作 者丨李莎 張敏 孔海麗

編 輯丨周上祺 張偉賢 黎雨桐

圖 源丨圖蟲

3月1日，鄭州發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（后簡稱《通知》），共涉及5部分19條內(nèi)容，覆蓋支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等內(nèi)容。

貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，需求端鼓勵、供應(yīng)端加速、企業(yè)端穩(wěn)定、執(zhí)行端規(guī)范是鄭州新政的顯著特點。

允許老年人投親養(yǎng)老家庭新購一套房

《通知》部分政策內(nèi)容一定程度上對限購、限貸政策有所放松。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，鄭州此次放松限購、限貸具有風(fēng)向標(biāo)意義。

在支持合理住房需求方面，除了推出類似其他城市發(fā)放大學(xué)生購房補(bǔ)貼外，《通知》在外來務(wù)工人員購房、老年人投親養(yǎng)老購房、改善性住房方面有所突破。

具體來看，針對外來務(wù)工人員購房，《通知》規(guī)定外來務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照鄭州住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業(yè)務(wù)，在鄭州購買住房時，可按照鄭州繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。

針對老年人投親養(yǎng)老購房，《通知》提出子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該規(guī)定實際上就是放松了限購規(guī)定，“即老年人投靠家庭可以新購一套住房，這是無條件的，增加了此類家庭的可購房套數(shù)”。

首個取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市

針對改善性住房，《通知》提出居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數(shù)內(nèi)可提供個人按揭、網(wǎng)簽備案和不動產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局指出，支持合理住房需求相關(guān)政策，主要解決大學(xué)生、外來務(wù)工人員等無房新市民、青年人群體租房購房、贍養(yǎng)老人壓力大問題，同時為家庭人口、收入增加的群體改善住房需求提供政策和服務(wù)方面的便利。

在加大信貸融資支持方面，《通知》明確要加大信貸融資支持，包括企業(yè)項目貸款支持、降低個人住房消費負(fù)擔(dān)、推進(jìn)信貸支持協(xié)作3項措施。

在降低個人住房消費負(fù)擔(dān)方面，《通知》提出，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。另外，《通知》還明確要引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新政推出后，鄭州首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從“認(rèn)房又認(rèn)貸”轉(zhuǎn)為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，使得鄭州成為熱點城市中第一個取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市。

貝殼研究院也指出，鄭州是首個取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大城市，此舉將實質(zhì)性降低購房成本，激發(fā)改善換房需求釋放，加快鄭州市場筑底修復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該規(guī)定放松了鄭州限貸標(biāo)準(zhǔn)，使得符合條件的家庭后續(xù)可以按首套比例購房，實際上也是降低了購房的首付比例。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局表示，加大信貸融資支持，主要解決企業(yè)資金流動不暢、施工進(jìn)度慢、逾期交房問題，購房群眾貸款發(fā)放慢、利息支付壓力大問題。

潘浩表示，在鄭州去年遭受疫情和水災(zāi)的雙重影響下，房地產(chǎn)市場和企業(yè)也遭遇了較大的壓力，新政出臺有助于全面穩(wěn)定市場、促進(jìn)合理需求入市以及保障企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。

潘浩指出，《通知》關(guān)于合理購房需求的界定和支持方式都做出了明確的闡述，具有較強(qiáng)的可操作性。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似政策對于全國其他城市也有一定啟發(fā)，基于信貸的流動性增加、資金成本降低，未來二套房政策有望更加寬松，市場交易數(shù)據(jù)也有進(jìn)一步反彈的可能。對于全國其他城市來說，若是類似政策跟進(jìn)，也可以帶動房地產(chǎn)交易行情回暖，促進(jìn)3月小陽春的到來。

潘浩預(yù)測，從年初開始，各城市樓市政策密集發(fā)布，政策發(fā)布正在從中低能級城市向中高能級城市過渡，全國房地產(chǎn)市場整體也處于筑底的過程中。預(yù)計樓市“小陽春”將有條件在多地出現(xiàn)。

供給方面也有利好

除了對需求方的利好外，在供給方面，鄭州提出了穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏、完善房價和地價聯(lián)動機(jī)制、嚴(yán)格落實房屋預(yù)售制度、加快項目開工、銷售節(jié)奏等多項措施。

其中強(qiáng)調(diào)，在去化周期小于18個月時，適度增加住宅用地供應(yīng)量；在去化周期大于18個月時，適度減少住宅用地供應(yīng)量。土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實行分期繳納。

同時，加快項目開工、銷售節(jié)奏。精簡建設(shè)項目審批程序，工程建設(shè)項目全流程審批時間控制在54天以內(nèi)，實施科學(xué)精準(zhǔn)的揚(yáng)塵防控和疫情防控措施，增加有效施工天數(shù)。

郭毅認(rèn)為，鄭州的調(diào)整是基于市場庫存和去化情況所做的動態(tài)調(diào)整，供需策略更加靈活，也能夠切合市場的實際需要，從而使市場整體保持供求相對平衡，也是當(dāng)前環(huán)境下能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的相對有效政策，是一個合理回歸。

值得注意的是，《通知》還推出了對于企業(yè)的紓困措施。比如，定期組織銀企對接，鼓勵金融機(jī)構(gòu)對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，按照依法依規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款支持，有效緩解市場主體資金鏈運(yùn)行壓力。

前述機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，這是今年來第一個系統(tǒng)性調(diào)整樓市政策的城市，政策力度更大，覆蓋面更廣，市場影響也會更明顯。且作為一個二線城市，鄭州發(fā)布這份文件，這對其他城市也有示范作用，利于提升市場預(yù)期。