有者權(quán)益的永續(xù)債券在計(jì)算凈資產(chǎn)時(shí)已予以剔除，在計(jì)算總負(fù)債、有息負(fù)債時(shí)已予以增加。

就目標(biāo)完成而言，招商蛇口完成去年3300億元目標(biāo)銷(xiāo)售額的99%，其2022年目標(biāo)銷(xiāo)售額再次定為3300億元。

受資產(chǎn)處置收入下降、毛利率下滑等因素，及永續(xù)債、少數(shù)股東損益“吞金獸”影響，招商蛇口2021年增收不增利。

財(cái)報(bào)顯示，2021年招商蛇口歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)減少15.3%至103.7億元，這是招商蛇口重組上市以來(lái)第二次出現(xiàn)下滑。2020年，招商蛇口這一指標(biāo)減少23.6%至122.5億元。

投資收益減少23.79億元

少數(shù)股東損益較高

近年來(lái)，招商蛇口獲得了大量投資收益，但這項(xiàng)非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入具有“波動(dòng)性”，也為招商蛇口利潤(rùn)帶來(lái)不確定性。

2019—2021年，招商蛇口分別實(shí)現(xiàn)投資收益102.3億、61.07億、37.28億元，分別占其利潤(rùn)總額的29.17%、25.33%、16.32%，該項(xiàng)收益主要系對(duì)聯(lián)合營(yíng)公司權(quán)益法投資收益及長(zhǎng)期股權(quán)投資處置收益。

財(cái)報(bào)顯示，去年，招商蛇口轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少24.45億元，由此形成的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比減少20.49億元。

另外，招商蛇口少數(shù)股東損益較高，也在吞噬其凈利潤(rùn)。

財(cái)報(bào)顯示，2021年、2020年招商蛇口少數(shù)股東損益分別為48.29億元、46.6億元，占其凈利潤(rùn)的比重分別為31.8%、27.6%；少數(shù)股東權(quán)益占其股東權(quán)益合計(jì)的比例分別為60.7%、60%。

同期，招商蛇口少數(shù)股東及母公司所有者的凈資產(chǎn)收益率分別為2.9%(少數(shù)股東損益/少數(shù)股東權(quán)益)、9.5%(歸母凈利潤(rùn)/歸母權(quán)益)。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，招商蛇口少數(shù)股東ROE和歸屬母公司所有者ROE的差距確實(shí)較大，這是一種典型的明股實(shí)債、結(jié)構(gòu)化融資方式，這種方式能夠有效降低合并報(bào)表后的表觀負(fù)債。

“少數(shù)股東損益和權(quán)益的比例不對(duì)稱，表明招商蛇口在大量運(yùn)用明股實(shí)債這種降低表觀負(fù)債的方式融資，所以才會(huì)出現(xiàn)少數(shù)股東權(quán)益占比較高而ROE較低、控股股東ROE遠(yuǎn)高于少數(shù)股東ROE的情況?！卑匚南踩缡钦f(shuō)。

據(jù)報(bào)道，招商蛇口管理層在業(yè)績(jī)會(huì)中對(duì)少數(shù)股東損益占比數(shù)據(jù)作出回應(yīng)，“公司2021年少數(shù)股東占比確實(shí)比較高，未來(lái)隨著公司拿地權(quán)益比的提升，少數(shù)股東損益占比趨勢(shì)應(yīng)該是下降的?！?/p>

業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆表示，2021年公司拿地權(quán)益比為50.72%，2022年這一指標(biāo)將提升至60%。

開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率齊下滑

高溢價(jià)拿地“陣痛”或?qū)⒊掷m(xù)

受市場(chǎng)下行和拿地成本高影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降也導(dǎo)致了招商蛇口利潤(rùn)下滑。

年報(bào)顯示，2021年，招商蛇口來(lái)自“社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)”業(yè)務(wù)的營(yíng)收同比增長(zhǎng)26.32%至1279.1億元；來(lái)自“園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)”業(yè)務(wù)的營(yíng)收則同比增長(zhǎng)15.24%至325.3億元；來(lái)自郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)收同比增長(zhǎng)49.54%至19.9億元。

其社區(qū)業(yè)務(wù)主要為房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)則包括產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)辦公、酒店配套等業(yè)態(tài)。

盡管營(yíng)收增幅較為可觀，但報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口前兩大業(yè)務(wù)毛利率均有不同程度的下滑，郵輪業(yè)務(wù)則因營(yíng)收占比不足10%，相關(guān)毛利率未公布。

其中，貢獻(xiàn)近八成營(yíng)收的“社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)”業(yè)務(wù)毛利率已連續(xù)4年下降，貢獻(xiàn)近兩成營(yíng)收的“園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)”業(yè)務(wù)2021年也為近四年最低水平。

對(duì)此，招商蛇口在財(cái)報(bào)中表示，社區(qū)業(yè)務(wù)毛利率降低主要受結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類(lèi)型、結(jié)轉(zhuǎn)體量、地區(qū)結(jié)構(gòu)等影響；園區(qū)業(yè)務(wù)毛利率下降主要受結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類(lèi)型、體量等影響。

