11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品開年以來全部實現(xiàn)上漲。

開年以來，基金市場整體表現(xiàn)不佳。不過，截至2月8日，11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品開年以來全部實現(xiàn)正收益，平均漲幅16.69%，其中有2只產(chǎn)品漲幅超過30%，因基金二級市場價格漲幅過高，2家基金公司緊急發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險提示公告，宣布2月9日停牌一天。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs年內(nèi)全線上漲

2022年以來，基金市場整體表現(xiàn)不佳，年內(nèi)回報中位數(shù)為-3.11%。不過，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場表現(xiàn)良好，REITs即不動產(chǎn)投資信托基金，目前國內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品合計有11只。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月8日，11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品開年以來全部實現(xiàn)正收益，平均漲幅16.11%，其中10只REIT收盤價均在本周創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和紅土鹽田港REIT2只產(chǎn)品年內(nèi)漲幅均超過30%。

上海國家會計學(xué)院周贇博士指出，REITs二級市場開年以來行情火爆的背景是一月份A股走勢相對偏弱，市場避險情緒增強，市場預(yù)期央行會繼續(xù)降息或降準(zhǔn)，支撐了REITs的估值上升，此外資管新規(guī)實施后，投資者對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的需求也在持續(xù)增加。

REITs以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，隨著交易價格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。近期二級市場REIT價格漲幅明顯過高，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和紅土鹽田港REIT于2月9日發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險提示公告，并稱為了保護(hù)基金份額持有人的利益，宣布2月9日臨時停牌一天。

拉長周期看，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT上市以來上漲94.36%，接近翻倍，紅土鹽田港REIT上市以來上漲74.36%，表現(xiàn)最差的是上市不足2個月的華夏越秀高速REIT，上市以來也有10.13%的漲幅表現(xiàn)。

REITs市場產(chǎn)品價格上漲帶來的高額回報吸引大量投資者涌入。Wind數(shù)據(jù)顯示，2月8日，11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs全天成交合計5.51億元，其中建信中關(guān)村REIT成交額最高，達(dá)到0.88億元，活躍度超過ETF市場八成產(chǎn)品，成交額最少的浙商滬杭甬REIT全日成交額也超過了0.2億元。

建信基金對券商中國記者表示，受益于近期公募REITs行業(yè)利好政策、大基建板塊持續(xù)走強等因素影響，公募REITs年內(nèi)二級市場價格出現(xiàn)普遍上漲，這也是公募REITs股性特征的體現(xiàn)。

公募REITs政策利好不斷

二級市場，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs活躍度不斷增加?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs屬于封閉式產(chǎn)品，上市后不再開放申購及贖回，投資者可通過二級市場進(jìn)行買賣操作。1月28日，中國結(jié)算公司和上交所、深交所分別發(fā)布基金通平臺份額轉(zhuǎn)讓通知，在基金通平臺內(nèi)，投資者可在原有銷售渠道向做市商轉(zhuǎn)讓基金份額，為場外基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資者提供了新的退出渠道。此舉將極大增加基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在二級市場交易的活躍度。

在稅收、底層資產(chǎn)層面，公募REITs近期也有各項利好不斷傳來。

2021年12月31日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》，要求要進(jìn)一步加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點有關(guān)工作。各地要鼓勵企業(yè)拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)參與試點，促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。鼓勵結(jié)合本地區(qū)實際情況，研究出臺有針對性的支持措施，支持本地區(qū)企業(yè)積極參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。對成功發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的企業(yè)，研究在資金安排等方面給予優(yōu)先支持，充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用。

1月29日，財政部及稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》，公告提出兩項主要針對原始權(quán)益人的稅收優(yōu)惠政策，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行設(shè)立和存續(xù)運營環(huán)節(jié)的所得稅問題，給予政策支持，規(guī)定可適用特殊性稅務(wù)處理或遞延繳納。天風(fēng)證券認(rèn)為，此舉有望有效緩解原始權(quán)益人的稅負(fù)成本和現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)，從而進(jìn)一步緩解REITs發(fā)展過程中的掣肘問題。

有市場人士表示，稅收政策的調(diào)整有利于提高原始權(quán)益人啟動申報公募REITs的積極性。建信基金認(rèn)為，上述文件體現(xiàn)了我國對公募REITs市場的呵護(hù)，為公募REITs市場的發(fā)展注入強勁動力。

發(fā)展空間巨大

中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來發(fā)展大有可期。建信基金表示，我國公募REITs市場蓄力已久，未來將是一條萬億級別的賽道。REITs起源于20世紀(jì)60年代的美國，中信建投證券研究數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，全球共有43個國家或地區(qū)出臺了REITs制度，全球基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場的總市值已超過2萬億美元。

