一邊是高杠桿房企無處不在的“股債雙殺”，一邊是央國企為代表的穩(wěn)健房企股價(jià)逆流而上，在銷售規(guī)模洗牌到來之前，頭部房企市值的大洗牌率先到來！

3月14日，A股和港股雙雙遭遇黑色星期一，地產(chǎn)股未能幸免。A股頭部房企來看，萬科A跌逾3%領(lǐng)跌，金地集團(tuán)、招商蛇口也飄綠，保利發(fā)展沖高回落收盤仍飄紅。港股內(nèi)房股方面，幾乎全線飄綠，板塊跌幅達(dá)到9.25%，龍光集團(tuán)、碧桂園等跌約19%，龍湖集團(tuán)、中國金茂跌超10%，華潤置地、中國海外發(fā)展跌幅在5%一線。

這樣的走勢讓保利在上周五超越萬科登頂A股市值“一哥”后，又在一天內(nèi)“干掉”華潤置地和中海地產(chǎn)，成整個(gè)國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)市值老大，保利內(nèi)部提出的“進(jìn)三爭一”沒想到在資本市場率先實(shí)現(xiàn)。2021年銷售規(guī)模第一的“宇宙房企”碧桂園，市值則正式跌破千億港元，排名滑落至行業(yè)第七。

業(yè)內(nèi)人士指，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正來到十字路口，央企國企未來將大概率掌握行業(yè)發(fā)展

主動(dòng)權(quán)，引導(dǎo)行業(yè)走向新階段，穩(wěn)健型的民營企業(yè)也有一定的優(yōu)勢存在。而對于已經(jīng)出險(xiǎn)的企業(yè)，終局可能有兩個(gè)，一個(gè)是自救不成功直接從行業(yè)退出或成為央國企附屬公司，另一個(gè)是自救有成效，但是需要耗費(fèi)較大精力，傷筋動(dòng)骨，自救完成規(guī)模也會(huì)相對有限。

保利連續(xù)逆襲萬科中海華潤

中國基金報(bào)上周末曾報(bào)道，3月11日（上周五）保利發(fā)展從下跌2.6%拉升至上漲0.43%，市值定格在1943億，萬科A從下跌3.88%拉升至下跌0.72%，市值最終錄得1936億，保利反超萬科7億成A股房企市值一哥，創(chuàng)造兩家公司上市以來在A股相愛相殺17年的歷史。

沒想到才隔了一個(gè)周末，這周一（3月14日）保利一口氣把港股上市的中海地產(chǎn)和華潤置地也超了。

受大盤影響，不管A股還是港股房地產(chǎn)板塊都是全天走低、個(gè)股普跌態(tài)勢，截至收盤，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊跌2.08%，港股內(nèi)房股板塊跌幅更達(dá)到9.25%。

A股頭部房企“招保萬金”中三家下跌，其中萬科跌3.36%，金地集團(tuán)跌1.85%，招商蛇口跌0.14%。近半年多一波漲了90%的保利發(fā)展則依舊強(qiáng)者恒強(qiáng)，開盤低開后一度沖高漲超5%，此后在大盤裹挾下一路回落，但收盤仍錄得0.68%的漲幅，與萬科的市值差距已經(jīng)拉大到百億以上。

港股市場內(nèi)房股則可以用一片哀嚎來形容，15只個(gè)股跌幅在10%以上，包括已經(jīng)暴雷的正榮地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、佳兆業(yè)、融信中國、中國奧園、龍光集團(tuán)等。而14日殺跌的一個(gè)特點(diǎn)是，前期跌幅相對小的民營房企殺得更厲害，綠景中國跌超24%，融創(chuàng)中國、旭輝控股集團(tuán)跌約20%，宇宙房企碧桂園跌幅都達(dá)到了18.88%，市值跌破千億港元?jiǎng)?chuàng)五年新低。而中國恒大這種跌無可跌的躺平房企反而只跌了6%，好于板塊指數(shù)3個(gè)多百分點(diǎn)。

兩家在港上市的央企地產(chǎn)中國海外發(fā)展和華潤置地跌幅明顯要小，但也分別達(dá)到了4.65%和5.89%，市值雙雙蒸發(fā)百億港元以上，收盤定格在2359億港元和2392億港元，按最新匯率約合人民幣1916億和1944億元，比保利發(fā)展收盤市值1956億元分別有40億和12億的微弱差距。

這樣，保利發(fā)展用了兩天時(shí)間逆襲了三家頭部同行，登頂國內(nèi)房企市值之王。

“宇宙房企”碧桂園滑落至第七

根據(jù)地產(chǎn)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞的2021年度銷售數(shù)據(jù)排名，保利發(fā)展不管是全口徑還是權(quán)益口徑兩個(gè)維度，都只排在行業(yè)第四，而中海地產(chǎn)和華潤置地分別排在第六和第八。銷售規(guī)模第一的毫無懸念是“宇宙房企”碧桂園，其全口徑銷售金額（合同銷售額）達(dá)到了7588.2億元，比保利高出40%，比中海和華潤高出一倍多。

