泰禾陷入資金危機(jī)后，黃其森誓不躺平，帶頭深入一線，新年第一天就視察項(xiàng)目，具體對(duì)門窗、扶手等細(xì)節(jié)提出要求。

本文由無(wú)冕財(cái)經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)發(fā)布

作者：陳欣苗

編輯：陳澗

設(shè)計(jì)：嵐昇

泰禾還沒(méi)從泥潭里爬出來(lái)，舵手黃其森“出事”了。

3月16日晚間，泰禾（000732.SZ）公告稱，公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理黃其森正協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查，董事會(huì)已啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案。該事項(xiàng)不會(huì)影響公司正常運(yùn)營(yíng)，目前各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作由公司聯(lián)席總裁葛勇和王景崗正常主持。

▲泰禾集團(tuán)公告截圖

至于協(xié)助調(diào)查的具體事由，泰禾方并未披露。

業(yè)內(nèi)多將原因指向，1月13日，福建證監(jiān)局對(duì)泰禾集團(tuán)及黃其森出具的警示函，當(dāng)中提及的第二個(gè)問(wèn)題“未及時(shí)披露并表企業(yè)減資事項(xiàng)及其進(jìn)展”，尤為關(guān)鍵，這涉嫌違規(guī)轉(zhuǎn)移上市公司巨額資金。

迷霧尚待撥開(kāi)。但黃其森之于泰禾，是妥妥“關(guān)鍵先生”的存在。

帶著泰禾急速狂奔，是他；債務(wù)危機(jī)之下踩剎車，主導(dǎo)自救，也是他；愛(ài)露臉打雞血，遞捷報(bào)，傳導(dǎo)信心，“不躺平”，更是他。

這樣的黃其森，下次出現(xiàn)在公眾視野，不知會(huì)是何時(shí)。

苦等救援

黃其森愛(ài)惜羽毛。

泰禾引戰(zhàn)萬(wàn)科，是他在巨額債務(wù)壓力下的妥協(xié)，代價(jià)是讓渡19.9%的股權(quán)。

但馳援泰禾，萬(wàn)科便是做好“防護(hù)”再出手，設(shè)置了嚴(yán)苛的前提條件，其中的核心，是泰禾就債務(wù)重組達(dá)成各方認(rèn)可的方案，而萬(wàn)科不對(duì)泰禾的經(jīng)營(yíng)及債務(wù)等承擔(dān)任何責(zé)任。

為了拿到24.27億元的戰(zhàn)投資金，黃其森沒(méi)有懈怠。

2020年下半年，即泰禾公告萬(wàn)科擬入股開(kāi)始，黃其森便密集與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，很多場(chǎng)合也有萬(wàn)科的人士出席。為方便談判，他一度常駐在北京金融街的一家酒店中。

此后，泰禾確實(shí)與一些金融機(jī)構(gòu)達(dá)成重組協(xié)議，包括渤海銀行、民生銀行、長(zhǎng)城資管等，同意對(duì)債務(wù)進(jìn)行展期，涉及珠海、深圳、佛山等項(xiàng)目。

若按公開(kāi)資料披露，展期的金額也不到200億，相比泰禾近2000億的債務(wù)，簡(jiǎn)直杯水車薪。

去年8月，黃其森向媒體透露，一些金融機(jī)構(gòu)最初不能接受泰禾提出的條件，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，這些機(jī)構(gòu)也在降低預(yù)期。

但仍有金融機(jī)構(gòu)難以與泰禾達(dá)成共識(shí)，并由此對(duì)簿公堂，中原信托、四川信托、浙江金匯信托等，均在列。

比如，與中原信托的金融借款糾紛就已判決，泰禾子公司名下位于鄭州鴻寶南路南、姚店堤西路東的土地及其地上地下附屬物，已被鄭州中院通過(guò)公開(kāi)網(wǎng)絡(luò)拍賣，成交價(jià)6.22億元，拍賣所得將優(yōu)先用于償還對(duì)中原信托的欠款。

