撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

一筆2億美元永續(xù)債爽約的傳聞，讓閩系房企正榮地產(chǎn)，遭遇了資本市場的至暗時刻。

2月11日午間，正榮系兩家上市公司股價突遭大幅跳水，短短兩個小時內(nèi)兩家上市公司股價暴跌近9成，合計市值蒸發(fā)超130億港元。其中，港股正榮地產(chǎn)創(chuàng)下最大跌幅紀錄，最高跌幅81.42%，截至收盤跌幅收窄至66.39%，報1.23港元/股，市值半日蒸發(fā)超過百億港元。而正榮旗下的物業(yè)公司正榮服務也一度跌逾85%。

正榮地產(chǎn)，1998年誕生在福州，2018年于香港上市，那年也是正榮地產(chǎn)銷售規(guī)模突飛猛進的時刻，正榮地產(chǎn)正式跨入千億房企行列。剛過去的2021年，正榮公司合約銷售額1456.43億元，在第三方機構榜單中排名25位。

而其創(chuàng)始人歐宗榮，也在這一年以360億元財富奪得莆田首富寶座。

正榮近日遭遇的一場罕見的股債雙殺，主要源于一則市場傳聞。有消息稱，正榮將不再按此前計劃贖回一筆2億美元的永續(xù)債，同時公司打算重組美元債。

對于上述傳聞，正榮地產(chǎn)予以否認，稱公司將按照原計劃贖回2億美元永續(xù)債，股價大跌或由于有機構惡意做空再買入，公司正在進一步了解股價下跌原因。同時，正榮地產(chǎn)在2月10日晚間回應投資者，將按原計劃贖回2億美元永續(xù)債，承諾的償還不會改變。

2月14日，正榮地產(chǎn)與正榮服務再度先后發(fā)布公告，澄清此前公司股價及成交量波動的相關傳聞，并雙雙表示公司目前營運正常，將照常開展業(yè)務。

然后股債大跌的“黑色星期五”背后，正榮地產(chǎn)緣何突遭機構惡意做空？公司的資金能力又能否助其順利度過接下來的償債高峰期？

股債暴跌之謎

讓正榮系兩家公司陷入股債大跌的那筆2億元永續(xù)債，發(fā)行于2019年6月，用于現(xiàn)有債務進行再融資，初步分派率為每年10.25%，每年利率遞增5%。而事實上，就在這輪股債閃崩之前，有關這個將于近期到期的2億元永續(xù)債贖回問題，一直被投資者們所擔憂。

剛剛過去的2021年10月，不少房企面臨海外債風險，各大國際評級機構開啟了對包括正榮在內(nèi)的房企評級的下調，并引發(fā)了債權人提出提前償債的要求。正榮旗下這筆即將于2022年3月到期的永續(xù)債，很快也引發(fā)了投資者的關注。

正榮此前曾在2022年年初的投資人會議中表示，由于永續(xù)債跳息后費用過高，從10.25%的票息跳至15%，因此計劃在近期贖回其2億美元規(guī)模的永續(xù)債。2022年1月，正榮地產(chǎn)即正式公告稱，將于2022年3月5日贖回2億美元的永續(xù)債，且已告知委托人和債券持有人。

彼時，由于多家房企出現(xiàn)流動性危機，為了穩(wěn)定市場預期，包含正榮在內(nèi)的多家房企宣布贖回多筆票據(jù)。永續(xù)債官宣贖回后的第二天，正榮地產(chǎn)美元債還上漲了超6%。

不過，距離原定的贖回日期不到1個月，2億美元債的贖回計劃卻傳出情況有變。據(jù)消息稱，近日，有部分機構投資者再次咨詢正榮對于永續(xù)債的贖回計劃時，卻未及時得到回應。隨后機構投資者們開始售出所持債券，并且恐慌情緒進一步蔓延至股市。

從市場層面來看， 投資者對于永續(xù)債的償還擔憂，并不是沒有道理。自流動性危機發(fā)生以來，房企債務管理成為資本市場關注焦點。此前已有新力地產(chǎn)、祥生地產(chǎn)、世茂等多家房企經(jīng)歷過不同程度的股債價格大幅波動。

受傳聞影響，2月10日正榮美元債開始下跌，其中20正榮03跳水超23%，盤中臨時停牌，而那筆2億美元的永續(xù)債更是暴跌約30個點。

而除了正榮系股價遭遇大跌外，當日，同屬閩系房企的融信中國股價也出現(xiàn)了波動。2月11日，融信中國收報3.06港元，跌幅7.27%，市值51.51億港元，市盈率2.05。據(jù)悉，其即將于3月1日到期一筆4.56億美元債券。2月11日早間，融信中國公告澄清，公司近期生產(chǎn)經(jīng)營、日常管理均運行正常，并未發(fā)生重大不利變化。

美元債成“壓力測試”

盡管正榮對上述傳聞予以否認，并表示將按照原計劃贖回2億美元永續(xù)債。但突如其來的股債大跌，也讓公眾對正榮地產(chǎn)的償債能力愈發(fā)擔憂。

從財報上看，截至2021年上半年，正榮擁有350億元的非受限現(xiàn)金，評級機構惠譽認為，估計其中約60%歸屬于該公司?；葑u表示，正榮地產(chǎn)進入資本市場渠道將受限制，公司將使用其手頭的現(xiàn)金和內(nèi)部現(xiàn)金流來應對即將到期債務。

不過，相比其他到期債務，正榮最棘手的還是美元債。WIND數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)現(xiàn)存境外債有14筆，其中6筆將于年內(nèi)到期，利率在5.98%-9.15%之間，這也意味著其今年面臨較大的償債壓力。

而如今的房企美元債市場，已經(jīng)不似往年那般融資通暢。此前也曾發(fā)生過房企無法按期償付債務的案例。2021年12月，停牌多日的佳兆業(yè)正式坐實已經(jīng)產(chǎn)生離岸債務違約的消息，資本市場因此越來越風聲鶴唳。

而即便近期房企融資市場暖風不斷，但隨著償債高峰的到來，房企美元債市場仍然面臨很大壓力。中國指數(shù)研究院指出，2022年到2024年，房企海外債到期規(guī)模分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年第一季度是到期高峰，為983.3億元，占當年的27.8%。

進入2022年，房企們開始陸續(xù)加強美元債管理周期，尋求債務展期。如近期已有包括奧園、花樣年、世茂、陽光城等多家房企對到期美元債或境內(nèi)債進行展期。

不過，債務展期只是延長了債務的兌付時間，并不意味著債務的消失。一旦有敏感消息，便會觸發(fā)資本市場異動。

那么，正榮背后的美元債償債壓力，又應如何解決？IPG首席經(jīng)濟學家柏文喜分析認為，在緩解資金壓力時，房企應該在融資端和銷售端同時發(fā)力。在銷售端加大力度，從而獲取現(xiàn)金流。在融資端，除利用信貸窗口期補充資金外，引進戰(zhàn)投、出售資產(chǎn)都是可行的解決辦法。

據(jù)悉，正榮地產(chǎn)已經(jīng)進入了處置旗下資產(chǎn)流程。今年1月30日，正榮（廈門）置業(yè)有限公司轉讓廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權，由平安信托接盤。而在股市驚魂后，長期來看，由此引發(fā)的市場恐慌，依舊需要依靠自身的經(jīng)營能力來撫平。