2018年秋，萬科郁亮喊出地產(chǎn)白銀時代，并表示萬科要努力“活下去”。2022年春，郁亮表示地產(chǎn)來到黑鐵時代，倡議全體“節(jié)衣縮食”。

一份名為《郁亮在萬科2022年會上的總結(jié)發(fā)言》于2月11日夜間流出。這是郁亮在2月9日萬科內(nèi)部召開的主題為“敢拼才會贏”的年會上的講話稿。這一次，他將房地產(chǎn)行業(yè)稱作“黑鐵時代”。

郁亮稱，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個新時代的開始。

針對房地產(chǎn)行業(yè)今年的走勢，郁亮表示，第一個特征是進入縮表出清階段，縮表出清就是去金融化。國家不允許房地產(chǎn)占用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負了高額的債務(wù)負擔，因為這些金融資源沒有有效地支持實體經(jīng)濟。去金融化是一個必然的趨勢，也是痛苦的過程。好比剛開始給你吃糖感覺很好，但吃多之后，堆積脂肪，等到戒糖的時候就會很痛苦。這個時候已經(jīng)嚴重依賴，沒有糖吃就會萎靡不振。

今年是背水一戰(zhàn)的一年，如何理解背水一戰(zhàn)？就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。潘艾敏的報告通過日本的案例已經(jīng)告訴我們不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清?？s表出清對于我們來說，就是一場生死之戰(zhàn)。

在郁亮看來，今年經(jīng)濟工作會議提到的行業(yè)新發(fā)展模式，可以概括為一個中心三個基本點；一個中心，就是解決老百姓居住問題；三個基本點分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。在一個中心三個基本點外，還有兩個重大變化，一是市場分化會越來越明顯，二是行業(yè)規(guī)模開始萎縮。

面對重大變化，萬科也要做相應(yīng)改變。當下萬科最重要的就是講“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時氛圍”八個字。在背水一戰(zhàn)的情況下開展工作，一切都要圍繞跌回穩(wěn)提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務(wù)展開，與之無關(guān)的則放在次要位置。

2018年秋，在一場月度會議上，郁亮曾表示，“今天我們面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的，政治、經(jīng)濟、國際等方方面面。社會全方位進入轉(zhuǎn)折點時，所有行業(yè)無一幸免。萬科要收斂聚焦，保證自己“活下去”。

要知道，萬科成為一家千億公司時，中國只有6家民營企業(yè)達到這個規(guī)模，其他5家都跟地產(chǎn)無關(guān)。曾有人樂觀預測，如果繼續(xù)加杠桿，保持過去30%復合增長率，萬科很快能做到一萬億。2018年初萬科股價剛剛創(chuàng)下歷史新高，很多人覺得郁亮這次看走眼了，孫宏斌公開怒懟萬科。

但萬科還是采取了降杠桿去庫存和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的保守路徑，很快，加杠桿的恒大和碧桂園銷售規(guī)模都超越了它。再往前拉一年，2017年的中國房地產(chǎn)業(yè)只有兩個主題：沖千億和沖萬億。

到今天，再看看當年最有希望破萬億市值的萬科，2月12日股價報21.18元，總市值2393億元，頭部房企中排名第一，剩下兩家千億房企為保利和招商，最新市值分別為1885億元和1123億元。

// 房住不炒//

郁亮在演講中明確表示，解決老百姓居住問題是主要矛盾。對‘房子是用來住的’這個方面，政策可能會略有放松，因為要切實解決居民的合理居住需求，對現(xiàn)有需求的一些過于嚴格的限制可能會略有放開?！怀础侵副M管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒的，漲幅限制還會保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。盡管‘房住’可能會釋放一些需求，但今天還有這么大量的需求嗎？去年買萬科房子的客戶年齡又推遲了兩歲，而且隨著需求不斷被滿足，總量也在不斷變小”。

頭部房企陸續(xù)公布1月銷售數(shù)據(jù)，市場延續(xù)著自去年下半年以來的降溫態(tài)勢，百強房企表現(xiàn)不佳。萬科首月銷售同比降50.19%、碧桂園降9.8%、融創(chuàng)降20.6%、金地降38.36%、旭輝降47.9%、融信降47%、寶龍降30.5%、德信降37.5%、花樣年降77.8%......

萬科公告的數(shù)據(jù)顯示，其2022年1月實現(xiàn)合同銷售面積210.6萬平米，同比降47.17%，合同銷售金額356.0億元，同比下降50.2%。

這是近年來，除2020年3月外，萬科錄得最低單月銷售額，同比降50.2%也是多年來最大的單月降幅，甚至超過了疫情影響最大的2020年3月。

實際上，以往除了沖業(yè)績的12月份，1月份往往是春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，1、2月份的銷售成績在全年中都是相對較好的，因此今年1月萬科的銷售增速降至冰點，或預示著今年全年的銷售回款并不樂觀。

房住不炒并不是一棍打死，居民合理的住房需求還是要滿足。據(jù)統(tǒng)計，截至1月底，全國共有29個省、自治區(qū)、直轄市在已公布的政府工作報告中將房地產(chǎn)市場調(diào)控、保障居民住房供應(yīng)作為2022年的重點任務(wù)。今年各地在堅持“房住不炒”的同時，在施策方向上注重“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，民生住房供應(yīng)與保障成為各地的重點目標，長租房市場受到多地重視。展望2022年，多位專家認為，各地將通過激活和滿足購房者的合理住房需求，比如對購地和購房市場給予更寬松的支持。

金融監(jiān)管部門2月11日披露的數(shù)據(jù)也證實：1月房地產(chǎn)貸款投放新增規(guī)模在去年四季度增長基礎(chǔ)上進一步提升，預計1月房地產(chǎn)貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款多增約2000億元，個人住房貸款多增約1000億元，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為持續(xù)改善。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化于歷史可能只是一個微小轉(zhuǎn)身，但對于企業(yè)，可能是一代甚至幾代人的不歸。