房企拿地金額少了、范圍縮了，就連地也退了。

編者按：2021年2月下旬，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市陸續(xù)推出“兩集中”土地出讓政策，這意味著土地市場(chǎng)的游戲規(guī)則迎來(lái)“大洗牌”，開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅面臨著資金的巨大壓力，更要為搶地的“決策”風(fēng)險(xiǎn)買單。過(guò)去一年，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“前熱后冷”的趨勢(shì)，流拍、底價(jià)成交逐漸成為常態(tài)。

值此兩集中供地一周年之際，時(shí)代財(cái)經(jīng)推出《集中供地周年考》專題，記錄這一政策下房企、土地市場(chǎng)及地產(chǎn)投拓人的變化。

隨著北京新年首場(chǎng)土拍結(jié)束，2022年集中供地的帷幕正式拉開(kāi)。

上周，北京迎來(lái)今年第一批集中供地，出讓的18宗地塊里僅有1宗流拍，剩余17宗地塊中8宗以底價(jià)成交、9宗溢價(jià)成交，最終的總成交價(jià)為480.22億元。北京新年首場(chǎng)土拍的平穩(wěn)落幕，似乎給2022年“土地兩集中”出讓開(kāi)了個(gè)好頭。

一年前，在自然資源部提出的土地新規(guī)指導(dǎo)下，全國(guó)22個(gè)主要城市接連發(fā)布“土地兩集中政策”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。最終，2021年全國(guó)三批集中出讓土地成交金額分別為10542億元、6437億元、5601億元，拿地總額前高后低，房企的拿地意愿也由激進(jìn)轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。

進(jìn)入新的一年，北京率先開(kāi)啟集中供地，福州、合肥等城市也緊隨其后發(fā)布了出讓計(jì)劃。有專家指出，與去年后兩輪集中供地相比，此次北京土拍明顯有更多的企業(yè)參與其中，“后續(xù)其他城市土拍市場(chǎng)也存在復(fù)蘇可能，但整體恢復(fù)尚需時(shí)日?！?/p>

盡管北京此次土拍取得較好成績(jī)，但近半數(shù)地塊以底價(jià)成交，仍說(shuō)明著當(dāng)前的房地產(chǎn)行情并不理想。而梳理2021年三次全國(guó)性的集中供地，房企們紛紛收縮戰(zhàn)略，拿地規(guī)模和范圍都有了變化。

房企拿地經(jīng)歷過(guò)山車，投拓人接連被裁

集中供地政策的初衷是為穩(wěn)地價(jià)、規(guī)范土拍市場(chǎng)，但在第一輪集中供地中，房企仍在積極搶地，以重慶、無(wú)錫、廈門、南京為代表的城市依舊出現(xiàn)房企超高價(jià)拿地的現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，重慶首輪集中供地土拍的平均溢價(jià)率達(dá)到39%，較2020年全年上漲31%，有地塊溢價(jià)率達(dá)到130%；無(wú)錫出讓的16宗地塊中，15宗達(dá)到最高限制地價(jià)；南京有地塊經(jīng)過(guò)158輪競(jìng)價(jià)，房企直接加價(jià)5.8億元觸頂。

首輪集中供地后，融創(chuàng)中國(guó)以超40幅地塊，拿地金額超700億元位列拿地榜第一位，其次為保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口和萬(wàn)科等國(guó)企、央企。此外，卓越、融信等中小規(guī)模房企也在首輪集中供地中拿地超過(guò)百億元，其中，卓越在北京首輪集中供地中就以187億元拿下4宗地塊（3宗為聯(lián)合拿地），融信則在杭州首輪土拍中豪擲142億元收獲7宗地塊。

在經(jīng)過(guò)第一輪集中供地后，有業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，“沒(méi)有雄厚的資本根本不敢舉牌競(jìng)價(jià)，為了搶到心儀地塊，大家真的都不惜一切代價(jià)。”

面對(duì)依舊火熱的土地市場(chǎng)，不少城市陸續(xù)對(duì)政策進(jìn)行了調(diào)整，到了第二輪集中供地時(shí)，限地價(jià)成了所有試點(diǎn)城市的共識(shí)，溢價(jià)率的上限范圍控制在了15%內(nèi)。

