過去的一年，深圳法拍房可謂火熱，有的成交價甚至高出二手房指導(dǎo)價的兩倍。而今年，隨著深圳樓市持續(xù)降溫，二手房成交量創(chuàng)下近十年新低，法拍房市場也逐步回歸理性。

在近期的一次法拍房交易中，深圳現(xiàn)象級網(wǎng)紅盤華潤城潤府三期的一套房源，成交單價約13.6萬元/平方米，接近片區(qū)內(nèi)的二手房指導(dǎo)價13.2萬元/平方米，比周邊的實(shí)際成交價格便宜了上百萬元，引發(fā)不少關(guān)注。

曾經(jīng)的高溢價、扎堆哄搶法拍房的情況，如今在深圳再難見到。根據(jù)京東拍賣和阿里法拍兩個平臺數(shù)據(jù)，2022年1月深圳的法拍房共有331套房源掛拍，同比去年增加166.94%，其中成交套數(shù)為113套，較上月下降60套，流拍218套，流拍率達(dá)到59.1%。

網(wǎng)紅盤法拍房降價280萬元成交

前不久，深圳華潤城潤府三期拍出了一套和指導(dǎo)價相當(dāng)?shù)姆ㄅ姆俊?月10日，在經(jīng)過3位競拍者17次競價后，該房源最終以1199.6萬元的總價成交。

實(shí)際上，該套房源在1月中旬就曾掛牌出售，當(dāng)時的起拍價為1389.56萬元，但由于無人出價，最終流拍。時隔一月，房源起拍價下調(diào)為1111.6萬元，直降近280萬元后再次掛牌。

公開資料顯示，這套被拍賣的華潤城潤府三期房源位于項(xiàng)目4棟5203室，是一套面積為88.17平方米的兩房住宅。該房源東南朝向、高樓層，算是華潤城最好的兩房戶型。

《中國經(jīng)營報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前華潤城潤府三期在貝殼找房上的在售二手房共8套，該區(qū)域的中介告訴記者，潤府三期最近成交是在2021年11月，成交價為1365萬元，折合單價約15.23萬元/平方米。也就是說，該套法拍房比市場價低了約160萬元。

華潤城一直受到深圳購房者的追捧，可以說，從華潤城便可窺見深圳樓市近年來的風(fēng)雨變幻。2020年11月華潤城潤璽系列一期開盤，1171套房源吸引超1.5萬批購房者登記，創(chuàng)造“萬人打新”的神話。華潤城引發(fā)全民“打新”的原因在于，一二手倒掛嚴(yán)重，買到就是賺到。早在2015年，華潤城潤府系列一期開盤均價為4萬元/平方米，2016年二期入市均價7萬元/平方米，而現(xiàn)在一、二期的二手房價沖到了15萬元/平方米。

不過，隨著市場逐漸回歸理性，“神盤”也逐漸走下神壇。去年末推出的潤璽系列二期，即使以與潤璽一期相近的價格13.2萬元/平方米入市，開盤也僅售出八成。截至發(fā)稿，記者查詢深圳房地產(chǎn)信息平臺，項(xiàng)目仍有待售房源。

實(shí)際上，在近期掛牌的法拍房中，除了華潤城之外，記者發(fā)現(xiàn)有不少位于熱門片區(qū)的法拍房遭遇降價、流拍。據(jù)了解，2月20日—22日三天內(nèi)共有40套法拍房源掛拍，其中半數(shù)以上為二拍，起拍價格低于二手房指導(dǎo)價，即便如此，二拍房源中依然有不少流拍。

例如位于南山蛇口的海韻家園一套房源起拍價低于指導(dǎo)價近900萬元，南山的深圳灣畔花園起拍價低于指導(dǎo)價510萬元，寶安區(qū)深業(yè)新岸線房源起拍價低于指導(dǎo)價270萬元等。

法拍房：從“頂流”到無人問津

法拍本屬于小眾市場，而在2021年，深圳法拍房卻頻頻進(jìn)入大眾視線，市場不斷傳來高溢價成交的消息。

2021年8月，南山蛇口的招商雙璽花園二期一套336平方米的房源掛牌法拍，起拍價5837萬元，折合單價17.4萬元/平方米，吸引了1.5萬人次圍觀，最終以總價8137萬元成交，折合單價24萬元/平方米。6月，深圳灣的恒裕濱城二期一套約227平方米的房源以7280萬元的總價成交，折合單價約32萬元/平方米。上述房源均高出二手房參考價單價13.2萬元的兩倍。