不過，市值上卻完全是另一番景象。

碧桂園近期持續(xù)下跌五個(gè)交易日，在周一加速下跌后累計(jì)跌幅達(dá)到35%，目前市值從前一年的1711億縮水至791億，一年跌掉54%，市值在頭部房企中僅排在第七。

對代表性頭部房企的市值和排名變化，基金君做了一張表，如下：

從表中可以看到，與一年前相比，只有四家房企市值上漲，分別是保利、中海、招商、金地，全部是國資房企，而他們的排名也不出意外分別上升3名、2名、4名和5名，市值排名均遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于銷售規(guī)模的排名。居全行業(yè)第二的華潤雖然市值縮水，但僅不到10%，因此排名也有所上升。

萬科是國資背景房企排名唯一下降的，從前一年的第一跌至第四，一年時(shí)間市值蒸發(fā)近50%。民營房企市值排名均錄得不同程度下滑，前五只剩龍湖集團(tuán)1家，但排名也從前一年的第二跌至第五。恒大一年時(shí)間市值跌去九成多，僅剩148億元，下滑了9個(gè)名次。

房地產(chǎn)行業(yè)走到十字路口

億翰智庫研究員于小雨、王玲最新發(fā)布的研究文章認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到十字路口，“向左邁步，還是向右前進(jìn)，未必所有人都有清晰的認(rèn)知，迷茫或者說無奈或仍占據(jù)主流”。

億翰智庫認(rèn)為，央企國企未來將大概率掌握行業(yè)發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，引導(dǎo)行業(yè)走向新階段，但是機(jī)會(huì)并不是普適的，有優(yōu)勢并不代表能抓住機(jī)會(huì)，更不代表終局，能不能抓住，怎么去抓住還需要后觀。對于民營企業(yè)而言，邏輯相仿，穩(wěn)健型的民營企業(yè)也有一定的優(yōu)勢存在，倘若不出現(xiàn)大的失誤或外部黑天鵝事件沖擊，待市場開始回暖，企業(yè)也或能夠享受到一定的紅利。

而對于已經(jīng)出險(xiǎn)的企業(yè)，終局可能有兩個(gè)，一個(gè)是自救不成功，或直接退出，或成為央企國企附屬公司；另一個(gè)是，自救有成效，但是需要耗費(fèi)較大精力，傷筋動(dòng)骨，待自救完成，其規(guī)模也會(huì)相對有限，騰出的空間留與其他企業(yè)填補(bǔ)。

招商證券趙可團(tuán)隊(duì)則梳理了未來地產(chǎn)股投資的邏輯，其認(rèn)為“中長期開發(fā)業(yè)務(wù)競爭格局改善”以及“并購市場幸福的煩惱”是兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

競爭格局改善體現(xiàn)在一長一短兩個(gè)方面：

一是全國布局型房企“利差創(chuàng)造”和“周轉(zhuǎn)提速”的護(hù)城河已經(jīng)形成。隨著“加杠桿，賭增值”商業(yè)模式的出清，市場參與主體將減少，雖區(qū)域型公司仍將有前赴后繼的新進(jìn)入者，但具備全國布局優(yōu)勢的房企將形成“利差創(chuàng)造”和“周轉(zhuǎn)提速”的護(hù)城河，分別體現(xiàn)在“城市深耕下的產(chǎn)品定位，拿地能力”以及“無息負(fù)債驅(qū)動(dòng)的周轉(zhuǎn)能力”上；

二是“剩者”的“先手效應(yīng)”，以前部分房企因特殊事件被動(dòng)去杠桿反而“因禍得?！保磥淼倪壿嬍恰皥?jiān)守初心就是勝利”。當(dāng)前，可獲取土地資源的利潤率改善，機(jī)會(huì)將留給有準(zhǔn)備的人，而堅(jiān)守現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企將先行捕獲這種市場給予的機(jī)會(huì)，與此同時(shí)，剩者通常具備“品牌效應(yīng)”和“物業(yè)服務(wù)能力”的初心，這將鞏固資源的進(jìn)一步獲取與去化。

并購上，趙可團(tuán)隊(duì)稱，合作項(xiàng)目的股權(quán)并購已經(jīng)開始，而從海外研究觀察，當(dāng)周期觸底反彈后，更多增量并購的對價(jià)將逐步滿足和達(dá)成，并購或是未來2-3年行業(yè)增長的主線邏輯之一，包括房地產(chǎn)開發(fā)及產(chǎn)業(yè)鏈（物業(yè)和供應(yīng)商）。

基于以上邏輯，其建議持續(xù)關(guān)注“招保萬金中華龍” （招商蛇口，保利發(fā)展，萬科A，金地集團(tuán)，中國海外發(fā)展，華潤置地，龍湖集團(tuán)）等，關(guān)注有邊際變化的：越秀、綠城，華僑城等。

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