2月8日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)兩部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。專家認(rèn)為，該政策主要影響銀行對(duì)房企的貸款傾向，將間接傳導(dǎo)至居民的購(gòu)房選擇，但是也不意味著保障性租賃購(gòu)房市場(chǎng)可以高枕無(wú)憂。

《通知》主要涉及兩方面政策：一是保障性住房；二是房地產(chǎn)貸款集中管理制度。

保障性住房主要提供給當(dāng)?shù)卮嬖谧》坷щy的個(gè)人，在價(jià)格方面十分優(yōu)惠。以上海為例，住房困難的面積標(biāo)準(zhǔn)原則上按照家庭在本市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。在價(jià)格方面，面向社會(huì)供應(yīng)的項(xiàng)目，應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下定價(jià)。此外，在收費(fèi)時(shí)，保障性租賃住房租金按月或按季度收取，但不得預(yù)收超過(guò)一個(gè)季度以上的租金；押金不得超過(guò)一個(gè)月租金。

而房地產(chǎn)貸款集中管理制度是指2020年12月28日，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。

該通知將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分為了中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行五檔，并分別對(duì)這五檔機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限做出了規(guī)定，五個(gè)檔次分別為40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%，三、四、五檔可根據(jù)實(shí)際情況上下浮動(dòng)2.5個(gè)百分點(diǎn)。

《通知》將如何影響房貸市場(chǎng)？

宜信財(cái)富首席宏觀研究員王好認(rèn)為，《通知》的政策導(dǎo)向性比較明確，應(yīng)該會(huì)對(duì)房貸市場(chǎng)有一定影響?！按舜涡抡饕轻槍?duì)貸款集中制度中的房企貸款，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)，后續(xù)或?qū)鲗?dǎo)至居民的購(gòu)房選擇，尤其在一些房?jī)r(jià)較高、供需較為緊張的一二線城市。”

他表示，一方面，新政會(huì)吸引一部分信貸進(jìn)入保障性住房市場(chǎng)，這對(duì)保障性住房市場(chǎng)的發(fā)展具有促進(jìn)作用；另一方面，新政也將會(huì)對(duì)地方政府的監(jiān)管工作思路、房企的經(jīng)營(yíng)決策等方面都會(huì)產(chǎn)生影響。

總體而言，新政可以視為踐行“房住不炒”的重要舉措。長(zhǎng)期來(lái)看，健全的保障房市場(chǎng)在未來(lái)可以視為一種公共產(chǎn)品和服務(wù)，將會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)人口流動(dòng)，乃至城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生愈加顯著的影響。

保障性住房市場(chǎng)是否可以高枕無(wú)憂？克而瑞房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫楊提示，政策性的寬松可以給房企帶來(lái)更多融資，以投入到保障性租賃住房的建設(shè)中，但是這類住房的需求有多大仍是一個(gè)有待解答的問(wèn)題。滿足居民的租賃性住房需求不僅僅在于提供住房，還有配套的醫(yī)療、教育、生活基礎(chǔ)設(shè)施等。

房地產(chǎn)回暖預(yù)期逐步明晰

圖 / 圖蟲

2021年受房地產(chǎn)行業(yè)不斷加碼的收緊政策，以及房企的爆雷危機(jī)影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售增速都有所下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日公布的《全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2021年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%。商品房銷售面積179433萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%，增速同比2020年的7.0%下降5.1%；商品房銷售額181930億元，增長(zhǎng)4.8%，同比2020年的8.7%下降3.9%。

剛過(guò)去的春節(jié)，上海春節(jié)樓市新房成交一枝獨(dú)秀，成為拉動(dòng)一線城市春節(jié)成交量的關(guān)鍵因素。

對(duì)比往年不足2萬(wàn)平方米的成交量，上海新房市場(chǎng)在1月31日-2月6日成交了10.3萬(wàn)平方米，可以稱得上是巨量增長(zhǎng)。

原因在哪里？大部分業(yè)內(nèi)人士首先會(huì)想到，集中供應(yīng)導(dǎo)致集中成交，網(wǎng)簽滯后又形成了集中網(wǎng)簽數(shù)量的增加。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，今年新房市場(chǎng)表現(xiàn)好于預(yù)期，一是，前期新房有較高供應(yīng)量，而且投放的這些項(xiàng)目都在熱點(diǎn)區(qū)域，熱點(diǎn)板塊。尤其是臨港，基于本身的特殊政策以及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)吸引大量人才購(gòu)買，促成了房企們?cè)诖汗?jié)前完成“搶收”的動(dòng)作。二是，這些項(xiàng)目總價(jià)也不高，通常在400萬(wàn)以內(nèi)，能承受的客群比較多。第三，1月份的政策氛圍偏暖，市場(chǎng)信心在恢復(fù)。