在法拍房數(shù)量方面，2020年全年深圳法拍房在阿里拍賣平臺掛牌的數(shù)量為1831套，2021年數(shù)量增長到了2311套。IPG首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，按揭斷供以及不能償還以房屋為抵押的經(jīng)營性貸款是法拍房的主要來源，也是法拍房數(shù)量激增的原因。他認(rèn)為，法拍房數(shù)量的增多，且價格較低，會拉低深圳新房、二手房市場價格。

如今，法拍房市場正逐漸回歸理性。深圳市拍小二信息科技有限公司發(fā)布的《深圳市2022年1月法拍房數(shù)據(jù)報告》顯示，1月份深圳共有331套法拍房源掛拍，但只成交了113套，流拍218套，流拍率達(dá)到59.1%。1月總成交金額約7.4億元，較去年12月下降34%，與各片區(qū)的二手房指導(dǎo)價相比折扣率在82.4%—104.3%之間。

流拍率上漲，成交價格趨于指導(dǎo)價，曾經(jīng)的“天價”法拍房或?qū)⒊蔀闅v史。

從流拍房源來看，不少屬于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，而且都是深圳學(xué)區(qū)房的“頂流”。一位長期關(guān)注法拍房的購房者告訴記者，法拍房雖然常被看作“撿漏”，但也深受樓市調(diào)控的影響。樓市下行期觀望情緒濃厚，而且最近二手房市場上越來越多業(yè)主按照指導(dǎo)價賣房，價格跟法拍房也差不多了，所以法拍房流拍很正常。

值得留意的是，2022年1月1日起施行的《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》明確指出：人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

此次司法拍賣房產(chǎn)的政策調(diào)整，貫徹“房住不炒”的原則，防止通過司法拍賣投機(jī)炒房的行為，堵住房產(chǎn)限購政策的漏洞。除前期已經(jīng)出臺法拍房限購的城市外，全國所有地區(qū)不具備所在地購房資格的購買人，已無法參與法拍房競買。全國來看，通過買法拍房鉆限購政策漏洞的辦法都已行不通，法拍房降溫也成了趨勢。

“只漲不跌”預(yù)期不再

法拍房遇冷背后是深圳炒房熱的退燒。2021年深圳多輪調(diào)控后，尤其是二手房指導(dǎo)價政策出臺，二手住宅成交量直接腰斬。深圳市房地產(chǎn)信息平臺統(tǒng)計(jì)，2021年全年成交量僅有4萬余套，跌幅近57.7%，創(chuàng)近15年深圳二手成交新低。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺提供的數(shù)據(jù)，2022年1月，深圳二手住宅共成交1557套，同比下滑64.38%，成交面積為14.73萬平方米，同比下跌75.04%，該數(shù)據(jù)為近十年來的最低值。

深圳龍華區(qū)的一位中介人員告訴記者，今年春節(jié)期間，他所在的門店每天打200多個電話約訪客戶，但整個春節(jié)7天，門店的二手房帶看量為零，整個片區(qū)也沒有成交。由于二手房成交量持續(xù)低迷，業(yè)主對于價格也逐漸松動。

隨著新房與二手房市場之間的價格差縮小，投資客從中獲利空間減少，購房者需求逐漸回歸“居住”屬性，此前炒作法拍房的投資客也不再盲目相信房價“只漲不跌”。樂有家數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，在參考價左右成交房源占比接近40%，10—11月，已有過半房源以接近參考價成交。

新房方面，隨著深圳房地產(chǎn)市場長效機(jī)制逐步形成，開發(fā)商坐等客戶上門搶房的日子已經(jīng)結(jié)束。不少新盤打折促銷、啟動全民營銷、買房送禮，但去化變慢仍然是目前樓市的主旋律。據(jù)中原地產(chǎn)公布信息，春節(jié)期間，有21個住宅新盤選擇春節(jié)“不打烊”，另有14個項(xiàng)目在大年初五前便開門營業(yè)，但市場幾乎零成交。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間（1月31日—2月6日），深圳市新房與二手房成交量（完成產(chǎn)權(quán)過戶）分別為0套和1套。

在春節(jié)后，深圳樓市的房貸利率進(jìn)一步下降。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前，深圳房貸利率比較平穩(wěn)，與1月變化不大，但相比2021年12月，已有不少銀行從此前的加45BP調(diào)低為加30BP，大大降低了利率。

深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，市場變化受眾多因素影響，當(dāng)前市場較為低迷，僅僅是房貸利率下調(diào)的利好消息，力度還不夠扭轉(zhuǎn)整體樓市的局面。穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，也將繼續(xù)成為2022年樓市的主基調(diào)。