2022年除夕夜，本該合家歡聚的日子，北京某中介經(jīng)紀(jì)人朱柳卻有家難回，今年剛好輪到他和幾位同事一起春節(jié)值班。

“初三有四五個人來看房，肯定沒平時多，而且沒有一個下定的?！敝炝鴮r代周報記者說。

陳鈺同樣也是一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，主要負(fù)責(zé)北京市海淀區(qū)萬柳區(qū)域的二手房買賣，她告訴時代周報記者：“春節(jié)7天假期內(nèi)，萬柳區(qū)域只成交了一套房屋，位于鋒尚國際社區(qū)，價格1335萬?！睋?jù)陳鈺向記者提供的一份成交清單顯示，萬柳區(qū)域1月份共成交47套房源，平均每天1.5套；而2月初的春節(jié)期間，成交量則明顯更少。

今年春節(jié)，各地樓市比以往更顯冷清一些。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測顯示，2022年春節(jié)假期重點(diǎn)15城新房成交959套，創(chuàng)近五年春節(jié)成交新低，同比去年春節(jié)下跌42.1%。

但在記者走訪中，仍有從業(yè)者對樓市春天抱有信心。北京市朝陽區(qū)某項(xiàng)目銷售人員就告訴時代周報記者：春節(jié)期間，平均每天還可以成交兩套。

“三九四九冰上走”，經(jīng)歷過料峭春寒的樓市前方，何時能迎來“河邊看柳”？

成交量大幅下滑

今年的春節(jié)樓市，全國都彌漫著一層“冷氣”。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年春節(jié)期間（1月31日-2月6日），重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年春節(jié)相比下降51%。

一線城市方面，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)期間一線城市新房成交同比上漲，但這主要由于上海表現(xiàn)亮眼所致。2022年春節(jié)假期，上海新房成交505套，同比上漲超300%；而深圳、廣州新房分別成交98套和9套，同比下跌20.3%和84.5%。58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市二手房同比下跌30%。

上海表現(xiàn)突出的原因在于供應(yīng)量大增，以及近期信貸端出現(xiàn)放寬跡象，貸款審批和放款速度加快。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴時代周報記者，2021年12月份，上海推出第六批次集中批量供應(yīng)房源，但當(dāng)月尚未來得及完成全部推盤，絕大部分留到了1月份，“有樓盤一口氣推了六七百套房源，簽約往往會滯后?！?/p>

二三四線城市方面，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)期間成交同樣面臨回落，二線城市如寧波、濟(jì)南零成交，大連同比跌幅超8成，三四線城市同比跌幅超9成。58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二線城市二手房成交同比下跌31%。

市場低迷源于2021年下半年持續(xù)的政策和信貸收緊。針對房企端的“三道紅線”以及銀行端的“兩道紅線”，開始釋放威力：房企融資受限，以及購房人難以獲得批貸。因此，去年四季度以來，房企大面積爆雷，購房人又暫停買房流程，這直接導(dǎo)致樓市普遍面臨信心不足的局面。

此外，調(diào)控手段也在去年開始升級。58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟向時代周報記者表示，2021年有15城出臺二手指導(dǎo)價政策，31城出臺相關(guān)市場整治政策，全國如此多城市對二手房市場進(jìn)行密集調(diào)控，是絕無僅有的，因此今年春節(jié)期間二手房購房需求熱度也出現(xiàn)明顯下調(diào)。

而更為直接的一個原因在于，春節(jié)前疫情多地爆發(fā)，部分群體就地過年，這導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)人群大幅減少，而這也是三四線城市2022年春節(jié)成交活躍度較低的最重要原因之一。

不過，盡管春節(jié)樓市成交有所下滑，但春節(jié)假期時間短，且網(wǎng)簽停止，在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，春節(jié)樓市并不能夠準(zhǔn)確反應(yīng)市場情況，“從2月下旬陸續(xù)到3月份，才能真實(shí)體現(xiàn)出購房需求度?！?/p>

3月小陽春前景可期？

樓市似乎已經(jīng)走入最低點(diǎn)，但在“最寒冷”的日子里，“唱多”的聲音卻開始出現(xiàn)。這一現(xiàn)象同步反映在北京新房二手房市場中。