他認(rèn)為，上海新房的成交趨勢(shì)，正在為3、4月份的樓市“小陽(yáng)春”蓄勢(shì)，但市場(chǎng)期待不必太高，因?yàn)槎址啃星椴拍苷鎸?shí)驗(yàn)證市場(chǎng)“溫度”。

上海蓄勢(shì)“小陽(yáng)春”

據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年春節(jié)期間（1月31日-2月6日），重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年春節(jié)相比下降51%。其中，受上海成交規(guī)模拉動(dòng)，一線代表城市成交規(guī)模較去年春節(jié)有所增長(zhǎng)，二線代表城市較去年春節(jié)降幅在五成左右。上海成交量比去年春節(jié)上漲646%，市場(chǎng)熱度和活躍度回升，樓市率先回暖。

這與過(guò)去一年上海實(shí)行集中供應(yīng)的政策密不可分。作為一線城市，上海每一批次集中供應(yīng)的成交熱度都很高。今年1月集中入市的上海第六批次57個(gè)新盤中，多達(dá)12個(gè)超過(guò)10萬(wàn)平方米的豪宅項(xiàng)目扎堆入市，新房供應(yīng)量以81830套創(chuàng)下新高。上海在春節(jié)前夕推出如此大量新盤，為春節(jié)成交量的大幅增長(zhǎng)做了一個(gè)鋪墊。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月31日到2月6日上海新建商品住宅成交10.3萬(wàn)平方米。

在中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)里，春節(jié)假期有30個(gè)項(xiàng)目有簽約記錄，單從項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看并不多，而且大部分項(xiàng)目簽約不超過(guò)10套。然而，恰恰是個(gè)別項(xiàng)目活躍支撐起整個(gè)春節(jié)樓市交易數(shù)據(jù)。簽約排名靠前的幾個(gè)項(xiàng)目以首改和中高端改善產(chǎn)品。從區(qū)域分布來(lái)看五大新城所在區(qū)域表現(xiàn)較為突出。與此同時(shí)，來(lái)自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年第四周，也就是春節(jié)前一周，別墅市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，成交量?jī)r(jià)齊漲。

值得注意的是，郊區(qū)樓市的活躍度提升，一個(gè)重要原因是人才引進(jìn)落戶政策的刺激。2021年11月29日，上海開放第二批2021年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)落戶受理工作，并試點(diǎn)在五個(gè)新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的上海市應(yīng)屆研究生畢業(yè)生符合基本條件可直接落戶的政策。

值得關(guān)注的是，此次落戶的附加條件是，必須在5大新城+臨港新片區(qū)就業(yè)（或?qū)⒁?guī)定研究生畢業(yè)生與5大新城有上企業(yè)名錄的單位簽訂勞動(dòng)合同，并有一定服務(wù)年限的要求，具體有待細(xì)則出臺(tái)）。

這就意味著，上海的落戶門檻不僅再次降低，背后更是政府對(duì)五大新城和臨港新片區(qū)的扶持。尤其是臨港新片區(qū)的特殊政策變化，原先還需要至少3年社保，才能在不落戶的情況下限購(gòu)1套，給外地單身人士在滬買房松了一個(gè)口子；此次新政不再要求社保，直接落戶，且作為上海戶籍無(wú)房戶，可買2套。

于是，春節(jié)期間，臨港項(xiàng)目簽約活躍度趨高，有4個(gè)項(xiàng)目簽約超過(guò)百套。

蓄勢(shì)“小陽(yáng)春”，上海還有一個(gè)助力器，就是樓市供應(yīng)節(jié)奏發(fā)生變化，新房批量集中入市。目前上海各批新房次間隔時(shí)間在2個(gè)月左右，這表明，在第六批次供應(yīng)完成之后，3月或?qū)⒂瓉?lái)新一批次的新房供應(yīng)。

二手房市場(chǎng)體現(xiàn)真實(shí)樓市溫度

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年的春節(jié)，僅有上海、南京等少數(shù)城市熱銷樓盤售樓處會(huì)出現(xiàn)人潮涌動(dòng)，但一般售樓處在假期僅留守1-2人值班，既無(wú)加推也無(wú)大型活動(dòng)，其中深圳僅有50-60%的售樓處保持開放，與往年80%以上的售樓處開放率相比，房企的銷售積極性也較為低迷。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者探訪的一個(gè)四線城市，除碧桂園項(xiàng)目之外，其他各家房企的售樓處普遍只有少數(shù)幾個(gè)有銷售值班，看房人數(shù)不多。

