“無(wú)論是外資，還是全國(guó)性自用客戶，去年來(lái)深圳看項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)明顯增多，深圳大宗交易市場(chǎng)正越來(lái)越受投資者關(guān)注。只是因?yàn)橐咔榉磸?fù)，疊加房地產(chǎn)環(huán)境遇冷，看的多，定的少，去年市場(chǎng)數(shù)據(jù)并未創(chuàng)新高，”第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿認(rèn)為，“深圳大宗交易市場(chǎng)的投資窗口已打開(kāi)，未來(lái)充滿機(jī)會(huì)，只要信心回暖、金融寬松，無(wú)論是交易數(shù)量，還是交易金額都會(huì)再創(chuàng)新高?！?/p>

一線城市大宗交易總體趨勢(shì)回暖

去年開(kāi)始，全國(guó)一線城市大宗交易總體趨勢(shì)正在回暖。

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，北上廣深四大一線城市大宗交易總成交額近1800億元，同比增長(zhǎng)約7%。其中，上海大宗交易成交額領(lǐng)跑全國(guó)，突破700億元，成交宗數(shù)70宗，創(chuàng)新高。顯然，一線城市中，上海大宗交易市場(chǎng)是最活躍的，仍然是境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)、險(xiǎn)資及自用客戶的主要投資市場(chǎng)，各方投資力量比較均衡。

四大一線城市大宗交易的單宗交易額均有所減小。其中，北京大宗交易成交最多，平均單宗金額約17.7億元；深圳平均單宗成交金額最小，約9.3億元。

盡管單宗交易金額不高，但需要注意的是，深圳去年成交宗數(shù)提高了。吳睿表示：“我們明顯感覺(jué)到，去年來(lái)大灣區(qū)，看深圳市場(chǎng)的投資機(jī)構(gòu)明顯增多。只是，受疫情影響，以及深圳地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，加上部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陸續(xù)陷入困境，整體投資環(huán)境不太好，機(jī)構(gòu)普遍表現(xiàn)得較為謹(jǐn)慎?？吹亩?，定的少，成交的也多是小金額交易，這個(gè)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于深圳疫情前。”但從去年成交數(shù)據(jù)可以看出，自用客戶為主要購(gòu)買力，這主要是受深圳定位及政策等多重利好，全國(guó)性自用客戶正在積極關(guān)注灣區(qū)市場(chǎng)。

“對(duì)于外資，尤其是港資而言，深圳市場(chǎng)比北京、上海更具有地理優(yōu)勢(shì)。只是因?yàn)橐咔榈囊蛩?，以及深圳?yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策影響，暫時(shí)沒(méi)有投資深圳。但深圳這個(gè)市場(chǎng)，他們肯定是不會(huì)放棄的，粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展是其必須配置的投資領(lǐng)域?！眳穷Ｌ岬剑骸霸谖医佑|的客戶中，很多老牌香港家族多次咨詢深圳項(xiàng)目，他們的思路其實(shí)很清晰，就是看好粵港澳大灣區(qū)的未來(lái)。但是他們的投資習(xí)慣較為謹(jǐn)慎，加上疫情因素，很多老板無(wú)法親自來(lái)深圳考察項(xiàng)目，無(wú)法做決策，以致成交延后。一旦疫情結(jié)束，通關(guān)出行自由，這一塊的投資需求很快就會(huì)釋放出來(lái)?！?/p>

深圳小規(guī)模交易成市場(chǎng)主流

2021年，深圳成交32宗大宗交易，總成交金額約297億元，總成交額同比下降約6%，但成交宗數(shù)顯著增加，小規(guī)模交易正成為市場(chǎng)主流。

整體而言，深圳全年的有效成交并不活躍。第一季度錄得成交額最高，約142億元，主要為前年在談交易，去年初落地成單。第二、三季度受疫情反復(fù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、金融政策收緊及境外債暴雷等多重因素影響，疊加了市場(chǎng)過(guò)度的悲觀反應(yīng)，使得有效交易量下滑。第四季度由于臨近年底業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)，陸續(xù)有上市企業(yè)自用購(gòu)置及開(kāi)發(fā)商舊改項(xiàng)目購(gòu)置的成交，使得市場(chǎng)整體交易量回升。