從地區(qū)結(jié)構(gòu)來(lái)看，招商蛇口營(yíng)收占比超10%的華東、江南、西南、華南、深圳區(qū)域毛利率均有不同程度的下降，其中營(yíng)收貢獻(xiàn)占比最大的華東區(qū)域（22.94%）毛利率下降4.65個(gè)百分點(diǎn)，為前五大區(qū)域中最低，僅為11.54%；營(yíng)收貢獻(xiàn)占比13.7%的西南區(qū)域毛利率也下降4.51個(gè)百分點(diǎn)。

多地區(qū)業(yè)務(wù)毛利率下降源于快速增長(zhǎng)的成本。

從總體的成本構(gòu)成看，招商蛇口銷(xiāo)售費(fèi)用增幅同比增長(zhǎng)31.1%至39.1億元，增幅稍高于營(yíng)收23.9%的增幅。而上述五大區(qū)域的營(yíng)業(yè)成本增幅均高于營(yíng)收增幅。其中，華東、西南、華南地區(qū)的成本增幅分別為44.8%、73.8%、62.4%，同期營(yíng)收增幅則為36.41%、65.36%、51.21%。

另外，招商蛇口正在為此前高價(jià)拿地付出代價(jià)。在2021年的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰便提到，高價(jià)拿地削弱了企業(yè)盈利，“2016、2017年拿了不少高價(jià)地，大部分在2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期?！?/p>

2021年，招商蛇口按照市場(chǎng)參考價(jià)格對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元，減少報(bào)告期內(nèi)歸母凈利潤(rùn)34.56億元。

今年，招商蛇口的毛利率或有望提升。

據(jù)報(bào)道，在業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，“公司自2019年后拿的地塊從今年起逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)階段，相關(guān)毛利率更高，預(yù)計(jì)毛利率水平將有所提升。2021年下半年拿的地回報(bào)都非常好。今年對(duì)城市和土地選擇非常嚴(yán)格，寧可不拿也不錯(cuò)拿?！?/p>

不過(guò)，去年上半年，招商蛇口拿地仍然較為激進(jìn)。

去年1月，招商蛇口以132.1%的高溢價(jià)率拿下徐州市2021-51號(hào)地塊；去年4月，招商蛇口分別以130%、159%的溢價(jià)率拿下重慶西永、西安秦漢新城蘭池大道地塊地塊。

總體來(lái)看，去年全年招商蛇口累計(jì)獲取土地113宗，新增土地面積666萬(wàn)平方米，總計(jì)容建面1559萬(wàn)平方米，權(quán)益面積886萬(wàn)平方米。包括招拍掛、收并購(gòu)含住宅性質(zhì)的土地支出及收并購(gòu)含住宅項(xiàng)目的土地成本權(quán)益支出819.4億元。

伴隨著去年下半年以來(lái)的樓市下行，招商蛇口高溢價(jià)拿地的負(fù)面影響或?qū)⒊掷m(xù)一段時(shí)間。

公告顯示，2022年1—2月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積118.86萬(wàn)平方米，同比減少31.68%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額252.11億元，同比減少39.74%。

永續(xù)債規(guī)模突破240億

100億元閑置資金用于理財(cái)

央企身份的招商蛇口背靠招商局，相較民營(yíng)企業(yè)在融資上存在較大優(yōu)勢(shì)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口存續(xù)債券利率最低可至2.4%。去年全年，招商蛇口綜合資金成本僅為4.48%。

較低的融資成本使得招商蛇口在資金使用上較為靈活。

在2021年業(yè)績(jī)公布同時(shí)，招商蛇口發(fā)布了一份“關(guān)于使用暫時(shí)閑置的自有資金進(jìn)行委托理財(cái)?shù)墓妗?，其委托理?cái)?shù)臅簳r(shí)閑置自有資金總額度不超過(guò)100億。去年業(yè)績(jī)發(fā)布同時(shí)，招商蛇口也發(fā)布了不超過(guò)100億元的委托理財(cái)公告。

現(xiàn)金流方面，截至去年末，招商蛇口現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額共計(jì)793.8億元。資金較為充裕。

不過(guò)，招商蛇口逐年上升的永續(xù)債，正在一步步侵蝕利潤(rùn)。

近年來(lái)，招商蛇口永續(xù)債規(guī)模持續(xù)上漲，其2017—2020年永續(xù)債規(guī)模分別為40億、70億、190億、205億。

截至2021年底，招商蛇口永續(xù)債規(guī)模較年初增長(zhǎng)17.7%至240.99億元。

財(cái)報(bào)顯示，去年招商蛇口利息費(fèi)用達(dá)44.9億元，永續(xù)債利息支出共計(jì)14.26億元。據(jù)此計(jì)算，招商蛇口永續(xù)債平均利率為5.91%，高于其綜合資金成本。

柏文喜認(rèn)為，由于永續(xù)債計(jì)入權(quán)益而非負(fù)債項(xiàng)，可在實(shí)現(xiàn)融資的時(shí)候不推高表觀高負(fù)債率，使得企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)看起來(lái)較好，進(jìn)而有利于提升資信評(píng)級(jí)和后續(xù)融資，也有利于維護(hù)股價(jià)與市值。

“但是永續(xù)債存在跨期利率跳漲機(jī)制，長(zhǎng)期使用永續(xù)債會(huì)引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的快速上升，從而加大企業(yè)財(cái)務(wù)成本和侵蝕企業(yè)利潤(rùn)空間，影響企業(yè)業(yè)績(jī)?！卑匚南脖硎?。