2021年，在新房供應(yīng)與成交都處于最近5年高位的狀態(tài)下（供應(yīng)接近9萬(wàn)套，成交超過(guò)9萬(wàn)套），上海2022年春節(jié)樓市閃現(xiàn)回暖信號(hào)。然而，這個(gè)信號(hào)是真實(shí)的嗎？

受訪的部分業(yè)內(nèi)人士關(guān)于上海春節(jié)樓市是否真正回暖，持保留意見。一名做新房代銷業(yè)務(wù)的中介人士表示，除非有項(xiàng)目加推房源，否則春節(jié)期間售樓處看房人不算多。

他們的一致共識(shí)是，二手房市場(chǎng)才能體現(xiàn)樓市的真實(shí)行情。

比起新房，上海二手房交易熱度明顯降低了不少。一名觀察人士指出，不少二手房門店在春節(jié)假期按慣例年初五開門，但是到店咨詢的客戶量不多，比較符合以往春節(jié)假期“溫度”。這比新房的成交行情還是差了一大截。春節(jié)期間的二手房市場(chǎng)接近“停擺”狀態(tài)。

縱觀2021年的上海二手房成交量，在實(shí)行“三價(jià)取低”政策之后，從9月開始，上海二手房成交觸底，連續(xù)3個(gè)月上漲。但從成交量曲線圖來(lái)看，上海二手房成交量?jī)H僅是處于恢復(fù)過(guò)程，2021年12月超過(guò)1.8萬(wàn)套成交量，但還沒(méi)有恢復(fù)到此前2萬(wàn)套/月的正常水平。

2022年1月，上海二手房成交1.5萬(wàn)套，環(huán)比下降16%，同比下降66%。一名中介門店業(yè)務(wù)員指出，去年10月開始，二手房貸放款周期有縮短跡象，這是成交量逐月上漲的重要因素。而今年1月二手房有所縮量，他認(rèn)為是新房供應(yīng)量大增所對(duì)沖出來(lái)的結(jié)果。

而上海二手房市場(chǎng)每年年底都會(huì)對(duì)網(wǎng)簽價(jià)格進(jìn)行一次調(diào)整，相關(guān)依據(jù)是過(guò)去一年房?jī)r(jià)上漲或下跌。去年底則上調(diào)了今年的二手房核驗(yàn)價(jià)。

事實(shí)上，上海二手房成交量的恢復(fù)，是以價(jià)格讓渡為前提的。鏈家研究院數(shù)據(jù)表明，去年上海二手房成交均價(jià)39094元/平方米，環(huán)比持平，同比下降10%。

在二手房成交活躍度居前的嘉定新城，某中介門店的業(yè)務(wù)員對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，最近與房東們交流下來(lái)，他們?cè)敢獍岩恍┖梅吭茨贸鰜?lái)賣了，且價(jià)格比去年年底稍微低一些。

由此可見，上海二手樓市仍處于緩慢恢復(fù)成交量、價(jià)格下探的過(guò)程中。這也表明，樓市的整體回暖還需要經(jīng)歷一次供需博弈。

2022年開始，無(wú)論從銀行放貸速度來(lái)看，還是從政策的調(diào)整來(lái)看，“房住不炒”原則在不斷落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)回暖預(yù)期不斷清晰。

2022年首月，受行業(yè)下行慣性影響，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比仍顯下降趨勢(shì)，但出現(xiàn)了跌幅收窄跡象。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅為0.3%，較上月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。下跌城市個(gè)數(shù)進(jìn)一步減少，房?jī)r(jià)修復(fù)較快的城市主要是一線及基本面較好的二三線城市。北京、上海、佛山、蘇州等城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)在上月環(huán)比止跌后，1月平穩(wěn)上漲；泉州、長(zhǎng)沙、廣州、南京、廈門、無(wú)錫、合肥等二手房?jī)r(jià)格指數(shù)止跌趨穩(wěn)。

廣深期盼“小陽(yáng)春”

2022年春節(jié)廣州、深圳樓市的冷淡，與房企的推售節(jié)奏以及去年春節(jié)樓市表現(xiàn)較好有所關(guān)聯(lián)。

去年春節(jié)，廣州樓市正處在一輪上漲周期中，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年2月前三周，廣州一手新房成交3921套，成交面積達(dá)41.60萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近4年同期新高。而通過(guò)數(shù)據(jù)比對(duì)，2021年“春節(jié)月”樓市成色不錯(cuò)，其成交多集中在2月首周，節(jié)前成交延續(xù)年底樓市熱度，單周成交達(dá)2508套。

但今年整體上，廣州、深圳樓市的表現(xiàn)均較遜色。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，從開盤、加推來(lái)看，2022年1月廣州共計(jì)監(jiān)控到僅有20次首開、加推，不足2021年12月44次的一半，平均開盤去化率也僅有29%，低于近三個(gè)月均值7個(gè)百分點(diǎn)。