企查查數(shù)據(jù)顯示，與泰禾相關(guān)的司法案件多達(dá)828件，泰禾作為被告的占比93.6%；暴雷的2020年，案件激增至511件。

▲圖片來(lái)自企查查

黃其森很努力，但與債權(quán)方的拉鋸仍在持續(xù)，重組路漫漫。泰禾集團(tuán)聯(lián)席總裁葛勇3月16日也表示，泰禾與萬(wàn)科的合作，客觀上還沒(méi)有達(dá)成協(xié)議約定條件。

泰禾何時(shí)能等來(lái)萬(wàn)科，仍是個(gè)無(wú)解的問(wèn)。而今距離泰禾官宣引戰(zhàn)，已過(guò)去1年零7個(gè)月。

看回這一路來(lái)萬(wàn)科的舉措和表態(tài)，可進(jìn)可退，從容不迫。

去年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科管理層再次回應(yīng)泰禾問(wèn)題，說(shuō)萬(wàn)科一直有一個(gè)小組在跟泰禾密切聯(lián)系，幫忙把關(guān)一些專業(yè)問(wèn)題，“符合條件，我們?nèi)匀粫?huì)履約”。

黃其森說(shuō)，自己做好了“打持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。

親臨一線“督戰(zhàn)”

不主動(dòng)，不負(fù)責(zé)，不拒絕，萬(wàn)科的態(tài)度，黃其森大抵也是清楚的。

要走出流動(dòng)性危機(jī)，萬(wàn)科的作用有限，即便是債權(quán)人同意債務(wù)展期，也僅是以時(shí)間換空間，泰禾仍要靠自己。

賣院子的能力，才是黃其森亟待向外界證明的，這是拿到增量資金的關(guān)鍵。

很大程度上，泰禾的院子是他的底氣和驕傲。

“品質(zhì)是泰禾的底線?！秉S其森在多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合表達(dá)此意，他也透露，泰禾在核心一二線城市有超過(guò)3000億貨值的土地儲(chǔ)備，“不僅拿地時(shí)間早、成本低，而且具有規(guī)模大、密度低等得天獨(dú)厚的稀缺優(yōu)勢(shì)，含金量非常顯著?！?/p>

▲截至2021年6月30日，泰禾集團(tuán)土儲(chǔ)分布

近兩年來(lái)，復(fù)工、復(fù)產(chǎn)，保交房，是黃其森的工作重點(diǎn)。

據(jù)稱，黃其森大量的時(shí)間和精力，都花在了項(xiàng)目一線。他前往多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，一邊督促?gòu)?fù)工復(fù)產(chǎn)，一邊管控品質(zhì)。

這期間，他經(jīng)常帶著設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、品牌團(tuán)隊(duì)開(kāi)會(huì)，“一套戶型一套戶型地過(guò)”，每個(gè)細(xì)節(jié)都力求完美，經(jīng)常開(kāi)會(huì)到半夜兩三點(diǎn)。

官微可見(jiàn)，今年新年的第一天，黃其森就帶隊(duì)視察了鼓山院子和福州院子兩個(gè)項(xiàng)目，要求提升電梯、扶手、門窗等細(xì)節(jié)，而細(xì)節(jié)“更能體現(xiàn)泰禾多年做豪宅的底蘊(yùn)和積累”。

他要求所有管理干部，不能坐在辦公室里決策，而是要不斷下沉、深入一線，要“聽(tīng)見(jiàn)炮火的聲音”。

于是，一路夾雜著“云復(fù)工”的爭(zhēng)議，泰禾的復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷有了一些進(jìn)展，涉及北京、杭州、南京、南昌、濟(jì)南等多個(gè)城市。

“2021年，泰禾實(shí)現(xiàn)70億元銷售回款，55個(gè)項(xiàng)目全面復(fù)工，3000多套房子交付。”這是泰禾管理層給出的數(shù)據(jù)。

官方數(shù)據(jù)披露，去年9月，北京金府大院取得單月4億的認(rèn)購(gòu)業(yè)績(jī)，還出現(xiàn)一個(gè)家族一次購(gòu)買四套的案例。

