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房企3月、4月及7月的到期債務(wù)規(guī)模均超千億，賣資產(chǎn)是來錢最快的方式，問題是，市場(chǎng)上接盤者有多少？

房企賣資產(chǎn)自救這條路，越發(fā)難走。

2月14日，針對(duì)多個(gè)中介在微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)“上海佘山世茂深坑酒店現(xiàn)報(bào)價(jià)22.5億對(duì)外出售”一事，世茂集團(tuán)辟謠，稱會(huì)進(jìn)一步平衡資產(chǎn)持有量，部分資產(chǎn)有處置計(jì)劃。

無風(fēng)不起浪。從去年11月危機(jī)顯現(xiàn)后，世茂便忙于自救，資產(chǎn)出售是其中之一。今年1月底，世茂超700億體量的資產(chǎn)被擺上貨架，上述上海深坑酒店便是其中之一。近兩個(gè)月來，世茂已通過資產(chǎn)出售變現(xiàn)約90億元。

而今在地產(chǎn)圈，兜售資產(chǎn)已不是什么新鮮事。“資產(chǎn)處置被提到很高的高度，很多房企專門成立了資產(chǎn)處置部門。”一位知情人士對(duì)無冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。

只是，不同于以往好行情時(shí)，房企能變賣家當(dāng)渡過難關(guān)。當(dāng)下的房企資產(chǎn)出售行情，有余錢的買家并不多，出手亦謹(jǐn)慎，交易耗時(shí)長、壓價(jià)明顯。有網(wǎng)友調(diào)侃稱，“等魚死了再低價(jià)買”。

對(duì)于急于變現(xiàn)應(yīng)付短債的房企而言，出售資產(chǎn)籌資這條路徑，正變得困難。

資產(chǎn)賣掉了多少？

去年下半年開始，出險(xiǎn)房企紛紛出售項(xiàng)目紓困。與過往為轉(zhuǎn)綠檔而零星出售不同，這次被置上貨架的資產(chǎn)，體量大，種類多。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，去年下半年至今，房企處置事件超120起，已售、待售資產(chǎn)已超3200億元量級(jí)；資產(chǎn)類型除了地產(chǎn)項(xiàng)目之外，涉及文旅、酒店等難盤活、周期長的資產(chǎn)項(xiàng)目，以及一些燒錢的多元化業(yè)務(wù)。

▲房企資產(chǎn)處置情況，圖片來自樂居財(cái)經(jīng)。

有明確資產(chǎn)清單出現(xiàn)的是佳兆業(yè)和世茂，僅是這兩家，待處置資產(chǎn)總值就超千億。

去年11月4日, 佳兆業(yè)公布了資產(chǎn)處置清單，涉及深圳18個(gè)項(xiàng)目，總貨值達(dá)818億元，面積逾144萬平方米，而后又將處置項(xiàng)目數(shù)量增至25個(gè)，當(dāng)中有10個(gè)深圳舊改項(xiàng)目。

世茂的待售資產(chǎn)包體量亦很大，涵蓋34個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)包括酒店、商業(yè)、辦公、住宅及城市綜合體，當(dāng)中不乏上海核心位置的商辦、廣州已處于利潤分配階段的住宅項(xiàng)目等核心資產(chǎn)，總資產(chǎn)價(jià)值超700億元。

此外，融創(chuàng)、奧園、雅居樂、中南建設(shè)、禹洲地產(chǎn)等，均在進(jìn)行資產(chǎn)處置。

龐大的債務(wù)面前，這些房企急于將資產(chǎn)兜售，意圖快速回籠資金堵債，但目前來看效果并不明顯。

整體上看，直到去年末，才陸續(xù)有成交信息出現(xiàn)，資產(chǎn)變現(xiàn)效率低，規(guī)模不大。

比如已暴雷的佳兆業(yè)，去年11月、12月，佳兆業(yè)接連處置了4處資產(chǎn)，涉及交易金額超124億元，但扣除各種融資成本及其他費(fèi)用后，總回籠資金也僅有約18.5億港元，相比200億元規(guī)模的短債，仍是相形見絀。上述資產(chǎn)清單里的項(xiàng)目，則仍無交易信息。

恒大更不用說，去年8月公告說要賣恒大物業(yè)和恒大汽車股權(quán)，10月，前者的買家合生創(chuàng)展攜超百億資金出現(xiàn)，市場(chǎng)一度認(rèn)為該交易要成了，但后來還是黃了，原因是雙方在付款方式上有分歧。

不久前許家印放話“不賤賣資產(chǎn)”，這些資產(chǎn)看來也不容易脫手了。

不好賣，只能便宜賣

資金危機(jī)當(dāng)前，手握千億、萬億資產(chǎn)的房企，開始發(fā)現(xiàn)變現(xiàn)艱難。

▲2021年房企境內(nèi)債務(wù)違約大增，圖片來自貝殼研究院。

業(yè)內(nèi)慣將房企賣項(xiàng)目稱為“斷臂求生”，而今的情況已經(jīng)是，即便是斷臂求生，也不一定有人來救；有人接盤了，資產(chǎn)也多是折價(jià)，賣方議價(jià)能力并不高。

世茂、融創(chuàng)、奧園、花樣年、佳兆業(yè)等，均有這種狀況發(fā)生。

世茂已售的上海外灘項(xiàng)目，10.6億元的交易價(jià)格，較13.8億的報(bào)價(jià)，打了77折；此前20.86億元出售的香港項(xiàng)目，則錄得7.7億港元的虧損。