基礎(chǔ)設(shè)施國內(nèi)公募REITs最新規(guī)模并不大。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月8日，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場規(guī)模合計達(dá)497.55億元，在全球市場占比不足1%。實際上，REITs很早就引起國內(nèi)金融監(jiān)管部門及金融機構(gòu)的關(guān)注，也有類“REITs”產(chǎn)品的嘗試，由于各種原因，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs只是在近年才開啟發(fā)行上市。

2021年5月底，國內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開啟發(fā)行，9只產(chǎn)品均實現(xiàn)“一日售罄”，不得不啟動比例配售，最后9只基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs募集總規(guī)模達(dá)到314.03億元。今年11月，第二批REITs發(fā)行募集更加火爆，認(rèn)購踴躍程度超首批，投資者配置熱情明顯提升，12月14日，華夏越秀高速REIT在深交所上市，上市首日上漲22.76%，12月17日，建信中關(guān)村REIT上市首日即收獲30%漲停。

投資者對REITs市場的青睞離不開REIT產(chǎn)品的穩(wěn)定收益。中信建投證券通過對美國全口徑REITs進(jìn)行分析，得出結(jié)論即REITs在高通脹及溫和通脹時期均表現(xiàn)出較好的抗通脹性，所有時期表現(xiàn)均強于標(biāo)普500指數(shù)，從分紅收益率角度看，美國REITs分紅收益總體也優(yōu)于標(biāo)普500股息率及債市收益率。建信基金指出，公募REITs作為一類全新的配置品種，兼具股債屬性，債性體現(xiàn)為每年穩(wěn)定的高比例分紅、股性體現(xiàn)為場內(nèi)價格的變動。根據(jù)基金公司公告，平安廣州廣河REIT、中航首鋼綠能REIT、中金普洛斯REIT、浙商滬杭甬高速REIT等6只產(chǎn)品均已啟動了成立以來的首次分紅。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為國際上成熟的配置資產(chǎn)，能有效盤活存量資產(chǎn)，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務(wù)實體的經(jīng)濟質(zhì)效。國家發(fā)改委近期表示，截至2021年底，中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、污水處理、倉儲物流、垃圾焚燒發(fā)電等重點領(lǐng)域，共發(fā)售基金364億元，其中用于新增投資的凈回收資金約160億元，可帶動新項目總投資超過1900億元，對盤活存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)產(chǎn)生了良好示范效應(yīng)，目前全國正在實質(zhì)性推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行準(zhǔn)備工作的項目接近百個。

公募基金高度重視REITs業(yè)務(wù)

建信基金表示，對我國公募REITs市場的健康蓬勃發(fā)展?jié)M懷期待，除了建信中關(guān)村REIT外，還將持續(xù)推進(jìn)公募REITs業(yè)務(wù)，一方面積極儲備建信中關(guān)村REIT的優(yōu)質(zhì)可擴募資產(chǎn)，另一方面也正在協(xié)助多家企業(yè)開展公募REITs的申報工作，包括風(fēng)電新能源、保障性租賃住房、高速公路等行業(yè)，穩(wěn)步推進(jìn)公募REITs業(yè)務(wù)發(fā)展。

華安基金表示，公司高度重視公募REITs業(yè)務(wù)，并積極推動與其他業(yè)務(wù)伙伴的合作，同時開展了后續(xù)儲備項目的推進(jìn)及盡調(diào)。隨著行業(yè)發(fā)展和配套政策完善，底層投資資產(chǎn)范圍有望進(jìn)一步拓展，空間進(jìn)一步打開。

在我國基礎(chǔ)資產(chǎn)存量豐富、高收益資產(chǎn)逐漸稀缺的背景下，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可豐富投資者的配置選擇。與此同時，投資者也需警惕風(fēng)險。二級市場REITs交易價格暴漲后，投資者追高買入公募REITs短期可能面臨價格波動風(fēng)險，此外，投資者還需留意基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營風(fēng)險。

建信基金也表示，投資者應(yīng)該警惕與投資邏輯不符的交易價格非理性上漲，避免高溢價買入相關(guān)份額而造成投資損失。目前公募REITs二級市場價格受產(chǎn)品端情緒影響，漲幅已經(jīng)較高，與資產(chǎn)端價值的偏離度較大。同時，在價格回歸基本面“價值”的支撐后，投資者無需過度驚慌，不必受短期交易情緒左右，始終以底層資產(chǎn)的質(zhì)量、對未來現(xiàn)金流的合理預(yù)測作為投資公募REITs價值判讀的衡量。公募REITs作為一類優(yōu)質(zhì)的投資品種，投資者可以長期關(guān)注，在適當(dāng)?shù)臅r機增加配置比例，堅持價值投資、長線持有。