文|凱風(fēng)

2022，又一個(gè)關(guān)鍵之年。

外有地緣政治沖突、新冠疫情沖擊，內(nèi)有“需求收縮，供給沖擊，預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)……何去何從，備受關(guān)注。

對此，2022年政府工作報(bào)告提出：

繼續(xù)保障好群眾住房需求。

堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

01

房住不炒 ：從不缺席

房地產(chǎn)政策基調(diào)，發(fā)生了哪些變化？

與過去相比，再提“房住不炒”、“三穩(wěn)”，重申“因城施策”，強(qiáng)調(diào)“租購并舉”，提出“保障好群眾住房需求”、“房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”……

但未提“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)”，而棚改也早已消失在官方文件。

房住不炒，幾乎出現(xiàn)在每一次重要會議中。

這意味著，無論經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)格局如何變化，房住不炒，都是底線中的底線，是未來5年乃至更長階段的總基調(diào)。

當(dāng)然，房住不炒，并非將房地產(chǎn)一桿子打壓在地，更不意味著剛需、投資、炒房全部一刀切，該維護(hù)的正常居住需求仍要維護(hù)。

這在報(bào)告中有著明顯體現(xiàn)：

支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

這里的合理住房需求，導(dǎo)向的是剛需和改善需求，這些群體在未來的房地產(chǎn)市場中會得到政策傾斜。

02

為何未提“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)”？

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)何時(shí)落地，堪稱2022年最大的懸念之一。

去年下半年，官方提出“在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作”。

這被視為房地產(chǎn)稅改革的重大突破，為何半年過去，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市仍未出臺？

這或許與當(dāng)下的樓市形勢有關(guān)。

在市場下行之際，慎重出臺收縮型政策，已經(jīng)成為共識，房地產(chǎn)稅堪稱樓市調(diào)控“核武器”，何時(shí)落地，存在著時(shí)機(jī)問題。

換言之，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)肯定會來，唯二不確定的是落地時(shí)間以及首批試點(diǎn)城市。

如果在地方松綁之下，局部樓市開始轉(zhuǎn)熱，那么房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的落地就會空前加速，反之同理。

多說一句，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)越早落地越好，否則一直都是懸在市場頭上的達(dá)摩克利斯之劍，對市場影響更大。

03

穩(wěn)字當(dāng)頭：

遏制大漲VS防范大跌

穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

三穩(wěn)，不是第一次出現(xiàn)。事實(shí)上，自2020年開始，“三穩(wěn)”一直都是樓市調(diào)控的基本原則。

穩(wěn)的背后，遏制大漲與防范大跌，可謂一體兩面。

畢竟，大漲與大跌，都會帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。

畢竟，房地產(chǎn)不僅牽涉了眾多上下游產(chǎn)業(yè)鏈，而且居民家庭近70%的財(cái)富都集中在房子上，整個(gè)社會承受不起房價(jià)劇烈波動(dòng)的代價(jià)。

這從前幾天銀保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人的講話可以得到印證：

房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)。去年以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，這對金融業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)來說是好事，但也不希望房地產(chǎn)市場的調(diào)整太劇烈，希望能平穩(wěn)些。

當(dāng)然，同樣是“穩(wěn)”，不同時(shí)期有著不同傾向。

不同的是，如果說前兩年的重點(diǎn)側(cè)重于“遏制大漲”，如今已經(jīng)轉(zhuǎn)向“防范大跌”。

04

因城施策，意味著什么？

因城施策，地方在調(diào)控上有了更大自主權(quán)？

眾所周知，不同城市市情不同、房價(jià)不同、土地財(cái)政依賴不同，并不存在全國一刀切的調(diào)控模式。

尤其是，部分城市已經(jīng)面臨較大的下行壓力。多個(gè)二線省會城市房價(jià)回到了兩年前，穩(wěn)樓市的意圖呼之欲出。

事實(shí)上，面對樓市下行，已有城市率先開啟了松綁之路。

日前，鄭州出臺樓市19條新政，大幅松綁限購、限貸等政策，這被視為一二線城市2022年樓市松綁的第一槍。（參閱《這個(gè)強(qiáng)省會城市，打響了第一槍》）