以北京市海淀區(qū)萬柳區(qū)域?yàn)槔鶕?jù)陳鈺提供的成交名單顯示，2021年11月份，萬柳區(qū)域成交量32套；2月份，該數(shù)據(jù)增加了7套，為39套，而2022年1月份，這一數(shù)據(jù)達(dá)到了47套，呈現(xiàn)逐漸遞增趨勢。

而北京二手房市場整體筑底回升，對新房市場的穩(wěn)定也起到了積極作用。北京朝陽區(qū)某新房樓盤置業(yè)經(jīng)理告訴時代周報記者：“二手房房貸放松，很多購房者有了改善型需求意愿，就算是春節(jié)，每天都有兩套認(rèn)購?！?/p>

市場回暖苗頭初顯，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，政策放松、信貸放開是其根本原因。

從政策層面來看，去年10月份開始，政策層面開始“反彈”，多個利好樓市政策落地，包括信貸“糾偏”、推進(jìn)保障性住房建設(shè)、堅(jiān)持房子是用來住的而不是用來炒的定位、加強(qiáng)居民基本住房保障、央行公布1年期LPR降至3.8%、房地產(chǎn)并購貸款不再計(jì)入三道紅線等。

從信貸層面來看，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機(jī)構(gòu)對30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解。同時，在隨后召開的金融街論壇年會上，央行副行長潘功勝指出，房地產(chǎn)信貸過緊的行為需要逐步“矯正”。而銀保監(jiān)會統(tǒng)信部副主任劉忠瑞也在國新辦發(fā)布會表示，保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率上支持首套購房者。此后，多個城市放寬信貸額度。

陳鈺向時代周報記者表示，2022年開年，信貸最為嚴(yán)峻的時期已經(jīng)過去，“從2022年開年開始，信貸開始松動，尤其最近，一般1個月左右就可以下來?！倍鴷r代周報記者2021年9月份的調(diào)查顯示，二手房房貸放款需4個月以上。

春節(jié)前，央行兩次全面降準(zhǔn)，1月17日下調(diào)MLF利率和逆回購匯率，1月20日，1年期和5年期以上LPR較上一期分別下調(diào)10個和5個基點(diǎn)。

2022年1月，貝殼研究院監(jiān)測的103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.56%，二套利率為5.84%，均較上月回落8個基點(diǎn)；1月份平均放款周期為50天，較2021年12月縮短7天。整體來看，1月整體房貸利率和放款周期已恢復(fù)到2021年年中的合理水平。

利好政策頻出，信貸環(huán)境有所改善，樓市在2022年開年呈現(xiàn)出了回暖趨勢，市場信心亦有所恢復(fù)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，貝殼50城二手房景氣指數(shù)延續(xù)去年12月以來的回升態(tài)勢，1月份回升至20，整體市場基本走出低迷狀態(tài)。其中一線城市市場修復(fù)能力超過二三線城市，率先進(jìn)入20以上的區(qū)間（20以下為樓市較冷，20-40為市場平穩(wěn)階段）。

“政策層面已經(jīng)出現(xiàn)松動，信貸放款速度加快，部分城市貸款成本下行，所以從整體大環(huán)境來看，樓市都會相對比較放松?！惫阆驎r代周報記者表示。她認(rèn)為，樓市將處于穩(wěn)中向好的趨勢，三月份的樓市將出現(xiàn)階段性的小高峰，成交量也會有相對集中的釋放。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜亦有同樣看法，她向時代周報記者表示，整體來看，2022年以來，北京房地產(chǎn)新房和二手房市場逐步企穩(wěn)。春節(jié)期間，新房市場延續(xù)年末優(yōu)惠措施，但整體優(yōu)惠力度有限，部分項(xiàng)目去化依然較難。受降息預(yù)期影響，疊加年初房貸額度充足和放款周期縮短，市場觀望情緒有所改觀。

“部分前期調(diào)整較早以及需求支撐力度強(qiáng)的城市，隨著信貸環(huán)境的改善以及相關(guān)扶持政策陸續(xù)落地，市場有望逐漸筑底回升，部分城市3月‘小陽春’仍有預(yù)期。”陳文靜說道。

（應(yīng)受訪人要求，朱柳、陳鈺均為化名）