而根據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2022年1月，廣州、深圳累計(jì)開盤10個(gè)，推出房源2745套，環(huán)比下降69.14%。中指數(shù)據(jù)稱，2022年1月深圳新房市場(chǎng)明顯降溫，推盤數(shù)量大幅減少，推出項(xiàng)目以剛需及改善型為主，市場(chǎng)整體去化不理想。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析稱，重點(diǎn)城市春節(jié)樓市轉(zhuǎn)弱，與供應(yīng)偏少有極大的關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，29個(gè)重點(diǎn)城市新房新增供應(yīng)面積1080萬(wàn)平方米，同環(huán)比齊降，降幅分別達(dá)到了43%和58%。其中，一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積環(huán)比近乎“腰斬”，以深圳為例，1月份新增供應(yīng)只有12萬(wàn)平方米，但成交卻達(dá)36萬(wàn)平方米。

在成交不甚理想的情況下，房企們?yōu)榱朔e極去化也祭出了許多招數(shù)。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，廣州共有96盤售樓處正常營(yíng)業(yè)，其中越秀、保利、萬(wàn)科等企業(yè)利用線上線下多措并舉吸引客戶。

在價(jià)格方面，不少房企也在價(jià)格上有所讓步。例如，深圳近期就有新盤推出“一成首付”，位于坂田的佳兆業(yè)云望府就推出“首付55萬(wàn)起”的海報(bào)，據(jù)此推算其首付優(yōu)惠可以做到分期最低1成。

不過(guò)，克而瑞也指出，多數(shù)不打烊的樓盤成交冷清，雖以節(jié)日營(yíng)銷及包裝特惠房源、限時(shí)一口價(jià)等方式進(jìn)行，但促銷折扣力度有限，更多是為了能夠在假期強(qiáng)化蓄客，為即將到來(lái)的傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季沖刺業(yè)績(jī)做準(zhǔn)備。

全國(guó)多地利率下行

1月下旬，受LPR利率下行影響，房貸利率整體下降。北京地區(qū)銀行首套房貸利率普遍降至5.15%，二套房貸降至5.65%；上海地區(qū)銀行首套房貸利率普遍降至4.95%，二套房貸降至5.65%；深圳地區(qū)首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%。

此外，不少地區(qū)的銀行也主動(dòng)降低了房貸利率，并且在放貸速度方面有所提升。比如，蘇州多家國(guó)有銀行將首套房貸利率下調(diào)至4.95%，較2021年底5.7%的利率水平下降0.75個(gè)百分點(diǎn)；二套房貸利率最低可至5.1%，較去年底的6%下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。記者對(duì)1月上海房貸市場(chǎng)的調(diào)研也顯示，房貸額度充足的同時(shí)，銀行的放貸速度也大大縮短，普遍在1至2月，最快可達(dá)1周。

一些地方也放松了公積金貸款的限制。2月1日開始，福州第二次申請(qǐng)純住房公積金貸款，首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為40%。此外，二次申請(qǐng)住房公積金貸款在第一次結(jié)清后當(dāng)月即可申請(qǐng)，而原先需滿12個(gè)月才可辦理。

隨著政策的穩(wěn)定，多數(shù)從業(yè)人士對(duì)之后樓市的表現(xiàn)也有所期待，但短期來(lái)看，壓力猶存。中指研究院在一份研報(bào)中就預(yù)測(cè)，短期內(nèi)預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)支持購(gòu)房需求的相關(guān)政策，緩解地方樓市下行壓力。但考慮到政策作用傳導(dǎo)至市場(chǎng)的時(shí)滯效應(yīng)，觀望的市場(chǎng)情緒依然濃厚，2月份多數(shù)城市市場(chǎng)表現(xiàn)或依舊低迷。

一位廣州房企總部負(fù)責(zé)投拓的人士也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“現(xiàn)在看來(lái)，還是很難受的，整個(gè)行情不太可能一下子好起來(lái)，它有個(gè)慣性?！?/p>

李宇嘉則指出，2月底3月初，房地產(chǎn)紓困政策力度會(huì)更大，屆時(shí)推盤會(huì)獲得更大的去化和溢價(jià)收入。從趨勢(shì)來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“見底回升”的行情，“前低后高”的走勢(shì)已經(jīng)成為共識(shí)。2022年年中前后，樓市交易量應(yīng)該會(huì)有所反彈，價(jià)格跌幅會(huì)減緩。但是，只要熱點(diǎn)城市既有的政策基調(diào)能保持住，金融層面控制資金投向，回升幅度就比較有限。