2月21日，市場消息指出，從今日起四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套房利率由LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。

證券時報記者多方核實到該消息屬實。21日尾盤，房地產(chǎn)板塊異動拉升，珠江股份、泰禾集團直線拉升漲停，廣宇集團、大悅城、南國置業(yè)、信達地產(chǎn)等跟漲。

同日，最新版LPR報價出爐，1年期品種報3.7%，5年期以上品種報4.6%，均與上月持平。

此外，國家統(tǒng)計局今日發(fā)布的2022年1月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，在今年首月，70個大中城市新建商品住宅（下稱“新房”）和二手住宅（下稱“二手房”）銷售價格環(huán)比降勢總體減弱，同比漲幅總體回落。

四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率

2月21日，有媒體報道，從今日起，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），二套房利率LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。

證券時報記者多方核實到該消息屬實。此外，廣州一家城商行人士告訴記者，該政策今天開始到下次相關(guān)政策公布前有效，每家銀行具體下調(diào)點數(shù)不一，但不會有很大區(qū)別。

數(shù)據(jù)顯示，今年1月廣州新房成交不足6000套，遠低于2016年以來月均8000-9000套的水平，而二手住宅成交（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）7014套，同比大減55.4%，且自2021年5月份以后一直在5000-7000套的低位徘徊。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“當整體成交量下行后，對按揭的需求就會下降，按揭供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致利率下降，銀行要做生意，自然只能降低利率了。再說，近期按揭額度都有增加，利率下降也在情理之中?！?/p>

21日尾盤，房地產(chǎn)板塊異動拉升，珠江股份、泰禾集團直線拉升漲停，廣宇集團、大悅城、南國置業(yè)、信達地產(chǎn)等跟漲。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對證券時報記者表示，此次廣州首套房貸利率下調(diào)，說明當前房地產(chǎn)市場中政策進一步寬松。第一、受降準和降息等政策影響，房貸市場總體上以持續(xù)寬松為導(dǎo)向，銀行有動力發(fā)放更便宜的貸款資金，客觀上也能夠激活更多人申請房貸。第二、2月份利好政策不斷，將不斷扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹廢態(tài)勢，助力市場交易活躍。第三、類似廣州此類城市房貸利率政策，客觀上對于全國其他城市也有積極的啟發(fā)意義，有助于對其他城市后續(xù)的政策產(chǎn)生積極的示范作用。第四、當前房地產(chǎn)市場正處于去年下半年降溫以來的末端，今年將呈現(xiàn)“√”型走勢，即當前不斷進入市場筑底、見底、探底階段，后續(xù)則有底部反彈、逐漸復(fù)蘇的非常好的基礎(chǔ)。

本月LPR按兵不動

2月21日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報價：1年期品種報3.7%，5年期以上品種報4.6%，均與上月持平。

此前，1年期LPR在去年12月和今年1月分別下調(diào)5個基點、10個基點，5年期LPR在今年1月下調(diào)5個基點。

東方金誠首席宏觀分析師王青對證券時報記者表示，LPR利率未發(fā)生調(diào)整的主要原因是2月主要貨幣政策工具中的降準、降息未現(xiàn)操作，根據(jù)新LPR報價規(guī)則，LPR按 MLF 利率加點形成的方式報價。目前 MLF期限均為 1 年期，反映了銀行體系自央行融入中期基礎(chǔ)貨幣的平均邊際資金成本，加點幅度則主要取決于各銀行自身資金成本、市場供求、風(fēng)險溢價等因素。其中，降準對各銀行在報價過程中的加點幅度有顯著影響。2月未現(xiàn)降準、MLF利率保持不變，因此LPR報價不動符合市場預(yù)期。

王青認為，在國內(nèi)通脹持續(xù)降溫、整體可控的背景下，海外貨幣政策加快收緊不會掣肘國內(nèi)貨幣政策邊際寬松，二季度仍存在降準、降息的可能，這意味著1年期LPR報價也將隨之跟進下調(diào)。值得注意的是，考慮到當前房地產(chǎn)市場的下滑態(tài)勢，未來5年期LPR報價有望與1年期LPR報價實現(xiàn)同等幅度下調(diào)。

