在信貸寬松及地方支持性政策影響下，春節(jié)過后，多地二手房市場(chǎng)成交活躍度快速提升。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，后期信貸支持力度保持，地方“穩(wěn)樓市”政策跟進(jìn)，潛在供需均增長(zhǎng)疊加市場(chǎng)預(yù)期改善下，市場(chǎng)很可能在3-4月份出現(xiàn)一次“小陽(yáng)春”。

節(jié)后多地成交量快速回升

2月多地二手房成交量快速回升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月貝殼50城二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約4%，考慮春節(jié)假期及自然天數(shù)較少，2月市場(chǎng)修復(fù)力度明顯。特別是春節(jié)后成交量快速回升，2月7日至月底貝殼50城二手房日均成交較1月日均水平增長(zhǎng)約40%，超過12月日均水平約10%。

分城市來看，50城中超過四成的城市2月成交量環(huán)比增長(zhǎng)，典型的如西安、天津、鄭州等1月受疫情影響較大的城市， 2月住房需求集中釋放帶動(dòng)二手房成交量環(huán)比大幅增加。其中，西安成交量超過1月的9倍，較去年12月增長(zhǎng)20%以上；天津、鄭州成交量環(huán)比增長(zhǎng)超過60%。

同時(shí)，2月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，2月貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)與1月持平，結(jié)束去年8月以來連續(xù)環(huán)比下跌的走勢(shì)，下跌城市個(gè)數(shù)減少至22個(gè)。一線城市中北京、上海、廣州保持小幅上漲，漲幅在1%以內(nèi)；深圳結(jié)束去年8月以來連續(xù)6個(gè)月的環(huán)比下跌，轉(zhuǎn)為小幅上漲。二三線城市中寧波、杭州、紹興等城市2月環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲；天津、徐州、常州等環(huán)比跌幅縮小。

另外，剛需市場(chǎng)修復(fù)較快，供需活躍，市場(chǎng)預(yù)期改善。數(shù)據(jù)顯示，2月貝殼50城帶看客戶量環(huán)比增長(zhǎng)約10%，新增掛牌房源量環(huán)比增長(zhǎng)近六成。市場(chǎng)預(yù)期方面，2月貝殼50城二手房景氣指數(shù)回升至21，市場(chǎng)預(yù)期保持修復(fù)。其中，上海、杭州等長(zhǎng)三角城市群核心城市及廈門、泉州等南方沿海城市預(yù)期恢復(fù)較快，市場(chǎng)景氣指數(shù)回升至30以上；北京、廣州、深圳及成都、合肥、蘇州等重點(diǎn)一線二線城市市場(chǎng)景氣指數(shù)恢復(fù)到20以上的平穩(wěn)運(yùn)行區(qū)間。

對(duì)于市場(chǎng)快速修復(fù)的主要原因，貝殼研究院認(rèn)為，信貸寬松及地方支撐性政策出臺(tái)是帶動(dòng)市場(chǎng)修復(fù)的主要因素。

一方面，房貸進(jìn)一步降息，銀行放款更快。2月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個(gè)基點(diǎn)，為2019年以來單月下降的最大幅度，其中北京、上海等房貸利率均下降；2月重點(diǎn)103城平均放款周期為38天，較上月縮短12天，包括北京、深圳在內(nèi)，近四成的城市放款周期不足一個(gè)月。

另一方面，地方支持性政策（或?qū)嶋H執(zhí)行）出臺(tái)密度提高。節(jié)后包括紹興、南寧、菏澤、贛州、佛山（非限購(gòu)）、湖州南潯區(qū)等城市或區(qū)域降低購(gòu)房首付比例、提供人才購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬落戶放寬等。相比于供給端的紓困政策，信貸環(huán)境寬松和需求端的支持政策更利于降低購(gòu)房成本，對(duì)于提振市場(chǎng)信心、釋放住房需求有積極作用。

政策維穩(wěn)信號(hào)持續(xù)釋放

2月以來，樓市利好政策不斷。菏澤、重慶、贛州、佛山、南通等多地降低了首套房貸首付比例，廣州等多地房貸利率下調(diào)。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來全國(guó)有接近50城發(fā)布了不同程度的樓市寬松政策，包括信貸寬松、吸引人才補(bǔ)貼購(gòu)房、減免補(bǔ)貼契稅等，其中有15個(gè)城市發(fā)布了不同內(nèi)容的降低房貸首付政策。

2月24日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上提出，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行是今年要推動(dòng)好的重要工作之一。他還提出，“保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求”，“努力為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤發(fā)揮積極作用”。

貝殼研究院認(rèn)為，住建部此次定調(diào)相比前期對(duì)房地產(chǎn)的描述更積極，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要性，有利于提振行業(yè)信心。相對(duì)當(dāng)前調(diào)控政策側(cè)重對(duì)首次購(gòu)房的等剛需的支持，預(yù)計(jì)后期地方有望出臺(tái)支持改善性需求的政策。在供需活躍、預(yù)期改善的影響下，預(yù)計(jì)3月二手房市場(chǎng)整體成交量環(huán)比明顯增長(zhǎng)，價(jià)格保持平穩(wěn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，針對(duì)自住剛需的房貸利率降低、首付成數(shù)降低，是最近信貸政策的寬松方向，將明顯降低購(gòu)房者入市門檻，對(duì)于樓市影響較大，不過，市場(chǎng)當(dāng)下更關(guān)注首套房資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等針對(duì)改善需求的貸款政策變化，市場(chǎng)需要針對(duì)賣一買一和部分二套房真實(shí)改善需求有政策扶持。預(yù)計(jì)隨著信貸政策的持續(xù)寬松，市場(chǎng)很可能在3-4月份出現(xiàn)一次“小陽(yáng)春”，特別是一二線城市熱度可能會(huì)比較明顯。

國(guó)盛證券則表示，首付款比例下降與房貸利率下降、首套房判定標(biāo)準(zhǔn)放松、保障性租賃住房貸款政策合力，將形成組合拳，支持剛需、剛改等居民合理性購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。預(yù)計(jì)樓市有望在二季度開始低位企穩(wěn)逐漸回暖，回暖力度視乎整體寬松政策力度。