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目前有多家房企計提減值準備，計提額度超過200億元，成為名副其實的利潤“殺手”。

臨近3月，離房企披露年度業(yè)績的時間也越來越近。

2月23日晚間，招商蛇口發(fā)布業(yè)績快報，2021年公司營業(yè)總收入為1606.43億元，同比增長23.93%；利潤總額228.43億元，同比減少5.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為103.72億元，同比減少15.35%。

面對增收不增利，招商蛇口稱原因在于市場下行導致毛利率下降，同時對存在減值跡象的資產(chǎn)進行了減值測試，計算出高達43.72億元的計提減值，減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤34.56億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響同比增加12.72億元。

今年以來，不少上市房企發(fā)布的業(yè)績預告中都不同程度進行了計提減值，粗略估計計提減值額度超過200億元。一方面，這預示著房企對未來房地產(chǎn)市場偏謹慎的預期，另一方面也反映未來房企的對外擴張將會保守很多。

多家房企計提減值，合計額度超百億

2021年是地產(chǎn)行業(yè)下行明顯的一年，有業(yè)內(nèi)人士向時代財經(jīng)表示，面對當前尚未回升的市場行情，供應端和需求端呈不平衡的表現(xiàn)，“房企項目去化無力，利潤會持續(xù)下降，提前做好計提的準備很有必要?！?/p>

上述業(yè)內(nèi)人士預估，除招商蛇口外，還將會有房企進行計提減值，規(guī)模房企和龍頭房企或成計提的主流。時代財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，在上一年的業(yè)績報告中，招商蛇口也曾披露計提減值，不過2020年同期的計提額度為31.01億元，本次43.72億元的額度較去年同比增加40.99%。2020年計提減值的31.01億元，其導致歸屬上市公司股東凈利潤減少21.84億元，同時也讓招商蛇口出現(xiàn)了自2015年重組以來的首次凈利潤下滑。

一位機構(gòu)觀察員向時代財經(jīng)解釋道，“2021年下半年暴雷房企較多，疊加地產(chǎn)項目銷售的下滑，房企出現(xiàn)凈利潤下滑應該會成為普遍現(xiàn)象?！?/p>

上述機構(gòu)觀察員亦指出，接下來將會有更多的房企進行計提減值準備，“接下來的計提肯定是行業(yè)普遍現(xiàn)象，去年整個行業(yè)的情況較差，現(xiàn)在計提減值對于企業(yè)也是好事，把問題全部攤開一次性解決，以后的情況會更好一些?！?/p>

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，進入2022年后，126家A股上市房企中有超過一半的房企已發(fā)布業(yè)績預告，這其中又有半數(shù)以上的房企表示凈利潤下滑，合計虧損范圍在791億元至950億元之間。

據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，除招商蛇口計提減值43.72億元外，目前還有陽光城、藍光發(fā)展、綠地控股、大名城、華僑城、華夏幸福等房企曾公開表示將計提減值準備，計提額度超過200億元，成為名副其實的利潤“殺手”。

其中，陽光城透露2021年有至少7個項目進行存貨跌價準備，總額為26.2億元，而在2019年、2020年，陽光城的計提額還僅為5億元、8億元。藍光發(fā)展將計提約69.09億元的減值損失，主要為存貨跌價準備；綠地控股表示擬計提減值約29億元；上海房企大名城預計計提各項資產(chǎn)減值準備共計2.7億元-3億元；華僑城和華夏幸福也均表示將進行資產(chǎn)計提減值準備。

某TOP15房企內(nèi)部人士對時代財經(jīng)稱，“不得不提計提，公司有打折銷售、資產(chǎn)處置等都會影響，當然也不排除有趁機洗干凈報表的因素?！?/p>

“說明目前大家（房企）的心態(tài)是一樣的，有壓力，也有應對市場風險的防御，不過對于企業(yè)的擴張也存在一定的抑制作用，未來房企的對外擴張將會保守很多?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析到。

“地王”遇上樓市下行

“對于房企說，計提存貨減值一方面是企業(yè)對未來市場看淡，一方面也在于過去高價拿地?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如此表示。

陽光城在對2021年業(yè)績預告的回復函中就列出了存貨跌價超過2億的7個項目，其中位于福建的一個項目2020年銷售均價為87156元/平方米，而到了2021年則降至64220元/平方米；位于長三角的一個項目2020年銷售均價為119266元/平方米，2021年均價跌至88991元/平方米。

2020年，招商蛇口累計獲取土地98宗，到了2021年，僅上半年就新增土地63宗，新增土地多位于一二線城市，包括北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、東莞、成都、重慶、西安等。而2021年上半年，土地市場一片火熱，房企拿地溢價率普遍不低。

1月初，招商蛇口以15.62億元拿下徐州市2021-51號地塊，溢價率達到132.1%；2月，招商蛇口以56.66億元的總價，9.26萬元/平方米的樓面價拿下虹口地塊，成為上海新單價“地王”。

在目前市場行情仍未回暖的大環(huán)境之下，疊加各地方對于新房價格的限制，那些曾經(jīng)高溢價拿下的項目或?qū)⒊蔀榉科竺氏陆档闹饕?，房企為此也不得不提前進行計提減值。

以武漢為例，2020年5月，招商蛇口以58.87億元競得武漢硚口區(qū)地塊，樓面價約15633元/平方米，2021年9月底項目入市均價為27500元/平方米，拿地成本占入銷售均價近60%，加上去年以來建筑建材價格上漲，對房企的利潤也造成不小壓力。

另據(jù)湖北中原市場研究部數(shù)據(jù)，2021年武漢新房市場供應量大增，還有大量特價房、工抵房涌入市場，導致市場競爭壓力激烈。為促進銷售，房企或?qū)⑦M行打折促銷，進一步壓縮利潤空間。

平安證券研報指出，若樓市去化壓力延續(xù)，出現(xiàn)以價換量，將導致招商蛇口結(jié)算毛利率進一步下行，前期高價地也同樣面臨減值風險。

對于接下來的市場走勢，匯生國際資本有限公司總裁黃立沖告訴時代財經(jīng)，“很難有很大的改善”。他認為，當前的地產(chǎn)市場屬于供求失衡的狀態(tài)，并且這種狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)很久，在未來很長一段時間內(nèi)都不會得到太大改善。