多地房貸首付比例下調(diào)之后，房貸利率也出現(xiàn)下調(diào)。

據(jù)央視新聞消息，六家國有大行從2月21日起同步下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率，首套房、二套房優(yōu)惠審批利率分別下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。券商中國記者也從中介處核實(shí)了這一消息。同日，蘇州地區(qū)也傳出部分銀行首套房貸利率微降的消息。

受此影響，當(dāng)日A股房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲而漲，珠江股份直線拉升漲停，泰禾集團(tuán)、黑牡丹也收于漲停，南國置業(yè)、大悅城漲逾7%，渝開發(fā)、廣宇集團(tuán)漲逾5%，信達(dá)地產(chǎn)、世聯(lián)行、國創(chuàng)高新等漲逾4%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似調(diào)整是當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場進(jìn)一步放松的重要信號?！?月份利好政策不斷，將不斷扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹廢態(tài)勢，助力市場交易活躍?！?/p>

兩地房貸利率下調(diào)，銀行放款提速

2月21日，廣州、蘇州陸續(xù)傳出房貸利率下調(diào)消息。其中，六家國有大行從2月21日起同步下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率，首套房優(yōu)惠審批利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套房優(yōu)惠審批利率從此前的LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。

初步測算，貸款200萬元、30年期，等額本息還款，首套房貸購房者每個(gè)月可以少交月供約250.96元，二套房貸購房者每個(gè)月可以少交月供約253.48元。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似下調(diào)主要與銀行額度充裕有關(guān)，由于房地產(chǎn)市場尚未恢復(fù)到正常的景氣度，預(yù)計(jì)后續(xù)還有進(jìn)一步下調(diào)的空間?！笆芙禍?zhǔn)和降息等政策影響，房貸市場總體上以持續(xù)寬松為導(dǎo)向，銀行有動(dòng)力發(fā)放更便宜的貸款資金，客觀上也能夠激活更多人申請房貸?！?/p>

除房貸利率下調(diào)外，更為明顯的是，開年以來，銀行房貸審批、放款已顯著提速。

“去年確實(shí)不好放，積壓的單子比較嚴(yán)重，但年底有了明顯好轉(zhuǎn)，今年額度更加充沛，5年期LPR利率下調(diào)也刺激了購房需求，所以整個(gè)放款周期進(jìn)一步提速，一般一周放款，最快一兩天也可能爭取搞定?！庇写笮蟹抠J客戶經(jīng)理表示。

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)亦顯示，2022年1月，103個(gè)重點(diǎn)城市平均房貸利率和放款周期已恢復(fù)到2021年年中的合理水平，其中59城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)。放款周期方面，64個(gè)城市放款周期較上個(gè)月縮短，4個(gè)一線城市銀行放款均加快。

這并不意味著銀行房貸業(yè)務(wù)將出現(xiàn)無差別投放。招行即在年初接受調(diào)研時(shí)表示，該行會(huì)優(yōu)先支持首套房以及二套房的剛需需求，“很多應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生，優(yōu)先選擇在一二線城市發(fā)展，有買房需求，我們主要針對這部分優(yōu)質(zhì)客戶?！?/p>

招行數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月末，該行按揭貸款存量規(guī)模約1.3萬億元，其中80%以上集中于一二線城市，90%是集中于首套房的客戶，9%左右是發(fā)放二套房的客戶。

房貸政策大面積松動(dòng)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，開年以來，已有多地傳出房貸首付比例下調(diào)的消息。其中包括公積金首付比例下調(diào)的北海、自貢、南寧，以及商業(yè)貸款下調(diào)首付比例的山東菏澤、重慶、江西贛州、佛山等地。

市場分析人士認(rèn)為，降低首付比例的往往是非限購區(qū)域，同時(shí)是局部市場，說明政策放松需要一個(gè)過程，當(dāng)前非限購區(qū)域政策更容易松動(dòng)，放松也是一個(gè)逐漸調(diào)整的過程，“這將對市場交易形成較為實(shí)質(zhì)的影響，有利于后續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展?！?/p>

在此之前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已明確提及，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！毕嚓P(guān)表述也陸續(xù)在各地政府報(bào)告中出現(xiàn)。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，僅1月份各地出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策就超過66次，其中多以公積金政策寬松、人才租購房補(bǔ)貼等支持性政策為主，這也是多月來房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺最為密集的時(shí)段。

目前來看，各地房地產(chǎn)政策激活的方法主要包括四種：一是金融政策放松，即降低首付、降低利率等，減少購房者的購房成本；二是落戶和定居政策，即鼓勵(lì)大學(xué)生、新市民、外來務(wù)工人員、三孩家庭等購房，增加購房群體數(shù)量；三是財(cái)稅政策，尤其體現(xiàn)在各地出臺的契稅補(bǔ)貼和購房優(yōu)惠等政策，以減少購房者的顧慮和壓力；四是價(jià)格政策，譬如通過價(jià)格折扣等方法減少購房者的實(shí)際支付成本。

國金證券研報(bào)預(yù)計(jì)，后續(xù)會(huì)有更多城市出臺降低首付比例和降低房貸利率的措施，也看好未來在限購限售方面的調(diào)整政策出臺。

房企收并購項(xiàng)目獲“輸血”

房貸政策不斷松動(dòng)，有望改善房企銷售業(yè)績、助力穩(wěn)定房企運(yùn)營的同時(shí)，多家銀行宣布為房企收并購項(xiàng)目提供融資支持。

最新的消息是，大悅城控股已于2月18日與浦發(fā)銀行簽訂地產(chǎn)并購融資全面合作協(xié)議，后者提供的并購融資額度達(dá)100億元。在此之前，浦發(fā)銀行已完成50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券發(fā)行。

除浦發(fā)銀行外，廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行已陸續(xù)宣布擬發(fā)行50億元、50億元和100億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券。

招行則在2月14日與大悅城控股簽署100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，該行還將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度。

克而瑞研究中心認(rèn)為，2022年行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)，但同時(shí)收并購機(jī)會(huì)也在增加：一方面，對于償債壓力較大的企業(yè)來說，借助項(xiàng)目出讓、資產(chǎn)出售扭轉(zhuǎn)局面迫在眉睫；另一方面，央企、國企以及一些優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)憑借自身實(shí)力以及政策支持將在收并購市場掌握更大的主動(dòng)權(quán)。

隨著并購融資通道的打通，行業(yè)收并購積極性受到調(diào)動(dòng)。加強(qiáng)項(xiàng)目層面的轉(zhuǎn)讓與兼并收購力度，有望緩解出險(xiǎn)房企的資金壓力、防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大、加快市場壓力出清。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于去年下半年降溫以來的末端，今年將呈現(xiàn)“√”型走勢，即當(dāng)前不斷進(jìn)入市場筑底、見底、探底階段，后續(xù)則有底部反彈、逐漸復(fù)蘇的較好基礎(chǔ)。