規(guī)則由寬松到收緊后，加上資金趨緊，房企們不再激進(jìn)拿地。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在第二輪集中供地中，22城的整體流拍率達(dá)到了60%，較上一次集中供地提升54%，同時(shí)，底價(jià)成交的地塊占比達(dá)到了77%，整體溢價(jià)率僅4%。

從激進(jìn)搶地到收縮戰(zhàn)線，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，以50強(qiáng)房企為例，上半年整體投資金額為1.9萬(wàn)億元，而下半年驟降至0.8萬(wàn)億元，下半年投資力度降幅高達(dá)60%，進(jìn)入四季度接近一半的50強(qiáng)房企沒(méi)有拿地。

時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，此前曾積極參與深圳土拍的龍光、佳兆業(yè)等房企，從第二輪集中供地開(kāi)始都低調(diào)起來(lái)，不再參與競(jìng)拍。

一位房企投拓人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前大型央企在土地市場(chǎng)相對(duì)積極，民營(yíng)房企大多是收縮投資、節(jié)約開(kāi)支，這個(gè)現(xiàn)象從去年第二輪集中供地就開(kāi)始顯現(xiàn)，并且持續(xù)到現(xiàn)在。

同時(shí)，該投拓人員還表示，不僅民營(yíng)房企在收縮投資，規(guī)模相對(duì)較小的國(guó)企、央企也在收縮，“雖然他們（小型國(guó)企、央企）沒(méi)有裁員，但是也不積極投拓了。”

土地投資收縮，房企的投拓部門規(guī)模逐漸減小，據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，以世茂集團(tuán)為例，區(qū)域的投拓崗位規(guī)模在去年下半年至少減少一半。

一位總部位于華東的top15房企區(qū)域投拓高層鄭元（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，拿地收縮對(duì)投資人員的影響還是很大的，首先是組織架構(gòu)上的精簡(jiǎn)合并，對(duì)投資人員進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。此外，大部分未被優(yōu)化的投資人員，工作重心也從招拍掛到收并購(gòu)、勾地、代建等業(yè)務(wù)上轉(zhuǎn)移，“代建業(yè)務(wù)目前在房企里還是比較多的，基本是投拓人員在做，主要是尋找可代建項(xiàng)目、溝通代建意向、談判代建條件、內(nèi)部上會(huì)決策幾個(gè)方面的工作?！?/p>

鄭元指出，現(xiàn)在對(duì)投拓人員的要求是多專多能，整體來(lái)說(shuō)工作壓力不小，但也會(huì)有上升空間。

另一位總部位于華東的top50房企區(qū)域投拓人趙城（化名）則沒(méi)有那么幸運(yùn)，他于2020年下半年離開(kāi)原來(lái)供職的房企，“當(dāng)時(shí)公司說(shuō)我效益不好，實(shí)際是想裁員，我干脆就提了離職?！彪S后，趙城轉(zhuǎn)投一家外地房企在長(zhǎng)三角成立的區(qū)域公司，負(fù)責(zé)長(zhǎng)三角某城市的投拓工作，但沒(méi)過(guò)多久也因大環(huán)境不好被裁，“2021年下半年被裁的，后來(lái)那家房企在華東的投拓也差不多走光了?！?/p>

戰(zhàn)略收縮，更多城市將出現(xiàn)流拍

除拿地金額減少，2021年房企的土地布局也由過(guò)往的對(duì)外擴(kuò)張、全國(guó)鋪開(kāi)到戰(zhàn)略收縮，房企們對(duì)城市的選擇更為集中。

據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)的16家典型房企拿地金額分布，一線城市占比由2020年的16.3%提升至19.3%，核心二線城市占比由2020年的28.3%提升至33.1%，其余能級(jí)城市的拿地金額占比均有所下降。

從區(qū)域來(lái)看，成都、天津等具體城市以及杭州、南京為代表的長(zhǎng)三角城市群，均是上述16家典型房企重點(diǎn)投資的區(qū)域，其中在杭州的拿地金額占比提升36.2%、南京提升47.8%、天津則大幅增長(zhǎng)170.7%。

克而瑞數(shù)據(jù)指出，2021年30強(qiáng)房企總投資金額中有41%用于22城集中供地，全國(guó)22城以外的其他城市合計(jì)吸金占比僅有59%。此外，2021年，包括新城、美的、中梁、龍光、濱江等房企拿地城市的數(shù)量不超過(guò)6個(gè)，招商、旭輝、綠城、金茂等基本完成全國(guó)化布局的房企拿地城市的數(shù)量也僅在7-13個(gè)之間?？梢?jiàn)，不管是從企業(yè)層面，還是城市層面，市場(chǎng)集中度都將持續(xù)走高。

