虎年開市以來，多只基礎設施公募REITs持續(xù)大漲。2月8日，富國首創(chuàng)水務REIT漲幅達7.19%，紅土鹽田港REIT漲幅達6.17%。

為保護基金持有人的利益，2月9日，紅土鹽田港REIT、富國首創(chuàng)水務REIT兩只產(chǎn)品停牌。

業(yè)內(nèi)人士表示，近期A股市場持續(xù)調(diào)整，資金傾向于尋找更加穩(wěn)健的資產(chǎn)，擁有獨立行情也是另類資產(chǎn)的魅力所在，不過投資者更應關注基礎資產(chǎn)內(nèi)在價值。

兩只公募REITs臨時停牌

2月9日，紅土鹽田港REIT、富國首創(chuàng)水務REIT發(fā)布停復牌及交易風險提示的公告。

紅土鹽田港REIT公告表示，2月8日基金在二級市場的收盤價為4.127元，相較于發(fā)行價2.300元累計漲幅較大?；鹨垣@取基礎設施項目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。隨著交易價格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。為了保護基金份額持有人的利益，紅土鹽田港REIT將自2月9日開市起停牌，并于2月10日開市。

來源：紅土鹽田港REIT公告

富國首創(chuàng)水務REIT以同樣的原因宣布2月9日停牌一天。

來源：富國首創(chuàng)水務REIT公告

紅土鹽田港REIT與富國首創(chuàng)水務REIT在公告中均強調(diào)，公募REITs的投資是以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流為投資的主要目的。二級市場交易價格上漲，投資者買入成本上漲，會導致實際的凈現(xiàn)金流分派率降低。

基金在公告里為投資者算了一筆賬。以富國首創(chuàng)水務REIT為例，它在2021年的首次分紅方案為2.714元/10份基金份額。如果投資人在首次發(fā)行時買入，富國首創(chuàng)水務REIT發(fā)行價為3.700元/份，那么投資者2021年度獲得的凈現(xiàn)金流分派率為7.335%。但若投資者在二級市場買入，以2月8日的價格為例，價格為7.263元/份，投資者的2021年度凈現(xiàn)金流分派率將大打折扣，僅為3.737%。

最高溢價率達96.3%

截至目前，共有兩批共11只基礎設施公募REITs產(chǎn)品發(fā)行并上市。無論是面向機構(gòu)投資者的戰(zhàn)略配售還是面向公眾投資者的發(fā)售，以及二級市場的交易，都很“火爆”。

在11只基礎設施公募REITs產(chǎn)品中，有8只產(chǎn)品的公眾投資者有效認購確認比例為個位數(shù)，中航首鋼生物質(zhì)REIT的公眾有效認購確認比例僅為1.76%。

從二級市場表現(xiàn)來看，富國首創(chuàng)水務REIT溢價率最高，二級市場溢價率達到96.3%；緊其后的是紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT，二級市場溢價率也高達79.36%；建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT溢價率為59.47%；中航首鋼生物質(zhì)REIT、華安張江光大園REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT三只產(chǎn)品的溢價率均超過40%；平安廣州交投廣河高速公路REIT溢價率最低，為9.87%。

來源：Wind

關注內(nèi)在價值

“短時間內(nèi)可能出現(xiàn)一定幅度上漲，畢竟前期項目都是百里挑一的資產(chǎn)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱，“但二級市場價格圍繞資產(chǎn)價值波動，最終還是要回歸理性?！?/p>

“如果二級市場價格大幅波動，尤其是價格大幅上漲至顯著高于公募REITs內(nèi)在價值時，新進入的投資者會面臨兩重風險：一是從長遠看價格會向內(nèi)在價值回歸，存在因價格下跌導致投資虧損風險；二是因價格上漲，使持有公募REITs的預期內(nèi)部收益率下降，無法實現(xiàn)投資目標?！币晃还糝EITs基金經(jīng)理表示說。

他強調(diào)，無論二級市場如何波動，都始終圍繞底層資產(chǎn)的內(nèi)在價值波動。因此，對持有型投資者，更應關注基礎資產(chǎn)內(nèi)在價值。因為價格雖然會偏離基礎資產(chǎn)內(nèi)在價值，但長期看是向內(nèi)在價值回歸的。

另一位公募REITs基金經(jīng)理表示，公募REITs屬于國內(nèi)資本市場的新成員，投資者群體尚未完全成熟、投資邏輯也未成體系，這都可能造成REITs二級市場的非理性波動。投資人應秉持長期價值投資理念，共同呵護REITs市場的成長，見證REITs市場的發(fā)展壯大。