對(duì)于深圳去年大宗交易有效成交率不高，吳睿分析認(rèn)為，部分投資者抱著撿漏心態(tài)來(lái)深圳看項(xiàng)目，以為困境開(kāi)發(fā)商會(huì)超低拋售資產(chǎn)，然而大多失望而歸。目前，大多深圳困境開(kāi)發(fā)商出售項(xiàng)目因?yàn)楦邆鶆?wù)杠桿問(wèn)題而難以交易。因而即使市場(chǎng)上流傳著各種資產(chǎn)清單，但成交并不多。

深圳投資窗口已打開(kāi)

吳睿多次強(qiáng)調(diào)，去年，前來(lái)第一太平戴維斯咨詢深圳項(xiàng)目的投資機(jī)構(gòu)和企業(yè)明顯增多。這個(gè)感受，在數(shù)據(jù)上得到證明：去年，深圳租賃市場(chǎng)活躍，凈吸納量創(chuàng)新高，租金趨勢(shì)企穩(wěn)回升，表示企業(yè)看好深圳未來(lái)，正用真金白銀加大投入。未來(lái)，深圳市場(chǎng)會(huì)更好，尤其是大宗交易，會(huì)受越來(lái)越多的投資機(jī)構(gòu)關(guān)注。

首先，深圳城市基本面穩(wěn)定向好，粵港澳大灣區(qū)概念已成熟，深港融合正在持續(xù)推進(jìn)，這蘊(yùn)含了巨大的投資潛力。隨著大灣區(qū)融合推進(jìn)，以前是1.0的深圳，以后可能是2.0的深圳，看得見(jiàn)的發(fā)展趨勢(shì)，會(huì)被更多投資者關(guān)注。

其次，目前還有很多投資機(jī)構(gòu)沒(méi)有布局深圳，隨著越來(lái)越多的投資資金進(jìn)入深圳，一家買、兩家買、三五家買，投資氛圍起來(lái)，就會(huì)形成良性循環(huán)。相信未來(lái)，無(wú)論是全國(guó)性投資企業(yè)，還是外資，都會(huì)直接或者間接的方式布局深圳。

第三，深圳本身的產(chǎn)業(yè)原生動(dòng)力很強(qiáng)?？慈ツ晟钲趯懽謽堑奈{量，接近120萬(wàn)平米。全中國(guó)最高，表明深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展非?；钴S。

吳睿認(rèn)為，隨著預(yù)期市場(chǎng)可供交易標(biāo)的增加，有一定議價(jià)空間，為中長(zhǎng)期投資者帶來(lái)投資窗口期。在經(jīng)歷政策變動(dòng)及多輪市場(chǎng)調(diào)整后，工改工項(xiàng)目?jī)r(jià)格回調(diào)企穩(wěn)，部分項(xiàng)目已經(jīng)滿足中長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的投資邏輯。

其他投資觀點(diǎn)

1、“買房就暴漲”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但一線城市房產(chǎn)仍有投資價(jià)值。

國(guó)內(nèi)投資渠道并不多，對(duì)于普通投資者，吳睿認(rèn)為，購(gòu)買房產(chǎn)仍是不錯(cuò)的資產(chǎn)配置。在“房住不炒”的政策下，過(guò)往買房必漲、暴漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一線城市房產(chǎn)仍具升值空間，同時(shí)區(qū)域存在分化?！斑@與城發(fā)展的脈絡(luò)一樣，不是所有城市的房子具有投資價(jià)值，同一個(gè)城市，不同地段，房?jī)r(jià)趨勢(shì)也會(huì)出現(xiàn)分化?！蓖恋刭Y源緊張、未來(lái)人口持續(xù)增長(zhǎng)的區(qū)域，其房產(chǎn)更有價(jià)值。

2、并非所有的房地產(chǎn)領(lǐng)域都進(jìn)入了“黑鐵時(shí)代”。

對(duì)于萬(wàn)科郁亮提出的“黑鐵時(shí)代”，吳睿認(rèn)為，對(duì)于過(guò)去一直保持高杠桿、快周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，現(xiàn)在打法變了，整體利潤(rùn)低了，是進(jìn)入所謂黑鐵時(shí)代。但對(duì)于部分擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備并保持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)邏輯的地產(chǎn)企業(yè)，他們的好時(shí)代仍然可期。同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)還有很多細(xì)分賽道也才剛剛開(kāi)始凸顯價(jià)值，比如產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、物流等領(lǐng)域。

【文中數(shù)據(jù)均來(lái)源：RCA、市場(chǎng)公開(kāi)信息、第一太平戴維斯研究部、投資部整理。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均為 1 個(gè)億以上交易】