在鄭元看來(lái)，房企拿地收縮一方面是市場(chǎng)因素，下行嚴(yán)重，客戶購(gòu)房態(tài)度轉(zhuǎn)變明顯；二是前兩年土地市場(chǎng)太過(guò)火熱，地價(jià)抬升太高；三是開(kāi)發(fā)商資金有限，只能集中資金在更為安全的一二線城市，“例如揚(yáng)州，今年很多房企都決定不再投了，類似的城市很多，今年如果態(tài)勢(shì)還無(wú)好轉(zhuǎn)，可能很多地方的土地都會(huì)經(jīng)歷流拍。”

他同時(shí)指出，最近市場(chǎng)有一些好轉(zhuǎn)信號(hào)也不少，例如降低房貸利息，降低首付比例，但都是在刺激需求端，“關(guān)鍵其實(shí)還是房企現(xiàn)金流，有對(duì)現(xiàn)金流強(qiáng)有力的政策，才可幫助房企度過(guò)這一難關(guān)。但目前市場(chǎng)還是處于比較冷的狀態(tài)。”

退地、轉(zhuǎn)讓股權(quán)，房企合作說(shuō)散就散

為緩解資金壓力、減少拿地風(fēng)險(xiǎn)，房企聯(lián)合拿地的現(xiàn)象一直頗為普遍，然而一旦涉及利益，合作就不會(huì)完全一帆風(fēng)順。在土地價(jià)格上漲、市場(chǎng)行情下行、拿地利潤(rùn)不斷被壓縮的壓力下，房企聯(lián)合的矛盾也逐漸顯露出來(lái)。

2021年7月，杭州房企宋都股份公告宣布放棄此前競(jìng)得的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊，而已繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金也將一并沒(méi)收。

宋都股份在隨后回復(fù)上交所問(wèn)詢函的公告中表示，公司在杭州首輪集中供地中，分別拿下杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊和12號(hào)地塊的使用權(quán)，隨后就上述兩地塊分別與祥生控股和寶龍地產(chǎn)約定合作。

然而，幾天后祥生單方面表示不再參與本次合作，寶龍地產(chǎn)也在此后表示放棄合作。在綜合考慮后，宋都股份決定放棄競(jìng)得的8號(hào)地塊土地使用權(quán)。

一場(chǎng)退地羅生門，暴露了房企合作背后的利益沖突。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，祥生和寶龍企之所以放棄合作，最大原因在于地塊利潤(rùn)少，加上資金緊張。以杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊為例，宋都股份以17.83億元+21%自持摘得地塊，溢價(jià)率達(dá)到29.90%，成交樓面價(jià)20962元/平方米，而該地塊最高售價(jià)限價(jià)為20950元/平方米，利潤(rùn)空間十分有限。

除退地外，更多房企選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)緩解資金壓力。以目前正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的杭州雅望軒項(xiàng)目為例，該地塊由融信于去年5月以25.6億元競(jìng)得，后引入融創(chuàng)共同開(kāi)發(fā)，但在該項(xiàng)目即將入市的時(shí)候，融信和融創(chuàng)卻同時(shí)退出股權(quán)，雅望軒項(xiàng)目交由星創(chuàng)置業(yè)繼續(xù)開(kāi)發(fā)。

此外，去年杭州的集中供地中，融信與濱江聯(lián)合拿下4宗地塊，并各自持有50%的項(xiàng)目股權(quán)。但時(shí)代財(cái)經(jīng)通過(guò)天眼查查詢發(fā)現(xiàn)，融信與濱江聯(lián)合拿下的4宗地塊在去年6月和10月陸續(xù)出現(xiàn)股權(quán)變更，其中3個(gè)項(xiàng)目融信幾乎退出所有股份，剩余1個(gè)項(xiàng)目則是濱江退出股份，融信的股權(quán)比例變?yōu)?7.6%。

面對(duì)房企退地或退出股權(quán)的情況，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些行為都與公司的資金壓力有關(guān)，“當(dāng)前房企面臨一些壓力，拿地方面有心無(wú)力，沖動(dòng)性拿地后也會(huì)有退地的止損措施。”