撰文 /《財經(jīng)天下》周刊李逗

編輯 / 董雨晴

2022年開春，樓市迎來了一個意外的好消息，多地城市的首付政策開始出現(xiàn)實質(zhì)性松動。

2月17日，一則銀行降低首付款至20%的通知在網(wǎng)上引發(fā)廣泛關(guān)注。目前山東菏澤、重慶、江西贛州等地銀行對部分符合條件的購房者，將首套房貸首付比例降至20%。而據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，全國已經(jīng)有20多個城市上調(diào)住房公積金貸款額度、降低二套房首付比例等。

不過，上述首付降至2成的城市中，均為商業(yè)銀行根據(jù)上述政策自主調(diào)整，并非整體限貸政策出現(xiàn)變化。與此同時，山東菏澤市工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行和建設(shè)銀行四大國有銀行也同步下調(diào)了該市個人住房貸款首付款比例。這似乎意味著更高層面對于首付比例降低的認(rèn)可，給市場釋放出了更加積極的信號。

對于全國樓市來說，這一消息無異于給樓市投下一枚重彈。相比降準(zhǔn)、降息、降低公積金貸款額度等，降低首付比例，對于購房者的購房意愿提升更為直接。外界因此紛紛猜測，受此消息影響，全國樓市是否會因此迎來一波“小陽春”行情？

多地再現(xiàn)兩成首付

關(guān)于這次率先降低首付比例的調(diào)整，菏澤市在2月18日回應(yīng)稱，并未對首付比例進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，依然執(zhí)行2016年最低20%的首套房首付比例要求。此次調(diào)整是部分銀行根據(jù)自身情況和房貸需求的自主經(jīng)營行為。

中信證券研報觀點表示，此次菏澤市調(diào)整個人住房貸款首付比例，符合政府規(guī)定的首付比例各地浮動范圍，屬于因城施策下的局部合理調(diào)整，判斷為銷售下行背景下的“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”應(yīng)對措施。

在這之前，外界對于山東菏澤更多的認(rèn)知，是盛產(chǎn)漢服的“曹縣”坐落于此。雖然曹縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度并不高，但卻真實成為了很多小縣城城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的縮影。

調(diào)整首付政策的背后，菏澤樓市的成交量和土地拍賣情況，都不甚樂觀。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，菏澤城區(qū)整月銷售新房共約1800套，相較2021年12月的1900套下降約5%，較2021年1月的3100套，下降約42%。而在土地端，2021年全年，菏澤土地成交額為67億元，不到2018年的三成。

事實上，在“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的政策引導(dǎo)下，各地陸續(xù)釋放穩(wěn)樓市的信號。在菏澤明文規(guī)定降低首付比例之前， 也曾有城市傳出兩成首付的消息。比如江西贛州，在春節(jié)前就下調(diào)了首付比例，首套房可以享受“兩成首付”；而重慶，名下無房無貸者近期也已開始執(zhí)行20%首付比例。

而除了首付比例降低以外，銀行貸款利率在近期也出現(xiàn)調(diào)整。以粵港澳大灣區(qū)城市為例，樂有家研究中心調(diào)查統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，大灣區(qū)不少城市的銀行在LPR下調(diào)的基礎(chǔ)上還降低了BP（基點），為剛需購房者帶來“雙降”。

不僅如此，上調(diào)公積金貸款額度的政策也開始密集出臺，早在2021年四季度，多地已經(jīng)開始進(jìn)行公積金政策的調(diào)整。近期全國已經(jīng)有20多個城市上調(diào)住房公積金貸款額度、降低二套房首付比例等。中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜指出，2021年底公積金政策調(diào)整多針對人才、新市民等群體。

除了房貸政策松動，也有地方實打?qū)嵆雠_了鼓勵政策促進(jìn)剛需購房。如吉林延吉近期推出了農(nóng)民進(jìn)城買房全額補貼契稅，還發(fā)家電、裝修消費券等。其中，家電消費券面額最高可達(dá)1500元（消費15000元可使用）。

據(jù)不完全統(tǒng)計，最近3個月以來，已有超12個省市發(fā)布房地產(chǎn)維穩(wěn)政策，其中不乏給予購房補貼、下調(diào)居民房貸利率等，這意味著相應(yīng)政策已進(jìn)入實質(zhì)性落地階段。不過，相比上調(diào)公積金貸款額度、降低房貸利率，補貼買房等政策而言，降低首付比例帶來的消費促進(jìn)力更強。

“從目前各地出臺的房地產(chǎn)政策來看，動作雖然多但影響力并不大。從實際過程看，降低首付是最好的措施?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

樓市初現(xiàn)小陽春信號

多地首付比例降低的調(diào)整，給市場留下了新的想像空間。房地產(chǎn)持續(xù)許久的銷售冷淡行情下，受首付比例降低調(diào)整的推動，能否如期迎來小陽春？

2021年底以來，中央一再明確要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。2022年銀保監(jiān)會工作會議也強調(diào)要持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機制，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年1月來，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集，累積房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)超過80次，同比上漲60%以上，其中有接近40個城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。從政策內(nèi)容看，往年房地產(chǎn)調(diào)控以收緊為主，而今年的房地產(chǎn)調(diào)控基本集中在穩(wěn)定樓市，以寬松政策為主。

但回望2022年1月份市場樓市成交情況，盡管樓市政策暖風(fēng)頻頻，但銷售方面依舊延續(xù)了去年的冷淡，購房者依舊處于觀望情緒中。

在成交端，樓市的數(shù)據(jù)可謂“冷靜”。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)期間（1月31日-2月6日），重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年春節(jié)相比下降51%。其中，受上海成交規(guī)模拉動，一線城市成交規(guī)模較去年春節(jié)有所增長，二線城市較去年春節(jié)降幅在五成左右。

另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)假期重點15城新房成交959套，創(chuàng)近5年新低，同比去年春節(jié)下跌42.1%。

成交不甚理想的情況下，房企們也在積極加強去化能力。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，廣州共有96盤售樓處正常營業(yè)，其中越秀、保利、萬科等企業(yè)利用線上線下多措并舉吸引客戶。

但從實際房企的銷售看，情況依舊不樂觀。以龍頭房企萬科銷售來看，2022年1月，其實現(xiàn)合同銷售金額356億人民幣，按年減少50.2%。“宇宙第一房企“碧桂園的銷售也呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。2022年1月，碧桂園歸屬公司股東權(quán)益合同銷售金額約人民幣363.6億元，同比減少9.8%。

想要提升購房人買房意愿，市場需要更強的刺激。而“首付比例支持”就是在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)降低購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)成交量的目標(biāo)。

中信證券認(rèn)為，首付比例下降是按揭貸款額度充足的反映，預(yù)計地方層面需求側(cè)托底政策還將持續(xù)出臺，預(yù)計3月之后房地產(chǎn)景氣度有望見底回升。

而廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為， “當(dāng)下的住房供求關(guān)系，居民對住房市場的預(yù)期，銀行對住房風(fēng)險的判斷，都與之前完全不同。雖然需求側(cè)政策放松開啟，但樓市會趨穩(wěn)，而不會反彈。