融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)置業(yè)的武漢江源項(xiàng)目和甘露山文創(chuàng)城兩個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，未對(duì)外披露價(jià)格，但據(jù)首創(chuàng)內(nèi)部人士透露，這筆交易以4.1折拿下。

再如佳兆業(yè)。上面已經(jīng)說過，其25個(gè)計(jì)劃出售的項(xiàng)目，至今也沒啥確定性消息。據(jù)財(cái)新援引業(yè)內(nèi)人士稱：“佳兆業(yè)若想吸引買家，每個(gè)項(xiàng)目基本都要打折出售?！?/p>

“當(dāng)下的情況，手里還有余錢的房企本來就少，市場(chǎng)上的資產(chǎn)卻越來越多，自然也越賣越不好?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)無冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，從賣家端來說，到了要處置資產(chǎn)的地步，房企的現(xiàn)金流肯定不健康了，因?yàn)榧毙璎F(xiàn)金，所以在價(jià)格的談判上缺時(shí)間，很容易比平時(shí)更低價(jià)賣掉，甚至賤賣。

現(xiàn)在零星完成的交易，買家多是國資，且不少買家本就是項(xiàng)目的合作方，標(biāo)的也是單個(gè)項(xiàng)目，質(zhì)量不差，且未出現(xiàn)資產(chǎn)包的交易，買家的謹(jǐn)慎程度可見一斑。

還有一個(gè)情況是，一些房企待出售的項(xiàng)目，本就情況不樂觀，這樣的資產(chǎn)自然難賣。

比如超融。據(jù)西政資本分析，爆雷房企的項(xiàng)目，有的已經(jīng)超融，收購后的開發(fā)價(jià)值和利潤基本無法覆蓋已經(jīng)產(chǎn)生的債務(wù)，其中深圳城市更新的項(xiàng)目收購尤為明顯，比如很多利益都已經(jīng)由被拆遷方或者前期公司提前拿走。

至于商業(yè)、酒店、寫字樓這些需要大投入的重資產(chǎn)，要談成也沒有那么容易，畢竟地主家也沒什么余糧了。

不賤賣，又能撐多久？

要說這一輪出清潮里，人們最懷念的，莫過于曾壯士斷腕的王健林，以及馳騁于收并購市場(chǎng)的孫宏斌了，一個(gè)敢賣，一個(gè)敢買，且交易的還是百億級(jí)的資產(chǎn)包。

時(shí)過境遷，靠賣資產(chǎn)來度過難關(guān)，顯然沒那么容易了。

“越不好賣，就只能越賣越便宜，就出現(xiàn)了不好賣又便宜的情況，說到底是市場(chǎng)變壞導(dǎo)致的必然結(jié)果。”上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)無冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。

而今，出險(xiǎn)房企們都在等，等行業(yè)信心的恢復(fù)。

只是這樣的等待，漫長，而被動(dòng)。春節(jié)前后，政策面的回暖信號(hào)越發(fā)強(qiáng)烈，卻也是惠而難實(shí)。

就拿融資端來說。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月，房企整體融資規(guī)模同比下降七成，各渠道融資規(guī)模均同比大幅下降，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個(gè)月下降。而過往，1月是房企發(fā)債高峰期。

▲房企整體融資陷入低迷。

于多數(shù)遭遇流動(dòng)性危機(jī)的房企而言，接下來密集到期的債務(wù)，經(jīng)不起這般苦等。

據(jù)貝殼研究院測(cè)算，房企2022年內(nèi)到期債券總額近萬億元，其中1月、3月、4月及7月的到期債務(wù)規(guī)模均超千億元。

僅是美元債，Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2022年第一季度，國內(nèi)房企將有185億美元的境外債到期，這一規(guī)模將創(chuàng)下自2015年以來的季度新高。

在債務(wù)管理上，目前，世茂、陽光城是比較好的范例，這體現(xiàn)在債務(wù)展期上。

比如世茂，2月10日，據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，世茂集團(tuán)一筆2.02億美元分期付款，獲貸款行同意展期至4月底；此前的1月17日，世茂系關(guān)聯(lián)的兩筆ABS“平裕5優(yōu)”和“鑫荃1優(yōu)”，合計(jì)11.65億元，最終獲持有人同意展期一年。

另一個(gè)點(diǎn)則是，雖然當(dāng)下資產(chǎn)難賣，但并不意味著這條路徑要被放棄。

“資產(chǎn)處置可以說是房企短期來錢最有用的手段。如果資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，還是有市場(chǎng)的。負(fù)責(zé)的態(tài)度肯定是賣資產(chǎn)還債，能堵一點(diǎn)債是一點(diǎn)。” 上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)無冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在這輪危機(jī)中，世茂在資產(chǎn)處置方面誠意更佳，擺上貨架的資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，這也是其頻有成交信息出現(xiàn)的原因，目前已變現(xiàn)資產(chǎn)約90億元。

這時(shí)候仍然想起許家印對(duì)于賣資產(chǎn)這件事的發(fā)言，“不能依靠賤賣資產(chǎn)去還債務(wù)，否則資產(chǎn)賤賣完了也很難還清債務(wù)。”

“誰會(huì)愿意賤賣資產(chǎn)還債？但現(xiàn)在多少房企的問題是能不能撐到是市場(chǎng)復(fù)蘇，資產(chǎn)價(jià)格上行的時(shí)候?！钡禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧志浩評(píng)論稱。

還是那句老話，關(guān)鍵時(shí)刻，出險(xiǎn)房企的抉擇至關(guān)重要。