繼上周兩只公募REITs停牌一日后，今日盤前，又有三只公募REITs公告早盤停牌一小時(shí)。

停牌的背后，是這類產(chǎn)品價(jià)格的持續(xù)上漲。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT2022年以來(lái)漲幅超40%，上市以來(lái)漲幅更是超96%。

業(yè)內(nèi)人士表示，如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格明顯高于資產(chǎn)端價(jià)值，存在因價(jià)格下跌導(dǎo)致投資虧損風(fēng)險(xiǎn)；此外，價(jià)格上漲還會(huì)使現(xiàn)金分派率顯著下降。

多只REITs停牌

2月14日盤前，建信中關(guān)村REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT三只公募REITs齊發(fā)公告稱，今日早盤9:30起至10:30停牌1小時(shí)。

2月12日，中航首鋼綠能REIT發(fā)布基金溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示稱，2月11日收盤價(jià)為19.066元/份，相較于發(fā)行價(jià)13.38元/份出現(xiàn)較大幅度溢價(jià)，提醒投資者密注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

2月9日盤前，紅土鹽田港REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告，兩只公募REITs均在2月9日停牌一天。

紅土鹽田港REIT2022年以來(lái)已經(jīng)發(fā)布四條溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示公告。

圖片來(lái)源：Wind

在這些停牌和交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告中，各家都通過(guò)舉例的方式列舉了二級(jí)市場(chǎng)漲幅較大的風(fēng)險(xiǎn)：公募REITs以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。隨著交易價(jià)格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。

以首批上市的中航首鋼綠能REIT為例，公告顯示，如果投資者在首次發(fā)行時(shí)買入該基金，買入價(jià)格13.38元/份，該投資者2021年6月1日至2021年12月31日期間的現(xiàn)金分派率為8.52%；如果在二級(jí)市場(chǎng)以19.066元/份的價(jià)格買入該基金，投資者2021年6月1日至2021年12月31日期間的現(xiàn)金分派率為5.98%。

上市以來(lái)持續(xù)上漲

從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅最高，上市以來(lái)二級(jí)市場(chǎng)漲幅達(dá)到96.02%；緊隨其后的是紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，二級(jí)市場(chǎng)漲幅也高達(dá)74.48%；華安張江光大園REIT漲幅為44.25%、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT漲幅也超40%。還有四只REITs成立以來(lái)漲幅超30%。

從今年以來(lái)表現(xiàn)看，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅超40%，紅土鹽田港REIT、招商蛇口產(chǎn)園REIT漲幅也超30%。

圖片來(lái)源：Wind

建信基金認(rèn)為，公募REITs作為一類全新的配置品種，兼具股債屬性，債性體現(xiàn)為每年穩(wěn)定的高比例分紅，股性體現(xiàn)為場(chǎng)內(nèi)價(jià)格的變動(dòng)。另外，受益于近期公募REITs行業(yè)利好政策、大基建板塊持續(xù)走強(qiáng)等因素影響，公募REITs年內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)普遍上漲，這也是公募REITs股性特征的體現(xiàn)。

溢價(jià)如過(guò)高 回落概率大

建信基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，整體而言，一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)就統(tǒng)一資產(chǎn)的定價(jià)是密切關(guān)聯(lián)的，估值定價(jià)相互錨定又相互修正。但受到產(chǎn)品端屬性、市場(chǎng)情緒的影響，兩個(gè)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)偏離的現(xiàn)象，如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格明顯高于資產(chǎn)端價(jià)值，則回落概率較大，此時(shí)投資公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益比可能有所下降。

一位公募REITs基金經(jīng)理表示：“如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)，尤其是價(jià)格大幅上漲至顯著高于公募REITs內(nèi)在價(jià)值時(shí)，新進(jìn)入的投資者會(huì)面臨兩重風(fēng)險(xiǎn)：一是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看價(jià)格會(huì)向內(nèi)在價(jià)值回歸，存在因價(jià)格下跌導(dǎo)致投資虧損風(fēng)險(xiǎn)；二是因價(jià)格上漲，使持有公募REITs的預(yù)期內(nèi)部收益率下降，無(wú)法實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)?！?/p>