2021年，房產(chǎn)調(diào)控加碼、信貸環(huán)境收緊、房企債務(wù)違約等風(fēng)波不斷，中國樓市從高熱墜入寒冬。

在此背景下，城市分化不斷加劇，有些城市穩(wěn)中求進(jìn)，房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升；有些城市則徘徊不前，持續(xù)橫盤調(diào)整。太原、石家莊、哈爾濱、呼和浩特等20多個(gè)城市房?jī)r(jià)跌回一年前，深圳等此前漲勢(shì)極猛的城市也由熱轉(zhuǎn)冷。

2021年，哪些城市漲不動(dòng)了？

一線城市：深圳樓市由熱轉(zhuǎn)冷

近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2021年12月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)，我們可以從中看出過去一年的具體走勢(shì)。

北京、上海、廣州、深圳四大一線城市去年新房、二手房?jī)r(jià)格齊漲，但北上廣漲幅較大，深圳樓市則由熱轉(zhuǎn)冷。

以去年年底的數(shù)據(jù)來看，深圳二手房?jī)r(jià)格僅比2020年同期上漲0.6%，與北上廣相差甚遠(yuǎn)。

深圳向來是全國房?jī)r(jià)最高、漲勢(shì)最猛的城市之一，在2021年4月之前，深圳二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)上漲21個(gè)月，且多次領(lǐng)漲全國。去年4月，深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，此后更是連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，樓市墜入寒冬。究其原因，多輪政策的出臺(tái)或是最主要因素。

去年，深圳經(jīng)歷了一輪史上最強(qiáng)樓市調(diào)控——2月8日出臺(tái)“二手房參考價(jià)”政策；5月7日上調(diào)房貸利率；5月20日發(fā)布“新房指導(dǎo)價(jià)”；7月30日推行大學(xué)區(qū)；8月29日土拍新房限價(jià)下調(diào)……一輪輪政策打得深圳各方措手不及，樓市迅速降溫。

政策之外，房企暴雷和業(yè)主維權(quán)等消息頻發(fā)，也是導(dǎo)致深圳樓市降溫的重要原因。去年深圳房產(chǎn)巨頭恒大暴雷，佳兆業(yè)、陽光100、富力等眾多房企紛紛出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，引發(fā)行業(yè)震動(dòng)。加上住宅工程質(zhì)量問題頻發(fā)，業(yè)主和開發(fā)商的矛盾急劇惡化，眾多潛在業(yè)主轉(zhuǎn)向觀望態(tài)度，深圳二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)創(chuàng)下新低。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳共成交二手房住宅40699套，同比2020年減少57.3%，創(chuàng)下近六年來的新低。

樂有家發(fā)布的《2021年大灣區(qū)樓市報(bào)告》顯示，去年深圳二手住宅20個(gè)熱門片區(qū)中，同比下跌的有13個(gè)，最大跌幅發(fā)生在南山南頭片區(qū)，達(dá)到16.7%，而同比上漲的片區(qū)中，最大漲幅僅為4.66%。

過去一年，雖然深圳房?jī)r(jià)仍高居全國前列，但此前迅猛的漲勢(shì)有所抑制，今年或?qū)⒏悠椒€(wěn)。樂有家營(yíng)銷總裁賀玲在接受媒體采訪時(shí)表示，“我們認(rèn)為調(diào)控越來越理性，也正因?yàn)樵絹碓阶⒅仡A(yù)期的引導(dǎo)，2022年應(yīng)是平穩(wěn)的一年?！?/p>

二線城市：10個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)跌回一年前

2021年，全國70個(gè)大中城市里，共有20多個(gè)城市房?jī)r(jià)至少跌回了一年前。

其中不乏一些省會(huì)城市，比如新房?jī)r(jià)格同比下跌的昆明，二手房?jī)r(jià)格同比下跌的貴陽、南寧、烏魯木齊、長(zhǎng)春、南昌，以及新房二手房齊跌的太原、石家莊、哈爾濱、呼和浩特。

這10個(gè)省會(huì)城市中，北方占了6席，南方占4席。

它們都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢的省會(huì)城市，或因人口嚴(yán)重流失（哈爾濱），或因此前跟漲太猛房?jī)r(jià)虛高（石家莊、南昌等），或因貨幣棚改戛然而止（太原等），最終引發(fā)房?jī)r(jià)回調(diào)。

其中比較值得一提的是南寧、烏魯木齊和昆明。其他省會(huì)城市的房?jī)r(jià)基本在2020年甚至更早就出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，這三座城市卻是在去年才開始下跌。在此之前，南寧、烏魯木齊的二手房?jī)r(jià)格分別已連漲12個(gè)月、6個(gè)月，昆明的新房?jī)r(jià)格也已連漲13個(gè)月。