重點城市房貸放款周期縮短

貝殼研究院最新發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2022年2月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個基點；2月平均放款周期為38天，較上月縮短12天。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，1月5年期以上LPR下降是帶動2月房貸降息的基礎(chǔ)。2月按揭貸款利率下降空間加大，利率水平接近去年5月。放款周期加快到2020年三季度的水平，目前103城市平均放款周期不足40天。這是住房信貸環(huán)境寬松力度加大的表現(xiàn)，對改善市場預(yù)期、加快市場成交或發(fā)揮更積極作用。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份房貸降息的城市范圍擴大。2月103個城市中87城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)，較上月增加28個，無利率提高的城市。包括一線城市在內(nèi)的30個城市房貸利率隨LPR下調(diào)5個基點。北京、上海房貸利率自2020年年中以來首次環(huán)比下降，降息空間加大。2月份，首套、二套房貸利率均環(huán)比回調(diào)9個基點，為2019年以來單月下降的最大幅度。中山、呼和浩特、惠州首套主流利率下調(diào)幅度較大，達到30個基點。目前包括北京、深圳在內(nèi)，近四成的城市放款周期不足一個月。

該機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過后貝殼50城二手房日均成交量較1月日均水平增長約20%，周度房價指數(shù)基本止跌，代表市場預(yù)期的景氣指數(shù)保持平穩(wěn)回升，預(yù)計未來信貸環(huán)境保持寬松，加快市場量價修復(fù)。

多個城市還“降首付”

近日，山東菏澤、重慶、江西贛州等城市先后傳出房貸政策松動消息，主要方式就是降低首付比例。以菏澤為例，對于名下無住房、無住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，部分銀行將執(zhí)行20%的首付比例，而此前可執(zhí)行的首付比例最低多為30%。

就在21日，市場又傳出消息，近期佛山的非限購區(qū)域部分樓盤首付降低為2成。有佛山的房產(chǎn)中介表示，限購區(qū)域?qū)τ谑赘秾徍吮容^嚴格，不限購區(qū)域需要增加成交量，所以有相應(yīng)開發(fā)商降低首付至2成。不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，還要看具體銀行當時的信貸政策。照理說，其對貸款人的信用要求、貸款記錄有較強的要求，甚至可能會搭售理財或保險產(chǎn)品。另外，這也是當下額度充足、按揭需求下降的結(jié)果，若市場回升以后，預(yù)計這一政策又會收緊至25%或30%。

此外，多地公積金貸款政策也發(fā)生變化，年內(nèi)多個城市住房公積金貸款政策明顯放松，同時房貸放款周期也呈縮短態(tài)勢。公積金貸款調(diào)整的方式主要包括，上調(diào)住房公積金貸款額度，只認貸不認房，降低二套房首付比例，上調(diào)繳存基數(shù)下限，人才購房可用住房公積金付首付款，擴大住房公積金用途等。近日，南寧住房公積金管理中心印發(fā)《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》，3月1日起施行，其中包括第二套房公積金貸款首付款比例不低于住房價值的30%，即可貸額度不高于住房價值的70%。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，類似政策看似力度很大，但國家對于差別化住房信貸政策早已明確規(guī)定，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首套個人住房最低首付款比例允許下調(diào)，允許在原則上最低首付款比例25%的基礎(chǔ)上向下浮動5個百分點，執(zhí)行20%的首付比例。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例為不低于30%。而且，類似的下調(diào)并不是第一次。

不過，記者致電北京、上海、廣州、深圳等一線城市的主要銀行，目前房貸首付比例未有變化，首套房貸首付比例仍為3成。

嚴躍進表示，首付比例下調(diào)和限購松綁是房地產(chǎn)放松政策中影響較大的兩個工具，也是鼓勵住房消費的重要舉措。當前，部分城市首付比例下調(diào)后，預(yù)計后續(xù)部分城市也會有松綁行動。