上海市坐擁中國內(nèi)地最大的豪宅市場，以位于黃浦江畔的湯臣一品、中糧海景壹號和世茂濱江花園等頂級豪宅最為知名。

據(jù)上海中原研究院統(tǒng)計，2月20日，位于陸家嘴濱江板塊的濱江凱旋門成交了一套總價6720萬元的二手住宅，均價達到23.67萬元/平方米。而在今年1月份，有5套豪宅的成交總價突破1億元，其中道里官邸560的交易價格最高達到1.5億元。

“市中心特別稀缺的豪宅價格更高，而且二手房市場漲幅明顯?！痹谏虾Ｐ绿斓馗浇鼜氖潞勒灰坠ぷ鞯闹薪槿耸眶斪咏「嬖V《中國經(jīng)營報》記者，上海市內(nèi)環(huán)的豪宅需求正持續(xù)升溫，在虎年春節(jié)前夕，僅一家門店就成交了多套高價別墅。

不僅如此，上海市內(nèi)環(huán)等地的中高端新房市場也表現(xiàn)活躍。記者在走訪嘉盈峰、招商外灘璽和瑞虹新城瑧庭等在售樓盤時發(fā)現(xiàn)，即便是在工作日也都出現(xiàn)了購房者扎堆看房的現(xiàn)象。據(jù)一位豪宅項目銷售人員透露，今年2月份以來的接待量達到1000余組，“前來看房的客戶絡(luò)繹不絕，春節(jié)期間我們都沒放假回家?！?/p>

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認為，目前，上海樓市改善型需求的比例呈現(xiàn)不斷上升的趨勢，市區(qū)及核心區(qū)域中高端項目較為搶手。除了部分項目認籌不足外，上海樓市整體認購情況良好，部分倒掛明顯的樓盤甚至呈現(xiàn)過熱的跡象。

“頂豪”市場成交火熱

位于上海市黃埔區(qū)復(fù)興中路523號的思南公館，是上海市中心唯一一個以成片花園洋房保留保護為宗旨的項目，坐擁51棟歷史悠久的花園洋房以及新式里弄和現(xiàn)代公寓等多種建筑樣式，是上海近代居住類建筑的集中地，也是各路名流追逐的熱門頂級豪宅。

記者現(xiàn)場走訪了解到，思南公館位于浦西市中心的核心區(qū)域，北側(cè)是環(huán)境優(yōu)雅的復(fù)興公園，靜謐的思南路貫穿其中，是一處老式花園別墅群。據(jù)現(xiàn)場一位工作人員介紹，思南公館帶產(chǎn)權(quán)的公寓共有17棟、173戶，項目于2012年左右建成，如今早已售完，二手房源均價為22萬元/平方米。思南公館的其他51棟花園洋房則只租不售，一年租金約為550萬元，且需要3年起租。

今年2月17日，與思南公館距離約2公里的建國西路402弄交易了一幢花園住宅，總價達到7584.39萬元。

根據(jù)胡潤研究院日前發(fā)布的《2021中國高凈值人群家族安全報告》，上海湯臣一品、浦東星河灣二期和世茂濱江花園等項目成為中國高凈值人群買房置業(yè)的熱門選擇。其中，世茂濱江花園的平均漲幅達到38.6%。

對于近期上海市中心豪宅市場的發(fā)展情況，從事房產(chǎn)中介11年的魯子健告訴記者，相對于普通住宅，“頂豪”市場比較小，可供選擇的不多，但需求一直比較旺盛，所以面積越大、房齡越新的頂級豪宅越不愁賣。

上海中原研究院將單套總價超過2500萬元的住宅定義為豪宅。據(jù)該研究院統(tǒng)計，今年1月份，上海二手市場交易總價最高的豪宅分別是道里官邸560、夏都花園、明苑別墅、御翠園和匯益花園，單套成交總價最高的是道里官邸560，交易價格最高達到1.5億元；單套成交面積最大的是夏都花園，建筑面積為603平方米；成交最活躍的項目是古北壹號，4套房源的交易總價達到2.21億元。

高端新盤比拼積分

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱曾感言，2021年，上海一手豪宅市場非?；鸨?，市場上出現(xiàn)千萬級豪宅一房難求的情況，總價5000萬元以上的成交增速明顯上升。有的購房者多次參加搖號，但一次也沒中簽。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2021年，上海市高端住宅成交總價段集中在1000萬～2000萬元之間，占比達63%。高端市場觸發(fā)積分的情況也更為普遍，觸發(fā)積分比例達到73%；均價超10萬元/平方米的高端住宅市場供不應(yīng)求的情況，較前一年更為明顯。

這一行情同樣或?qū)⒃?022年延續(xù)。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月7日~13日，上海新建商品住宅成交面積19.9萬平方米，環(huán)比增加93.8%。中高端項目成交活躍，均價快速上揚至62718元/平方米，環(huán)比上漲23.8%。