這個(gè)北京金府大院，曾是追求極致高溢價(jià)的黃其森，捂盤惜售的項(xiàng)目之一，這是他妥協(xié)的縮影。而今顧不得其他了，把貨順利賣出回款，才能提振信心啊。

作用在業(yè)績(jī)上，泰禾給出了一份令投資者意外的2021年度業(yè)績(jī)預(yù)告，期內(nèi)預(yù)計(jì)扭虧為盈，從虧損約50億元，變?yōu)橛?.01億元-1.32億元?！肮痉康禺a(chǎn)項(xiàng)目可確認(rèn)銷售收入與上年同期相比大幅增加”，便是原因之一。

▲泰禾2021年業(yè)績(jī)預(yù)告

當(dāng)然，利好歸利好。

幾十億的銷售額，與千億量級(jí)的貨值擺在一起，還是有差距的。何況這銷售回款也是需要周期的，幾百億的債務(wù)仍在累積，利息也在滾動(dòng)，要補(bǔ)資金窟窿，路還很長(zhǎng)。

黃其森方向是對(duì)的，但要真正做到，難度也是巨大的。

但他也要迎難而上，“結(jié)硬寨，打呆仗”。

難過(guò)“萬(wàn)重山”

痛定思痛。這輪危機(jī)，驕傲的黃其森罕見(jiàn)地作了反思。

▲泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森

他在公開(kāi)場(chǎng)合多次提到“管理”的問(wèn)題。

跟萬(wàn)科接觸后，他感覺(jué)自己管理上就是“小學(xué)生”。比如，萬(wàn)科的規(guī)章制度以及對(duì)員工的考核都值得借鑒，以前的管理太松、太粗放；高薪養(yǎng)廉的初衷未能實(shí)現(xiàn)，用人標(biāo)準(zhǔn)也一定會(huì)和過(guò)去不一樣。

曾經(jīng)，黃其森迷信明星職業(yè)經(jīng)理人，高薪搶賢，高峰時(shí)，總裁、副總裁，都是10位以上，但對(duì)這些高管，他也沒(méi)多少信任可言。

激進(jìn)擴(kuò)張過(guò)程中，粗放式的管理，讓泰禾踩了不少坑，最直接就是拿錯(cuò)地。

亡羊補(bǔ)牢。

外部看到的消息是，黃其森親自抓管理，把控戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品等各個(gè)環(huán)節(jié)，還精簡(jiǎn)了管理架構(gòu)。去年業(yè)績(jī)的轉(zhuǎn)盈，也有這部分的功勞，“對(duì)各類費(fèi)用和固定成本進(jìn)行嚴(yán)格管控”。

高管團(tuán)隊(duì)保持穩(wěn)定，也令他欣慰。就在不久前，公司還迎來(lái)新人，原陽(yáng)光城高管闞乃桂加盟，出任公司執(zhí)行副總裁，負(fù)責(zé)成本和招采。

著眼未來(lái)，曾將杠桿拉到極致的黃其森，也想通了。

他重新構(gòu)想中的泰禾，逐漸盤活后，放棄一部分項(xiàng)目，專攻“高端改善”細(xì)分市場(chǎng)，至于規(guī)模，300億到500億就夠了，“小而美”。這是他地產(chǎn)生涯的“二次創(chuàng)業(yè)”。

自始自終，黃其森的烙印，滲入了泰禾的骨髓里。

看起來(lái)，一切都在變好，再看起來(lái)，一切，也進(jìn)行得十分緩慢：債務(wù)重組、引戰(zhàn)，“雷聲大，雨點(diǎn)小”；賣貨進(jìn)度，也難言樂(lè)觀。

債務(wù)如鯁在喉。截至2021年11月30日，泰禾已到期未歸還的借款金額，高達(dá)495.63億元。

“泰禾的自救，一定是積小勝為大勝?！秉S其森預(yù)判，今年的形勢(shì)，仍是“萬(wàn)重山”，但期待明年，是“輕舟已過(guò)萬(wàn)重山”。

可此時(shí)的他，已經(jīng)“消失”了。