鄭州之后，已有眾多城市開始跟進(jìn)。

青島即墨區(qū)松綁限售政策，二手房拿證滿2年即可出售；

唐山將二套房公積金貸款首付從60%下調(diào)到30%，

山東菏澤、江西贛州、河南駐馬店等地則將首付最低降到20%……

這與去年樓市松綁遭遇“一日游”的尷尬，形成了鮮明對比。

當(dāng)然，松綁的目的是為了“穩(wěn)”和“托底”，會否導(dǎo)向新一輪大刺激，值得關(guān)注。

05

租購并舉：

為何開始強(qiáng)調(diào)租房了？

這幾年，租賃房，一直都是政策發(fā)力重點(diǎn)所在。

租賃房，被視為解決大城市新市民、年輕人住房問題的關(guān)鍵舉措，也是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的重要抓手之一。

根據(jù)《中國城市大趨勢》分析，這是從市場為主的香港模式，像政府-市場并行、租購并舉的新加坡模式、德國模式的轉(zhuǎn)向。

換言之，住有所居，重點(diǎn)不在于買房，而在于買房與租房齊頭并進(jìn);也不是讓每個(gè)人都買得起房，而是讓所有人都有房可住、而且住得起，這就涉及保障房和租賃市場。

畢竟，無論哪個(gè)城市，都無法讓所有人都買得起房子，但通過各種政策組合拳讓所有人“住有所居”，則是可觸及的目標(biāo)。

未來幾年，各地將會大規(guī)模建設(shè)保障性租賃住房，未來將形成商品房、安居房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃房齊頭并進(jìn)的新格局。

更關(guān)鍵的是，租賃房重要性的提升，預(yù)示著“房租調(diào)控”的力度將會空前加碼，“房租指導(dǎo)價(jià)”呼之欲出。

去年底，住建部明確表示，不短時(shí)間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場供需失衡，城市住房租金年度漲幅不超過5%。

雖然這一要求是針對“大拆大建”而來，但5%作為房租上漲的底線，已被眾多地方政府所接受。

06

三個(gè)“大勢所趨”

樓市是典型的“政策市”。

市場環(huán)境發(fā)生變化，樓市調(diào)控政策也會隨之而變，這也是“大熱必有調(diào)控，遇冷則有松綁”這一規(guī)律的體現(xiàn)。

不過，雖然調(diào)控短期不乏時(shí)松時(shí)緊的可能，但有三個(gè)“大勢所趨”值得注意。

其一，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，雖遲必到。

房地產(chǎn)稅，試點(diǎn)先行，不僅早已成為共識，且得到相關(guān)法律法規(guī)的背書。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的必然性，一方面在于房地產(chǎn)需求側(cè)管理，作為長效機(jī)制而存在，另一方面則為地方政府尋找新的替代稅源。

其二，房地產(chǎn)正在告別“黃金時(shí)代”，但要避免“硬著陸”。

房地產(chǎn)正在黃金時(shí)代，告別過度金融化的發(fā)展模式，向基礎(chǔ)民生行業(yè)回歸。

但是，社會各界都承受不起“硬著陸”的代價(jià)。

這意味著，房地產(chǎn)去金融化泡沫化的過程，必然存在反復(fù)與波折，如何真正做到“軟著陸”，無疑是場前所未有的考驗(yàn)。

其三，樓市大分化，不是每個(gè)城市都還有價(jià)值。

隨著經(jīng)濟(jì)、人口、城鎮(zhèn)化等長期支撐因素轉(zhuǎn)弱，未來只有基本面良好的中心城市，不乏樓市持續(xù)上行的可能。

換言之，樓市普漲的可能性越來越小，不是每個(gè)城市的資產(chǎn)都還有價(jià)值。

這方面，不僅一二線核心城市與收縮型城市將形成顯著分野，即便在城市內(nèi)部，中心城區(qū)與外圍郊區(qū)之間也將形成分化之勢。

這意味著，選擇城市，選擇區(qū)域，將變得至關(guān)重要。