據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的2022年第一批次33個新盤的入市名單，入市項目價格為2.1萬~12.7萬元/平方米不等。其中，單價高于10萬元/平方米的項目有5個，分別是位于浦東、徐匯、普陀、虹口的嘉盈峰、百匯園、蘇河望、招商外灘璽和瑞虹新城瑧庭。

2月17日上午11時許，浦東新區(qū)張家浜路27號門口的路邊停滿了私家車輛，不少來訪的購房者從建筑工地旁搭起的簡易通道進入大樓內(nèi)部。

這里是即將入市的嘉盈峰項目。該項目地段優(yōu)越，位于陸家嘴金融城核心區(qū)以及世博總部會展商貿(mào)區(qū)之間，也是黃浦江沿岸的高端住宅項目之一。

據(jù)現(xiàn)場一名銷售人員介紹，嘉盈峰項目將于2月底推出106套精裝修房源，戶型面積為73~314平方米，均價為12.7萬元/平方米。目前，主體建筑已經(jīng)封頂，正在進行室內(nèi)裝修。不過，受張家浜路維修影響，項目預(yù)計到2023年3月份交房。

記者在104平方米的樣板間看到，共有4組購房家庭在排隊看房，其中不乏剛結(jié)婚不久的年輕夫婦，而樓下還有預(yù)約的購房者不斷走進來。

嘉盈峰項目是嘉華國際集團有限公司（以下簡稱“嘉華國際”，00173.HK）在上海開發(fā)的代表項目之一。2013年10月10日，嘉華國際以5.68億元競得上海浦東新區(qū)黃浦江沿岸E18單元7-7住宅地塊，溢價率63.2%，樓板價40106元/平方米，刷新了彼時上海單價地王紀錄。

“開盤肯定會觸發(fā)積分制?！鄙鲜鲣N售人員表示，嘉盈峰項目的積分入圍比為2.5，從目前的認籌情況來看，人數(shù)遠高于最低數(shù)。因此，在介紹完項目之后，和購房者討論積分成了現(xiàn)場銷售人員開展工作的關(guān)鍵一步。

記者在北外灘白玉蘭廣場的招商外灘璽營銷中心看到，購房者同樣絡(luò)繹不絕，預(yù)計要觸發(fā)積分制。據(jù)現(xiàn)場一位工作人員介紹，內(nèi)環(huán)里的一手新房比較搶手，虎年春節(jié)期間就接待了多組看房客，自己因此也留在上海過年。

價格倒掛催熱需求

“很明顯新一批供應(yīng)的中高端新盤均價都卡在12.7萬元/平方米上下，與周邊二手房形成倒掛效應(yīng)，所以有能力買市中心的人肯定會排隊看新房，畢竟誰都算得過來這筆賬。 ”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，以嘉盈峰項目為例，南側(cè)的國信世紀海景二手房單價13.4萬元/平方米，北側(cè)世茂濱江花園的二手房單價達到14萬元/平方米，保利One56二手房單價超過20萬元/平方米。

宋紅衛(wèi)表示，上海市中心核心區(qū)域的項目容易受大家的追捧，中高端新盤“一房難求”，是因為很多需要置換的購房者出于資產(chǎn)保值的考慮，加之項目存在一二手房銷售價格倒掛的現(xiàn)象，保值性和資本收益更佳。

“從需求來看，上海具有較強的購買力和購房群體，且改善型需求的比例不斷上升，對于高端項目的需求也在不斷增加。其次，2021年，上海商品住宅市場均價較2020年小幅下降2.5%，因此2022年上海房價具有較大的上升空間，適合高端樓盤的放量供應(yīng)，高端市場會表現(xiàn)搶眼?！彼渭t衛(wèi)表示。

不過，業(yè)內(nèi)人士認為，高價差導(dǎo)致價值投資者增多，緊缺人才和行業(yè)新貴等高凈值人群也加入到了上海高端市場的搶房行列。但是受調(diào)控政策的影響，一手豪宅市場將表現(xiàn)穩(wěn)定，單價不會過快上漲，購房者繼續(xù)需要比拼積分，但市中心的二手豪宅還有上漲的可能。

麗茲行豪宅研究院分析認為，上海市豪宅市場表現(xiàn)堅挺，市場預(yù)期正加快恢復(fù)，或?qū)?022年上半年房產(chǎn)市場供給和消費者需求兩端持續(xù)活躍。該機構(gòu)預(yù)計，2022年上海房地產(chǎn)市場或?qū)⒄w趨穩(wěn)，不會齊漲齊跌，高點與低點并存。

“一方面驗證了一線城市豪宅的稀缺屬性，好產(chǎn)品始終受市場青睞；另一方面也說明市場需求逐漸明朗，當下置業(yè)更偏置換和改善，豪宅需求更穩(wěn)定?！丙惼澬泻勒芯吭侯A(yù)計，未來，房地產(chǎn)市場進入存量房時代，豪宅新房開發(fā)空間縮小，同時類似上海市熱點地區(qū)的搖號銷售概率增大，好房源少且難搶，市場關(guān)注度將逐漸向二手房市場轉(zhuǎn)移。