究其原因，政策加碼、信貸收緊、房企暴雷等因素仍是關(guān)鍵。此外，南寧此前在全國上漲大潮中跟漲太猛、基礎(chǔ)不牢，如今市場(chǎng)需求減弱，也引發(fā)了房?jī)r(jià)回調(diào)。烏魯木齊新房庫存較大，整體供大于求，房?jī)r(jià)自然難以上漲。

另一個(gè)值得一提的城市是南昌。

南昌二手房?jī)r(jià)格早在2020年就開始下跌（-0.4%），去年3月南昌出臺(tái)大南昌都市圈“購房同權(quán)”政策，結(jié)果第二日就被住建部約談，并被列入重點(diǎn)監(jiān)測(cè)名單?！熬仁小闭卟粌H沒有帶來利好，還進(jìn)一步加速了房?jī)r(jià)的回調(diào)。2021年底，南昌二手房?jī)r(jià)格同比再跌0.4%，市場(chǎng)持續(xù)低迷。

三線城市：唐山等18城房?jī)r(jià)跌回一年前

20余個(gè)房?jī)r(jià)下跌城市中，除了10個(gè)省會(huì)城市之外，更多的還是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢、人口吸引力也不強(qiáng)的三線城市。

與2020年年底相比，共有18個(gè)三線城市房?jī)r(jià)下跌，包括牡丹江、南充、安慶、岳陽、秦皇島、錦州、宜昌、大理、常德、北海、遵義、唐山、桂林、吉林、襄陽、瀘州、韶關(guān)和湛江。

其中大部分城市房?jī)r(jià)下跌已不止一年，比如跌幅較大的牡丹江和安慶，二手房?jī)r(jià)格均已連續(xù)下跌或持平20個(gè)月以上。據(jù)貝殼研究院此前統(tǒng)計(jì)，在不考慮通脹的前提下，牡丹江二手房房?jī)r(jià)已退回到14年前。

牡丹江市統(tǒng)計(jì)局去年發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》，揭示了樓市疲軟的部分原因：“由于我市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流?！?/p>

這幾乎是這些三線城市房?jī)r(jià)下跌的共同原因。搜狐城市梳理發(fā)現(xiàn)，跌幅較大的城市基本都是人口外流城市，比如牡丹江過去十年人口減少50.9萬，南充、常德、岳陽、錦州、安慶分別減少了67.1萬、43.8萬、42.6萬、42.3萬和30.7萬。缺少人口與經(jīng)濟(jì)支撐，房?jī)r(jià)自然跌跌不休。

此外，還有4個(gè)城市是在2021年出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)的，那就是唐山、秦皇島、大理和桂林。其中最值得一提的是唐山，此前二手房?jī)r(jià)格連漲35個(gè)月，直到去年4月份才開始出現(xiàn)下跌情況。

唐山是河北第一經(jīng)濟(jì)大市，再加上京津冀一體化戰(zhàn)略加持，房?jī)r(jià)連漲不足為奇。不過它與自家省會(huì)石家莊一樣，都有跟漲太猛、房?jī)r(jià)虛高的問題，樓市墜入寒冬后無以支撐。此前唐山二手房均價(jià)已破萬，與長(zhǎng)沙不相上下，比一些省會(huì)城市都高，但其人口吸引力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r并不優(yōu)越，市場(chǎng)需求減弱后，房?jī)r(jià)自然漲不動(dòng)了。

2021年，中國樓市從高熱墜入寒冬，從一線城市到三線城市都難免受到波及。不過，也有部分城市持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，過去一年新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅均高居前列，比如北京、上海、廣州、重慶、長(zhǎng)沙、西安、杭州、南京、無錫、銀川、?？凇⑷齺?、大連、金華和溫州等15個(gè)城市。

通觀這些城市可以發(fā)現(xiàn)，它們大多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口聚集、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、居民收入較高，市場(chǎng)需求自然不低。情況比較特殊的是?？?、三亞和銀川，?？诤腿齺喪怯捎诮鼉赡旰Ｄ仙唐纷》坑玫乜刂茋?yán)格，導(dǎo)致新房供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲；銀川房?jī)r(jià)早年存在價(jià)格洼地，近年土地交易活躍、大房企入駐，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

展望2022，中國樓市或?qū)⒎€(wěn)中求進(jìn)。國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)表的文章認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策將出現(xiàn)微調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最壞的階段可能已經(jīng)過去，但難以出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。畢竟在當(dāng)下，“房住不炒”的指導(dǎo)思想不會(huì)改變。

參考資料：

[1] 國家統(tǒng)計(jì)局

[2] 最新公布：28個(gè)城市，房?jī)r(jià)至少回到三年前！城市財(cái)經(jīng)

[3] 十年人口銳減50萬，這座城市房?jī)r(jià)跌回14年前.時(shí)代周報(bào)

[4] 深圳二手房?jī)r(jià)大致回落到一年前，房租跌回4年前！深圳夢(mèng)

[5] 2021樓市盤點(diǎn)：只漲不跌終成歷史，房?jī)r(jià)信仰動(dòng)搖.第一財(cái)經(jīng)